Куда «бегут» арендаторы? Что ждет рынок торговой и офисной недвижимости Иркутска

«Покупатели ждут снижения цен, чтобы купить объекты со скидками»

Игорь Смоленцев, Федеральная Риелторская Компания «AVALON»:

– Традиционного сентябрьского роста цен и спроса в этом году не произошло: рублевые цены зафиксировались, долларовые – снизились вслед за падающим курсом рубля. Колебания курса доллара, падение цен на нефть, инфляция – все эти факторы, пусть иногда и косвенно, но все же влияют на рынок недвижимости.

Хотя на иркутском рынке сейчас и наступило некоторое затишье, тем не менее не так давно прошла сделка, по которой было продано здание на улице Ленина за 70 млн рублей. И это далеко не единственная сделка. Выходит, что инвесторы готовы переводить деньги со своих депозитов в недвижимость. Кроме того, у них сейчас появится больше возможностей купить некоторые объекты дешевле. Поэтому покупатели выжидают, когда цены снизятся, чтобы начать приобретать недвижимость со скидками. Сильного падения цен, однако, ожидать не стоит.

На внешние факторы рынок недвижимости начнет реагировать, только когда покупательская способность сильно снизится, но подобный сценарий возможен, на мой взгляд, только к середине 2015 года. Однако к тому времени, я надеюсь, часть санкций уже будет отменена, и мы станем кредитоваться в азиатских банках.

Если рассматривать торговую и офисную недвижимость с точки зрения инвестиций, то, конечно, ставка капитализации (отношение чистого годового дохода, приносимого имуществом, к его рыночной стоимости – прим. ред.) при покупке торговых площадей всегда будет выше, чем офисных. Офисную недвижимость все-таки больше покупают для своих нужд, а не с целью получения дохода от сдачи в аренду. С торговой недвижимостью иначе. Инвесторы понимают,  что чем сильнее «бьет кризис», тем более надежным инструментом для сохранения средств является недвижимость. Приведу в качестве примера ТЦ «Orange» на углу улиц Волжской и Партизанской – там хороший пешеходный трафик, и ставка доходит до 4,5 тыс. рублей за кв.м.

Увеличение налога на имущество, который с 2015 года будет рассчитываться не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости объекта, будет постепенным, поэтому на владельцев и арендаторов «болезненно» не повлияет. В целом, я считаю, цены на недвижимость в 2015 году будут более стабильными, не повысятся и значительно не снизятся.

«Уже год, как минимум, у нас рынок арендатора»

Юрий Винников, управляющий объектами недвижимости:

– Скорее всего, рост арендных ставок по договорам на 2015 год замедлится и, возможно, будет даже снижение – если сохранятся текущая экономическая ситуация и наметившиеся тенденции. Это касается как цены предложения, так и действующих контрактов. В первую очередь, это связано со снижением деловой активности, падением потребительского спроса.

Уже год, как минимум, у нас рынок арендатора: арендодатель, если не хочет потерять хорошего арендатора, должен идти ему на встречу вплоть до снижения стоимости аренды. Особенно это актуально для не очень ликвидных объектов, на которые трудно будет найти новых арендаторов.

Из последних тенденций рынка можно отметить, что в связи с переносом «Шанхайки» из центра Иркутска наблюдается «просадка» посещаемости магазинов, расположенных в районе улиц Софьи Перовской, Подгорной, Партизанской, Байкальской и Урицкого. Многие арендаторы сейчас рассматривают переезд в более дешевые, пусть и удаленные районы, где идет строительство торговых центров – например, на Волжскую улицу или в м/р Юбилейный. Наиболее стабильны пока ТРЦ «Модный квартал» и «Карамель», где заполняемость превышает 80%. Но ситуация может поменяться после сдачи новых крупных ТРЦ  «Комсомол» и «Сильвермолл». Можно отметить и такой фактор, как бурное развитие интернет-торговли: некоторые магазины ощущают серьезную конкуренцию со стороны онлайн-продаж.

Стоит ли приобретать коммерческую недвижимость с инвестиционными целями? Однозначного ответа дать нельзя. С одной стороны, сегодня доходность вложений в торговые и офисные объекты может превышать 10-12% годовых при растущем тренде. С другой стороны, есть риски падения арендных ставок, потери арендаторов, при стагнации объекты трудно быстро продать, особенно крупные и дорогие.

От увеличения налога на имущество, скорее всего, пострадает арендодатель, поскольку все платежи прописываются в условиях договора, если он заключен на 3-5 лет, и, как правило, указывается, что ставка арендной платы включает в себя земельные налоги, налоги на недвижимость и т.д. А при текущей ситуации увеличение арендных ставок или дополнительные сборы могут привести к потере арендатора.

«Снижение арендных ставок коснется зданий с неудачным местоположением и нехваткой парковок»

Татьяна Галущенко, аналитик недвижимости. ГК «Актив»:

– С учетом инфляции, динамика арендных ставок по офисной недвижимости нулевая, с тенденцией к снижению. В 2015 году возможно продолжение этой тенденции. Причем снижение ставок, как и цен продажи, коснется прежде всего зданий с неудачным местоположением и нехваткой парковочных мест.

В сфере торговой недвижимости ситуация более благополучная – динамика положительная. Рост цен выше инфляционного и на аренду, и на продажу. Влияние на ценообразование окажут не только общероссийские, но и местные изменения. Так, с вводом в эксплуатацию ТРЦ «Комсомолл» и «СильверМолл» можно ожидать увеличения вакантных площадей, что, несомненно, скажется не только на рынке торговых площадей, но и офисных.

Сейчас на рынке наблюдается некий баланс между диктатурой арендодателя и арендатора, продавца и покупателя. Но все говорит о том, что арендодателям и продавцам пора серьезно задуматься над тем, для кого мы строим и кому мы будем продавать и/или сдавать в аренду наши объекты.

За последний год доходность офисной недвижимости незначительно снизилась (в пределах 2 процентных пунктов) и колеблется в диапазоне 10-11% годовых. Доходность торговой недвижимости при этом выше и составляет 12-13%. Спрос присутствует: частные инвесторы ищут не конкретно офисные или торговые помещения, а объекты, которые могут принести им наибольший доход.

Районами наибольшего спроса на офисную недвижимость в последние пять лет остаются центр Иркутска, улица Байкальская (в районе Сибэкспоцентра) и улица Октябрьской Революции. Что касается торговли, то здесь вариантов больше. Причем в будущем я ожидаю смещения строительства от торговых центров «супермасштаба» к более мелким ТЦ микрорайонного значения, что вполне логично: хороший универсам рядом с домом полезен всегда, а ради пары чулок и упаковки порошка ехать в региональный ТРЦ нелепо.

«Арендные войны в сегменте торговой недвижимости начались уже в январе этого года»

Илона Толстоухова, генеральный директор АН «Новация»:

– Еще в 2010 году мы говорили о том, что в 2013-2014 г.г. мы вновь вернемся к разговорам о кризисной ситуации, и прогноз подтвердился, когда в сентябре прошлого года ритейл дал нам первый звоночек. Арендные войны в сегменте торговой недвижимости, как в Москве, так и в Иркутске начались уже в январе этого года. Подогревают ситуацию и колебания валютных курсов.

Что касается динамики арендных ставок офисной недвижимости: новых компаний на наш рынок сейчас выходит мало, а вот число компаний, которые его покидают, увеличивается. Этот «санитарный» период, безусловно, приведет к увеличению вакантных площадей и, следовательно, к снижению ставок. Уже сейчас 2014 год можно назвать годом снижения арендных ставок и жестких торгов между арендатором и арендодателем.

В отношении Streetretail: по сравнению с предыдущими годами он однозначно просел, подтверждение тому – пестрящая ярмарка баннеров об аренде на улицах Урицкого, К.Маркса, Ленина. Пока максимальная планка по аренде в 5000 руб./кв.м по ул. Урицкого продолжает держаться, так как определенная жизнестойкость существующих торговых точек дает собственникам объектов стабильный доход. Однако с открытием новых ТРЦ и снижением потребительского спроса арендодателям придется менять свои взгляды, ведь к помещениям будет предъявляться больше требований – и с точки зрения коэффициента конверсии (количество покупок, отнесенное к количеству посетителей – прим. ред.) в том числе.