На грани рентабельности. Владельцы типичной вторички, похоже, могут окончательно расстаться с мечтами о сытой старости

В столице появился новый тип рантье — владельцы типичной московской вторички, похоже, могут окончательно расстаться с мечтами о сытой старости. На рынок вышло Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое сдает выкупленные у банков апартаменты. Какие еще сюрпризы приготовил арендный бизнес, выяснял “Ъ”.

На сайте ЦИАН среди объявлений о сдаче в аренду жилья недавно появились необычные предложения: в аренду сдаются студии в МФК «Лайнер» по цене от 52 тыс. руб. до 68 тыс. руб. Необычность заключается в том, что в качестве арендодателя выступает госструктура — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Изначально агентство трудилось над развитием ипотечного рынка. Однако в прошлом году оно в рамках решения профильной задачи приобрело объекты в жилом комплексе Match Point в районе Кутузовского проспекта, выкупив у ВТБ 834 апартамента и 800 машино-мест. А также квартиры в ЖК «Символ» в районе Лефортово (378 квартир и 252 машино-места). Помимо этого АИЖК приобрело 283 апартамента в МФК «Лайнер» на Ходынском бульваре у компании «Интеко» Микаила Шишханова. Именно этот проект и стал первым в России арендным домом от АИЖК.

Появление такого игрока, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, безусловно, событие, заслуживающее внимания. Государство уже предпринимало несколько попыток выйти на рынок московской аренды. Так, в 2002 году, когда градоначальником был Юрий Лужков, столичные власти начали строить «доходные дома», сдавать которые предполагалось по льготным ставкам. Однако в первом же таком доме цена аренды оказалась вполне рыночной: четырехкомнатная квартира сдавалась за 120–125 тыс. руб. в месяц. С другой стороны, в 2012 году Минрегион разработал программу некоммерческого найма, чтобы заменить им соцнаем для тех, кто так и не приватизировал жилье. Но рапортовать об успехах в этой области власти не спешат: программа буксует из-за недостатка средств. АИЖК же планирует инвестировать до 2020 года в арендные дома 100 млрд руб.

Апартаменты по госцене

В агентстве говорят, что заселение апартаментов в «Лайнере» началось в середине июля. «Минимальная стоимость аренды составляла 36 тыс. руб. в месяц за студию площадью 25 кв. м. Сейчас таких вариантов уже не осталось и цены начинаются от 49 тыс. руб. за апартаменты площадью 32 кв. м»,— рассказали “Ъ” в АИЖК. Все апартаменты сдаются уже с отделкой, мебелью и бытовой техникой.

В арендную плату входят услуги консьержей, охраны и службы диспетчеризации, а также большинство коммунальных статей расходов, за исключением воды, электричества и тепла — их клиент оплачивает по счетчикам.

Еще агентство берет залог — 100% ежемесячной платы. Аренда машино-места стоит 10,8 тыс. руб. в месяц, что весьма актуально: с недавних пор на Ходынке проблемы с бесплатной парковкой.

Новый проект агентства на рынке комментируют осторожно, поскольку пока нет отзывов арендаторов.

По ее словам, проект АИЖК не является новым словом на рынке. Владельцы жилых объектов и ранее отдавали целые секции и корпуса под такой рентный бизнес. Однако, как правило, быстро выяснялось, что вести этот бизнес собственники не готовы. «После выезда первого же арендатора помещения как следует не принимались, с арендаторов не брались штрафы за поломки, плюс не была отработана система амортизации — восстановления помещения, генеральной уборки. Естественно, с приездом каждого следующего арендатора стоимость аренды все уменьшалась и уменьшалась и на третий-четвертый год была уже совершенно неинтересна самому арендодателю»,— рассказывает Карпова.

Рантье на грани рентабельности

С недавних пор в столице арендаторов стали холить и лелеять. Дело в том, что, несмотря на стабильность рынка, сохраняется заметное преобладание предложения над спросом.

Так, согласно оценкам замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, сегодня предложение превышает спрос более чем на треть. И это еще неплохой показатель: прошлым летом разрыв составлял не менее 50%.

Ставки застыли. «Они не растут, несмотря на оживление в экономике, восстановление рынка труда. Продолжают давить поступление нового предложения с рынка новостроек, а также рост числа сделок на первичном рынке»,— комментирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«Впрочем, и скидок на рынке аренды фактически нет»,— продолжает тему директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. По ее наблюдениям, средняя стоимость найма глобально не меняется уже давно.

Реновация расслаивает рынок

Сказанное, впрочем, неприменимо к арендодателям из домов, попавших под реновацию: они, в отличие от всех остальных, вынуждены снижать цены. В преддверии сноса спрос на их квартиры заметно упал, поскольку стало трудно прогнозировать, на какой срок удастся снять жилье.

По словам Оксаны Поляковой, если в начале года 15% арендаторов выбирали квартиры в хрущевках, то сейчас таких не более 5%, причем интерес нанимателей сохраняется только к самым низкобюджетным предложениям.

