Партнеры проекта
КРЕДИТЫ на SIA.RU
Кредиты от иркутских банков. Для бизнеса. Потребительские, без залога и поручителей, наличными, на любые цели. Автокредиты
Кредиты от иркутских банков. Для бизнеса. Потребительские, без залога и поручителей, наличными, на любые цели. Автокредиты
Курсы валют
12+
Новости
ЕГО ИНВЕСТОРОМ ЗОВУТ...КАК И ВО ЧТО ВКЛАДЫВАЮТ ДЕНЬГИ НА ИРКУТСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
28 ноября 2005
ЕГО ИНВЕСТОРОМ ЗОВУТ...
Как и во что вкладывают деньги на иркутском рынке жилья.
Как и во что вкладывают деньги на иркутском рынке жилья.
Его давно не беспокоит "квартирный вопрос". Он не ходит на семинары по ипотечному кредитованию. У него есть деньги. И все же, он более чем остальные, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, озадачен вопросом - что, где и у кого купить на рынке жилья.
Квартира "на потом"
Квартира "на потом"
Цель приобретения/инвестиционная составляющая: удовлетворение личных потребностей в жилье, которые могут возникнуть в будущем; надежное и доходное средство вложения денег.
Объект инвестирования: 1-2-комнатные квартиры небольшой площади в новостройках, реже - вторичное жилье (улучшенной планировки); месторасположение - как правило, поблизости от крупных Университетских центров (Студгородок, Академгородок) и в центральных зонах Октябрьского района.
Финансовые риски: риски, связанные с долевым участием в строительстве (банкротство застройщика, приостановка или замораживание строительства, Неполучение права собственности на объект недвижимости и др.).
Жители близлежащих городов, обычно предприниматели, планируют в скором времени отправить детей учиться в Иркутск, а потому заранее готовят "плацдарм" для их переезда, - вот типичная ситуация, когда квартира покупается на будущее. Возможен и другой вариант: те же бизнесмены, приезжающие в Иркутск по делам, приобретают квартиру как временное пристанище на время поездки. Но чаще всего обе мотивации сочетаются одновременно.
"В силу неспешности данной ситуации при выборе объекта инвестирования чаще всего рассматриваются варианты в новостройках, вторичное жилье здесь неконкурентно, - отмечает заместитель директора агентства недвижимости "Сакура" Игорь Самойлов. Однако покупатели нередко сталкиваются с дефицитом предложений небольших по площади квартир. Но даже в этом случае инвестор, скорее, отдаст предпочтение новому жилью, пусть и придется потратиться на большую, чем в том есть необходимость, площадь квартиры".
* * *
По данным портала REALTY.IRK.RU, на сегодняшний день в продаже имеются 1-комнатные квартиры в новостройках Октябрьского района Иркутска: по ул.Байкальская (Н.Лисиха) - площадью 35-44 кв.м по цене 18,5-20,0 тыс.руб./кв.м; по ул.Дальневосточная - 35-55 кв.м (19-23 тыс.руб./кв.м); по ул.Волжская - квартиры площадью 41-45 кв.м (23,5-27 тыс.руб./кв.м) и другие предложения; а также в Свердловском районе: квартиры по ул.Академическая площадью 40-45 кв.м по цене 19,83 тыс.руб./кв.м, по ул.Л.Украинки (ост.Пожарное училище) - 39 кв.м (20 тыс.руб./кв.м), по ул.Старокузьмихинская (Академгородок) - 45-52 кв.м (21,5-22,5 тыс.руб./кв.м) и другие предложения.
* * *
Впрочем, вышеназванные причины не единственные, по которым жилье покупается "впрок". Состоятельные иркутяне часто приобретают недвижимость своим детям в качестве подарка - "на совершеннолетие" или "на свадьбу". Ведь при наличии свободных средств покупка недвижимости - традиционно один самых надежных и доходных способов вложения денег. Потому как даже при самом пессимистичном прогнозе, цены в среднесрочной перспективе имеют тенденцию роста, считают риэлторы. Это одтверждают данные REALTY.IRK.RU: за последние 12 месяцев стоимость квадратного метра нового жилья в Иркутске подросла в среднем на 18%, на вторичном рынке -- более чем на 20%, что не только покрыло инфляцию, но и дало инвесторам возможность заработать. "Стоимость нового жилья все равно будет расти, - полагает начальник отдела развития новых проектов строительной компании "Максстрой" Максим Девочкин. По его прогнозу, очередной скачок роста цен произойдет в конце 2006 - начале 2007гг.: "Население начнет более активно брать кредиты на покупку строящегося жилья, а значит - резко вырастет спрос и, соответственно, цена". Кроме того, учитывая, что объектом подобных инвестиций, как правило, становятся квартиры небольшой площади, ликвидность здесь одна из самых высоких - при необходимости жилье можно реализовать в самые кратчайшие сроки.
Риски же при данном виде инвестирования связаны главным образом с различными нарушениями договоров долевого строительства - банкротство застройщика, приостановка или замораживание строительства, неполучение права собственности на объект недвижимости и др. Ошибка в выборе застройщика и объекта инвестирования может привести к частичной или даже полной потере вложенных денег.
Однако недавно на рынке появился пока малоизвестный, но, как считают эксперты, достаточно эффективный механизм снижения рисков при инвестировании в новое жилье. "Страхование финансовых рисков по договорам долевого участия очень перспективно и выгодно для всех сторон, -- считает директор строительной компании "ЭнергоХимКомплект" Оксана Коновалова. При условии правильного выбора страховой компании, грамотно заключенного договора как с застройщиком, так и со страховщиком, вероятность потерь дольщиком своих денег сводится практически к нулю. Затраты на страхование при этом, как правило, не превышают 2% от суммы договора". В то же время для компании-застройщика, по мнению Оксаны Коноваловой, это возможность привлечь Дополнительных клиентов: ведь если серьезная страховая компания страхует риски этого застройщика, значит, она провела тщательный аудит его деятельности и оценила вероятность страховых выплат как невысокую. А это еще один показатель надежности строительной компании.
Правда, иркутские частные инвесторы пока не оценили в полной мере преимущества новой услуги: одни мало осведомлены о такой возможности, другие надеются на "авось". "В настоящий момент мы заключили со страховой компанией соглашение о сотрудничестве. И если наш потенциальный клиент начинает задавать вопросы относительно своих рисков, то мы предлагаем ему застраховать их либо в этой компании, либо в любой другой. Как правило, вопросов больше не возникает - договор долевого участия подписывается, но не страхуется", - резюмирует Оксана Коновалова.
Жилье "на вырост"
Цель приобретения/инвестиционная составляющая: для последующей перепродажи; получение дохода за счет общего роста цен на недвижимость и увеличения стоимости жилья в процессе строительства.
Объект инвестирования: квартиры в новостройках на самых ранних этапах строительства.
Финансовые риски: риски, связанные с долевым участием в строительстве; ошибки при выборе объекта инвестирования в результате неверно истолкованной конъюнктуры рынка.
Купить подешевле, пока еще и котлован не готов, продать подороже - при огромном дефиците все идет нарасхват, - когда-то на первичном рынке жилья можно было неплохо заработать. Но и риски тогда были велики - неразвитость рынка, неспокойная экономика. В последние полтора-два года ситуация стабилизировалась, рынок подрос - в то же время замедлилась динамика цен и доходность стала снижаться. "Действительно, рост цен на новое жилье сегодня приближается к уровню инфляции, поэтому скоро доходность на первичном рынке недвижимости будет сравнима с доходностью банковских вкладов, - считает Максим Девочкин из "Максстроя".
Но на этом рынке по-прежнему можно заработать, считают риэлторы, просто цена "входного билета" повысилась. По некоторым оценкам, минимальная сумма, которой должен располагать инвестор, составляет не менее $140 тыс. Ведь для того чтобы Увеличить свой доход, инвестору необходимо добиться индивидуальных скидок у застройщика, - а это возможно при условии покупки квадратных метров "оптом" и вхождения в проект на самых начальных этапах (иногда еще на этапе подготовки документации). Риски, конечно, значительно возрастают, но и прибыль при успешном развитии проекта соответственно.
* * *
По данным REALTY.IRK.RU, самые перспективные с точки зрения роста цен новостройки расположены в Октябрьском и Ленинском районах. Средняя цена квадратного метра нового жилья в этих районах подорожала за год более чем на 30% и 15% соответственно. В настоящий момент на выбор инвестора предлагается несколько проектов на начальных этапах строительства (нулевой цикл - цоколь): Н.Лисиха - 18,5-19,5 тыс.руб./кв.м (1-2-3-комнатные квартиры площадью от 38-90 кв.м); ул. К.Либкнехта - 17,9-23 тыс.руб./кв.м (2-3-комнатные квартиры площадью от 60-80 кв.м); ул.Советская - 19,9-21,1 тыс.руб./кв.м (1-2-3-комнатные квартиры площадью от 41-86 кв.м), ост.Спутник/Автостанция - 17 тыс.руб./кв.м (2-3-комнатные площадью 56 и 75 кв.м) и другие варианты. Сроки сдачи перечисленных объектов - II-IV кварталы 2007 года.
* * *
Золотое правило инвестирования - правильный выбор объекта вложения. Не стоит забывать, что квартира, выбранная по Собственному вкусу, не всегда может пользоваться хорошим спросом на рынке. Удачливый инвестор обладает хорошим чутьем, информацией, связями. Кроме того, внешняя простота этого дела Обманчива: успешно инвестировать и получать прибыль, не затрачивая много времени, вряд ли получится. Тем не менее, самые общие рекомендации по выбору перспективного проекта существуют.
"Как показывает практика, сегодня выгоднее всего продавать 1-комнатные квартиры площадью 40 кв.м и 2-комнатные - площадью 50-60 кв.м: на них держится неизменно высокий спрос. Но следует учитывать и район застройки. Как говорят англичане, есть три фактора, влияющих на стоимость квартиры: местоположение, местоположение, и еще раз местоположение", - цитирует Максим Девочкин. Кстати, один из самых неудачных проектов на иркутском первичном рынке недвижимости стал следствием как раз невыгодного расположения новостройки, когда жилье среднего уровня (большие площади квартир, достаточно высокая цена) было построено в непрестижном, пусть и не очень отдаленном от центра, районе. На данный момент цена квадратного метра в этом доме даже ниже, чем на начальном этапе строительства два года назад.
Но и выгодное месторасположение еще не гарантирует успеха. Есть на иркутском рынке примеры провалов и в престижных районах. Выбор надежного застройщика - еще одна главная задача инвестора. Поэтому многие идут по проторенной дороге - следуют за лидерами рынка. В Иркутске есть несколько крупных строительных компаний-старожилов, о которых сложилось мнение, что каждый их проект "обречен" на успех. Вокруг этих компаний даже образовались "клубы фанатов" - частные инвесторы, выразившие свою готовность участвовать в любом их новом проекте.
Впрочем, как полагают эксперты, дело даже не в надежности этих компаний (которую они действительно сумели подтвердить своими прежними успешными проектами), а в том, что круг инвесторов сложился, а вот интересных проектов на рынке пока не так много. И если сегодня молодая амбициозная компания сможет предложить новый, надежный и перспективный проект, частные инвесторы это оценят. Ведь они всегда держат нос "по ветру".
REALTY.IRK.RU
REALTY.IRK.RU
Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области
Новости недвижимости в Telegram-канале
Realty.Irk.ru: Главное
Realty.Irk.ru: Главное
