Прогноз-2015. Эксперты обсуждают, как изменятся цены на новостройки, судьбу строительных проектов, поможет ли государство ипотеке

В будущее хочется заглянуть всегда, а в новогоднюю пору – особенно. Правда, в теперешних условиях делать это даже немного страшновато: все вокруг говорят об ужасном кризисе, о том, что нынешние проблемы – еще цветочки по сравнению с тем, что ждет потом. Ну что ж, чему быть – того не миновать, а мы преисполнимся мужества и постараемся понять, что обещает любимому нами рынку новостроек наступивший 2015 год.

Спрос: старательно ищем позитив

В культовом советском телесериале «Семнадцать мгновений весны» Мюллер в исполнении обаятельнейшего Леонида Броневого произносит фразу: «Работы очень много, а скоро ее совсем не будет». Нечто похожее обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» услышал практически от всех аналитиков о спросе на рынке. В конце прошлого года зафиксированы рекордные показатели, но в самой ближайшей перспективе ситуация переменится.

«Отсутствие экономического роста создавало предпосылки для снижения платежеспособного спроса на недвижимость уже год назад, - говорит Татьяна Калюжнова, руководитель компании «ИРН-Консалтинг». – Однако из-за таких негативных факторов, как напряженная геополитическая ситуация, нестабильность в банковской сфере и девальвация рубля, в 2014 году были отмечены целых три волны ажиотажного спроса. Люди берут последние сбережения и совершают дорогие покупки: бытовой техники, автомобилей. И, конечно, квартир».

Но, продолжает эксперт, этот спрос не бесконечен: после всплеска неизбежно наступит падение. «Число людей, у которых достаточно накоплений для приобретения квартир на собственные деньги, в наступившем году, скорее всего, заметно снизится. А с учетом неопределенности на рынке ипотечного кредитования для многих будет закрыт и этот канал. В результате спрос может упасть на 30-50% в сравнении с 2014 годом при условии сохранения негативных экономических тенденций», - подводит итог Татьяна Калюжнова.

Похожие прогнозы давали и другие эксперты – некоторые разночтения касались лишь деталей. Например, масштабов падения. Так, Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли», рассчитывает, что в наступившем году спрос сократится на 15%. Татьяна Калюжнова, как мы помним, советует готовиться к 30-50%. Аналогично и со сроками предстоящего безобразия. Были мнения, что коррекция начнется уже в феврале. А по оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп»: негативные тенденции мы будем наблюдать уже во втором полугодии 2015 года. Эксперт полагает, что в первом полугодии банки продолжат выдавать ипотечные кредиты по заявкам, одобренным в 2014 году по действовавшим на тот момент ставкам.

(Но, на взгляд автора, может быть и по-другому: банки начнут отверчиваться от выдачи кредитов на старых условиях, а количество желающих взять деньги даже под 14-15% годовых может сильно уменьшиться: сокращения рабочих мест уже начались, и люди дважды подумают, влезать ли в ипотечное ярмо.)

…Еще одну позитивную мысль высказал Игорь Сибренков, заместитель гендиректора ООО «Мортон-Инвест»: менее всего снижение спроса коснется самых массовых сегментов - классов эконом и комфорт, поскольку обеспеченность жильем населения России пока еще очень низкая, а жить людям где-то надо.

Предложение: главное – надежность

Логичной реакцией на сужение спроса должно бы стать пропорциональное сокращение предложения: в этом случае баланс на рынке сохраняется. Однако такую меру легче предложить, чем осуществить. Во-первых, каждый застройщик сам за себя, вряд ли кто-то согласится добровольно принять на себя весь удар кризиса ради интересов других. Сомневающимся тут можно привести пример из «большой» экономики – уже довольно долго перед нами разворачивается бесконечная сага о том, как страны ОПЕК совещаются о том, что хорошо бы снизить объем добываемой нефти. И при этом никто не снижает… А во-вторых, недвижимость – слишком «инерционная» сфера: проекты развиваются много лет. Так что легко, конечно, отказаться от того, что существует пока только на бумаге. А как «свернуть» ЖК, где уже выстроена половина этажей?!

«То, что сейчас активно строится – будет достроено, - уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – А вот крупные проекты, рассчитанные на период до 2020 года и далее, могут быть частично приостановлены в том случае, если девелопер еще не успел выйти на стройплощадку. По нашим оценкам, спрос и предложение на первичном рынке, скорее всего, в 2015 году сравняются». Эксперт также добавляет, что «девелоперам нужно будет теснее контактировать в определении очередности и объема выхода очередей, чтобы избежать затоваривания рынка в период слабого спроса».

«Безусловно, начатые проекты будут завершены, - соглашается Дмитрий Гуменюк, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании «ЛСР. Недвижимость - Москва». – Хотя бы потому, что их строительство уже проинвестировано. Кроме того, компаниям невыгодно замораживать стройки, поскольку это требует дополнительных инвестиций для консервации объектов и их последующего содержания. Что касается запуска новых объектов в 2015 году, то их может стать меньше».

«Уже сейчас ряд застройщиков в Москве и Подмосковье остановили работу над новыми проектами, сконцентрировавшись на реализации строящихся объектов, - подтверждает Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист». – В ожидаемой перспективе все будет зависеть от общей экономической ситуации, а также от снижения банковских ставок на проектное финансирование. Ясно одно: объем предложения уменьшится. Как показывает опыт 2008 года, для того чтобы рынок сбалансировался, может понадобиться 2-3 года».

Но высказанные выше мнения – это еще оптимистическая точка зрения: тут застройщики сами принимают какие-то меры, действуют более-менее осмысленно и добровольно. Возможен и более жесткий сценарий – с банкротствами. «Бизнесу будет особенно непросто в первой половине 2015 года, - считает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». – Крупные девелоперы смогут остаться на рынке и продолжить реализацию уже начатых проектов, а средние и мелкие компании, не имеющие запаса ликвидности, будут вынуждены приостановить строительство».

«В меньшей степени пострадают крупные застройщики с вертикально интегрированным холдингом – например, с собственным производством, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А вот заморозки некоторых проектов и банкротства мелких застройщиков вполне можно ожидать. Но, конечно, не в том объеме, который мы наблюдали в 2008 году: все-таки строительный бизнес укрупнился и сейчас чувствует себя более уверенно».

Покупателям будут предлагать практичное жилье. «Это будут максимально ликвидные объекты, рассчитанные на сохранение или прирост инвестиций, - отмечает Елена Чегодаева, руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость». – Проекты с хорошей транспортной доступностью, до 10 км от МКАД, экономформат». «В основном проекты классов комфорт и эконом, квартиры небольших площадей, - подтверждает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». – Однако при этом будет сделан больший акцент на комфорт и удобство проживания для жителей».

Банки: стоит ли надеяться на помощь

Минувший год запомнился много чем, однако если взять банковский сектор, то там важнейшее событие назвать довольно просто – это повышение в декабре Центробанком ключевой ставки до 17%. Это означает, что никакие кредиты в стране не могут стоить меньше означенной цифры. Ни те, что банки выдают компаниям. Ни те, что предназначены частным лицам.

Так что застройщики тут получают два удара сразу. Один сами лично. Если застройщики попытаются занять, то банк предложит им деньги по ставке 20-22% (названная выше цифра ставки плюс некий интерес банка). Второй – по клиентам, т.е. ипотечным заемщикам. Им деньги будут предложены под соизмеримые проценты, так что количество заемщиков резко сократится.

«После увеличения ЦБ ключевой ставки до 17% практически все банки анонсировали повышение ставок по своим кредитным продуктам, - говорит Филипп Третьяков, генеральный директор компании Galaxy Realty. – Например, основной банк, генерирующий ипотечные сделки, – Сбербанк - уже решил увеличить ставки на 2%, до 15% годовых… И если ситуация не нормализуется в течение года и ставки будут держать такую высокую планку, то число ипотечных сделок в сегменте эконом и комфорткласса уменьшится на 30-40%. Сегодня с помощью заемных средств проходит 6 из 10 продаж».

Конечно, можно надеяться, что ставка ЦБ со временем будет понижена. «17% - это крайняя мера, и мы надеемся, что такая ставка не продержится долго, - говорит Яна Сосорева, заместитель гендиректора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». – Как только ситуация нормализуется, банки смогут предложить более лояльные условия по ипотеке. Как известно, заемщики готовы брать кредиты по ставке, не превышающей 15% - это серьезный психологический барьер». Поверить бы хотелось, но вспомним, что ставка была повышена Центробанком в качестве одной из мер по борьбе с падением курса рубля относительно доллара и евро. Но пока эта угроза, как нам кажется, никуда не делась…

Так что и застройщикам придется самим выступать в роли банков, чтобы поддержать своих покупателей. «Выход – собственные займы от застройщика и разнообразие вариантов рассрочек, - полагает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). - Тенденция к появлению длительных рассрочек сегодня уже распространяется среди девелоперов».

Маркетинг: праздник, который всегда с нами

В условиях вялого спроса важную роль приобретает маркетинг. Строительным компаниям придется предлагать свой товар на очень конкурентном рынке. «При снижении спроса маркетологам будет где развернуться, - убежден Евгений Редькин («Реалист»). – Мы ожидаем от многих застройщиков интересных рекламных ходов, объявлений, скидок, подарков. А покупатели будут смотреть не только на цену и условия покупки, но и требовать повышенного внимания со стороны продавца».

«Застройщики могут быть вынуждены снижать цены, маскируя это под акции и скидки, - дополняет Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. – Сейчас объекты реализуются с сильным опережением, однако масса покупателей с «живыми» деньгами в какой-то момент поредеет, и все желающие свои средства вложат, застройщики окажутся перед лицом колоссального потенциального, однако неплатежеспособного спроса».

Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») ожидает роста доли рекламы в интернете – как весьма недорогой и при этом широко охватывающей целевую платежеспособную аудиторию.

И почти все опрошенные нами эксперты назвали маркетинговую меру, о которой мы уже упомянули в предыдущей главе – предложение застройщиками долгосрочных рассрочек, которые могут начать конкурировать с программами банковской ипотеки. «В качестве антикризисного инструмента продаж можно привести акцию, появившуюся в 2008 году: «Ипотека от застройщика», - напоминает Дмитрий Гуменюк («ЛСР. Недвижимость - Москва»). – Согласно ее условиям, застройщики предоставляли покупателям возможность заплатить за жилье в течение 5-15 лет. Правда, при довольно существенном первоначальном взносе».

Государство: теперь ждем помощи

Помимо продавцов и покупателей, на рынке всегда присутствует еще один мощный игрок – государство, которое ввело рыночный налог на владение недвижимостью и с трех до пяти лет увеличило срок, после которого деньги от продажи квартиры не облагаются подоходным налогом. Те, чей «стаж собственника» меньше, заплатят с суммы, превышающей 1 млн руб., 13-процентный налог. Пилюля, правда, подслащена – мера вступает в силу с 2016 года, делается ряд исключений: например, для квартир, полученных по наследству, сохраняется трехлетний срок.

Но, по мнению опрошенных нами экспертов, увеличение срока до пяти лет никак не ударит по частным инвесторам. Мотивировка: квартиры в новостройке обычно перепродаются частными лицами до оформления права собственности, так что то, что продается, с юридической точки зрения недвижимым имуществом вовсе не является. «Такой стратегии придерживается большинство инвесторов», - отмечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet).

Ну а каких новаций застройщики ждут от государства? Безусловное первое место в этом списке – меры по поддержке ипотеки. «Надеемся, что государство попытается субсидировать процентные ставки по ипотеке, - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Во всяком случае, о необходимости субсидирования уже заявил президент России Владимир Путин на пресс-конференции 18 декабря».

Также участники рынка ждут прояснения ситуации с апартаментами – здесь речь идет о том, по какой ставке (0,5% или 2%) будут облагаться налогами эти объекты. А Дмитрий Гуменюк («ЛСР. Недвижимость - Москва») говорит о сокращении бюрократического бремени. Сокращение количества согласований при запуске строительства объектов с 200 до 134 потенциально должно положительно сказаться на сроках реализации проектов, полагает эксперт.

Цены: скучно не будет

Для потребителя именно этот вопрос является главным.

Продавец может долго объяснять, почему его товар стоит именно столько: там и баррель нефти, и геополитика, и ставка ЦБ… Но если итоговая цифра окажется для покупателя неподъемной, никакой сделки не произойдет…

Итог разговора с экспертами получается такой. На рынок давят прямо противоположные факторы. Аргументов в пользу повышения цен хоть отбавляй – вокруг дорожает все. «На фоне удорожания строительных материалов, особенно импортных, уже в ближайшее время планируется (или уже произошло) повышение цен на объекты практически во всех сегментах», - говорит Екатерина Фонарева («Баркли»). «Практически сразу после повышения ЦБ ключевой ставки многие девелоперы анонсировали о повышении стоимости квадратного метра от 2 до 10%, - подтверждает Филипп Третьяков (Galaxy Realty). – Кто-то поднял цены сразу, другие решили заморозить их на неопределенный срок – например, с 1 января. В целом цены на новостройки в течение нынешнего года могут увеличиться на 20%». «Не можем ответить за весь рынок, но в жилом комплексе «Маяк» цены будут увеличиваться пропорционально стадии готовности объекта», - отмечает Александр Квасов, руководитель проекта ЖК «Маяк».

Аргумент оппонентов предсказуем – он сводится к хрестоматийному «Съесть-то он съест, да кто ж ему даст?».

Платежеспособный спрос вычерпан, ипотека в коматозном состоянии – откуда возьмутся эти бесчисленные толпы покупателей, готовые платить все больше, и больше, и больше?!

«Вероятней всего, цена квадратного метра снизится, так как общее снижение доходов, девальвация рубля и рост ипотечных ставок значительно сократит спрос, - говорит Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). – Несмотря на то что себестоимость строительства растет, застройщики, повышая цены на квартиры, рискуют в будущем потерять покупателя».

«Предпосылок для роста цен в 2015 году нет, - заключает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). – С учетом прогнозируемого спада спроса ожидать удорожания не стоит. Напротив, в целом на рынке недвижимости сейчас складывается тренд на понижение».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Прогнозы, как известно, дело неблагодарное. В первую очередь потому, что совершенно невозможно предугадать все влияющие на процесс факторы. Ну кто еще год назад (в январе 2014-го) мог предвидеть крымскую эпопею и все последовавшее за ней? Хорош или плох тот факт, что Крым теперь «наш», - об этом можно спорить, но все, думаем, согласятся, что жизнь нашу он перевернул.

Так что о рынке новостроек можно с уверенностью сказать лишь то, что времена нас ждут нелегкие. А конкретные цифры цен, показатели спроса – все это мы узнаем лишь с течением времени.

Источник: METRINFO