В результате объекты в сегменте экономкласса, не попавшие в программу реновации, даже при избытке предложения стали пользоваться повышенным спросом.

«Сегодня в порядке вещей, когда они сдаются буквально за несколько часов»,— говорит Полякова. Понятно, что расхватывают как горячие пирожки не бабушкины варианты. Многие потенциальные арендаторы все чаще готовы жить в складчину в квартире с современным ремонтом и все реже — прозябать в запущенном съемном жилье.

Средний срок экспозиции, по статистике аналитиков ЦИАН, для 1-комнатных квартир сегодня составляет 14–16 дней, для 2-комнатных — около 20, а для 3-комнатных — более 30. «Однако продолжает расти диспропорция в сроке экспозиции — увеличивается как число лотов, присутствующих в базе всего несколько дней, так и число квартир, которые не находят своего арендатора месяцами»,— отмечает Алексей Попов.

Дом с антуражем

По словам Анны Карповой, в сегменте высокобюджетной аренды (средняя ставка — 150 тыс. руб.) некоторые объекты, владельцы которых не перестроились — не сделали современный ремонт или до сих пор привязываются к валюте,— могут висеть в базах годами. Арендаторы требуют либо нового интересного ремонта в квартире в сталинском доме, либо более лаконичного ремонта (главное — светлого) в доме бизнес-класса с закрепленным машино-местом.

Впрочем, важно и расположение: ездить с одного конца Москвы на другой и раньше было сомнительным удовольствием, а нынешним летом стало каким-то адским испытанием. Собственно, это и формирует сегодня главный тренд: и экспаты, и те, кто приезжает из регионов, и москвичи стали обращать больше внимания на близость места работы, учебы и необходимой инфраструктуры к арендному жилью.

В результате, несмотря на то что предложение с каждым кварталом увеличивается, востребованных вариантов — с современным ремонтом, в новых домах — не так много. Неудивительно, что сроки их экспонирования составляют всего 10–20 дней.

«Это очень хороший показатель для сегодняшнего рынка»,— подчеркивает Карпова.

Похожая ситуация наблюдается и в сегменте элитного жилья. «На рынке очень мало объектов, соответствующих запросам клиентов с высоким бюджетом аренды ($10–20 тыс. в месяц). Арендаторы требуют наличия гардеробных, нескольких спален, выдержанного интерьерного стиля и удобного паркинга. Многие удачно расположенные объекты этим критериям не соответствуют»,— рассказывает директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев.

Ленинградка рулит

Новые потребительские предпочтения стремительно пытаются отыграть застройщики. На этой почве меняются интересные с точки зрения инвестиций районы, следом меняется и рынок съемного жилья. Показателен в этом плане пример Ленинградского проспекта (САО), где в последнее время заметно вырос интерес к объектам высокобюджетной аренды.

По словам директора департамента аренды Savills в России Елены Куликовой, спрос на Ленинградском проспекте пошел вверх не только из-за особенностей этого района, привлекающего арендаторов развитой инфраструктурой, близостью к центру, прямым путем до аэропорта Шереметьево, наличием престижных школ.

Мало того, по ее оценкам, Ленинградский проспект стал и уникальным районом с точки зрения арендной доходности жилья. «Пожалуй, именно здесь сегодня достигаются городские максимумы по этому показателю: до 9% годовых для владельцев квартир и апартаментов, сдающих жилье внаем. Максимальная доходность характерна для качественных объектов в шаговой доступности от мест работы состоятельных “белых воротничков”»,— говорит Куликова, называя такие проекты, как «ВТБ Арена Парк» и «Большевик».

Перспективные недальние окраины

Те, кто съездил хотя бы раз на стадион «Спартак» и в район Тушино 2018, могли оценить и сам этот район, и окрестные зеленые парки. «У меня туда даже несколько знакомых переместились, снимают жилье, чтобы посмотреть, насколько удобно будет там жить в перспективе»,— рассказывает Карпова.

Похожая история развивается и на юге Москвы.

«Проект ЗИЛ, бизнес-центр “Нагатино Айленд”, комплекс апартаментов “Технопарк”, который там первым введут в эксплуатацию»,— перечисляет перспективные проекты для рынка аренды Анна Карпова.

Многие покупатели и арендаторы рассматривают эти варианты, поскольку там предполагается создание больших прогулочных зон, плюс виды на Москву-реку, прогулки по набережной.

Аренда без налогов

Впрочем, если брать арендаторов, которые предпочитали жить в центре и имели такую возможность, то, по общему наблюдению, предпочтений они не изменили. Даже притом что в основной своей массе владельцы нового современного жилья практически отбили рынок у прежнего поколения рантье.

Пожалуй, единственное, к чему так до сих пор и не пришли ни прежние успешные столичные рантье, ни нынешние,— ни те, ни другие не привыкли платить с арендных доходов налоги. Конечно, это касается не всех, но речь по-прежнему идет о гигантском теневом рынке

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги