Галина Кузняная, АО "ФСК "Новый город": "Застройщики очень озабочены"

С 1 июля 2018 года многое для застройщиков изменится, и все ли смогут адаптироваться к новым условиям без потерь – пока не понятно. В относительно короткое время, оставшееся до полной отмены долёвки  (по плану к 2020 г.), компаниям придется пересмотреть многие аспекты своей работы. Застройщики региона поделились с REALTY.IRK.RU своими ожиданиями, опасениями и видением будущего без долевого  строительства.

На вопросы о текущей ситуации и перспективах строительной отрасли отвечает член Совета директоров АО «ФСК «Новый город» Галина Кузняная.

Ощущаете ли вы перемены уже сегодня?   

– Конечно, застройщики очень озабочены. Для них это не просто новый вектор движения. Для небольших компаний, особенно региональных – это конец. И тревогу уже в прошлом году начали бить не только строители, но и  представители небольших муниципалитетов, куда теперь, на условиях нового закона, никто не идет строить по одному дому. 

     Застройщики занимают выжидательную позицию: например, мы получили разрешения на строительство с запасом на несколько лет. Но для этого нужно было вовремя отреагировать еще в 2016 году, когда "грянули" первые изменения ФЗ -214 о долевом строительстве. Для этого компания увеличила свой уставной капитал, оплатив его деньгами (а закон предусматривал только такую форму).

Покупателям жилья, наоборот, нельзя выжидать. И мы видим, что люди оценившие «перспективы» жилой недвижимости, не откладывают покупку нового жилья.

Выиграют ли от этого банки? Возможно. Сейчас закон говорит так: застройщик, дольщик, подрядчик – все должны будут (при работе по ФЗ-214) открыть свои счета в одном уполномоченном банке, там же кредитоваться и держать средства на эскроу-счетах. Видя ситуацию на финансовом рынке, невольно вспоминается про яйца в одной корзине.

  Но и банки скоро начнут ощущать падение объемов ипотечного кредитования: слишком много факторов переплетается, и пока ни один из них не способствует развитию строительной отрасли.

Как, по-вашему,  изменятся цены на новостройки?

–  Если строительный рынок перейдет на продажу только готового жилья, то это однозначно приведет к падению объемов строительства и,  как следствие, – к росту цен. Сейчас эксперты спорят не о том, будет он или нет. Спор идет о цифрах: на 30 % или 50 % произойдет этот рост. 

По оценке экспертов, 80 % жилья в стране строилось за счет населения, а сейчас банкам предлагают заместить эти ресурсы, при этом объявляя строительную отрасль  высокорисковой. Населению предлагают купить жилье, положив деньги на 1,5-2 -3 года на счет в банк (без процентов), а застройщикам всю стройку вести на кредитные ресурсы. Не надо быть супер-экономистом, чтобы сделать прогноз по поведению участников всего процесса.

Как изменится соотношение цен и спроса на новостройки и вторичное жилье?

– Повышение цен на новое жилье потянет за собой цены на вторичку. Это закон рынка. Однако мы видим, что население, грамотно оценивающее «перспективы» вторички, понимает, что покупать квартиру в доме 1977 года постройки уже сейчас не выгодно, особенно с ценой кредита на 10-15 лет. Старое никогда не станет новым.

Какова, по-вашему, судьба федеральных и региональных  программ в сфере строительства (РЗТ, федеральные программы с социальной направленностью)?

 – Программа Развития Застроенных Территорий (РЗТ– ред.) и раньше была тяжелой темой. Теперь это будет (если будет) или очень «долгая» программа (из-за невозможности сносить и строить очередями), или очень дорогая. Судите сами: нужно будет взять кредит на снос, снести старые дома, переселить  людей, построить новое, ввести в эксплуатацию, передать новому владельцу и только после этого переходить  к расселению и сносу следующего кусочка. И это все на кредитные средства?!

   Ситуация в Иркутске наглядно демонстрирует, что программа РЗТ с введением нового закона (а он полноценно начнет работать с 1 июля 2018 г) уже зашла в тупик. Застройщики, вошедшие в эти проекты на принципе «строить очередями», понимают, что это юридическая и финансовая петля.

  У нас еще есть бараки 1947 г., где живут люди. А в это время происходит старение жилья, построенного в 60-70 годы, и для нас с нашей сейсмоактивностью это тоже проблема. Федеральная целевая программа  «Сейсмостойкое строительство»  прекратила существование, так и не добравшись до Иркутской области. Программа переселения из  ветхого и аварийного жилья  тоже закончена в 2017 году. Любая социальная программа упирается в региональную цену квадратного метра. У нас она – одна из самых низких в СФО. Федеральный Минстрой согласен, что для системообразующих застройщиков нужно изменить условия, но пока это только слова.   

О проектном финансировании: какие условия банков были бы для вас приемлемыми?

– Давайте представим идеальную ситуацию:  банк, если речь идет о полноценном проектном финансировании, кредитует застройщика от начала работы до ввода жилья. Свои проценты банк получает в конце с цены реализации, а еще с ипотечного кредита, который он даст дольщику на готовое (и, соответственно, более дорогое жилье). И «вишенка на торт»: процент, под который банк кредитует стройку, как в Европе – 2 - 3%. Ничего этого нет и не будет, пока в 2019 - 2020 гг. не начнут падать цифры по вводу жилья. Правда, оценивать их надо будет не как среднюю температуру по больнице: Москва +Качуг, а в реальном измерении региональных показателей. Сейчас же, например, в цифры ввода попадает жилье, которое возводится взамен сносимого аварийного. 

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области