Назад в коммуналку. Почему рынок аренды жилья находится на грани коллапса

Рынок столичной аренды жилья на грани коллапса. Цены продолжают падать, сдать квартиру все труднее: на одного арендатора приходится три-четыре предложения. Тренд последнего времени — совместный съем. Причем если раньше квартиру вскладчину арендовали студенты, то теперь жить в коммуналке готовы взрослые семейные люди.

В профильных группах в соцсетях и на форумах, где люди дают объявления о сдаче и съеме квартир без посредников, полно предложений о совместной аренде жилья. "Ищу девушек для совместного съема квартиры (1,2,3-комнатной, зависит от количества народа). Хотелось бы жить в квартире со свежим ремонтом и адекватными соседями. Можно с котами, если они не гадят где попало",-- пишет одна из участниц группы в фейсбуке.

В начале ноября эксперты "Инком-Недвижимость" обнародовали исследование, согласно которому совместный наем стал заметным трендом.

Так, в октябре из всего объема многокомнатных квартир по этой схеме сдавались уже 57% объектов, подсчитали в "Инкоме", в то время как год назад показатель не превышал 38%. И это при том, что, по всем официальным сводкам и по данным того же "Инкома", с рынка совместной аренды ушли около 25% иногородних студентов.

Однако, по наблюдениям экспертов "Инком-Недвижимости", в этом сегменте появился новый тип арендаторов: для получения дополнительного дохода родственники сдают свои однушки и двушки, объединяются и живут в арендованном жилье. "Семья снимет квартиру. Семья -- это мой муж, 15-летний сын и, соответственно, я. Нас интересует 1-комнатная квартира или комната в 2-комнатной квартире. Приветствуем и вариант совместной аренды",-- пишет Дарья С. в группе в фейсбуке. Год назад подобные сделки были из разряда уникальных, а сегодня это хоть и небольшой, но стабильный процент из всего объема договоров найма многокомнатных квартир, отметили в "Инкоме".

"Когда студенты всех стран объединяются чтобы снимать жилье, или представительство снимает квартиру для сотрудников фирмы -- это нормально",-- рассуждает замдиректора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова. Совместный наем трудовыми мигрантами -- тоже не новость для рынка. "А вот вынужденная совместная аренда среди взрослых людей, имеющих специальность, работу и некогда крепко стоявших на ногах, которые теперь испытывают финансовые трудности,-- это сугубо антикризисная мера",-- отмечает Полякова.

Ставки на понижение

На минувшей неделе эксперты "Инкома" констатировали: минимальные цены аренды столичных квартир в октябре упали ниже 20 тыс. руб. Причем речь идет, скажем, о малогабаритной однокомнатной квартире, но в пяти минутах транспортом от станции метро "Октябрьское поле". То есть это не Новая Москва, которую сами москвичи не считают (и вряд ли когда-нибудь будут считать) Москвой.

Заметно упали цены и на то, что раньше называлось премиум и бизнес-классом. "Половина моих знакомых-экспатов, в основном из банковской сферы, которые на протяжении последних трех-пяти лет жили в Москве с семьями, сейчас отправили родных домой и переехали в меньшие квартиры",-- рассказывает директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. Их бюджет на аренду теперь не превышает 90 тыс. руб. Часть спроса, правда, смогли заместить российские семьи, которые снимают трех-четырехкомнатные квартиры за 180-220 тыс. руб. в месяц.

Впрочем, самые любопытные вещи происходят в сегменте бюджетных многокомнатных квартир. "Совсем недавно сотрудница нашей компании сняла трехкомнатную квартиру в Павшинской пойме за 40 тыс. руб. в месяц. Площадь -- около 90 кв. м. Стоимость отделки, необходимой мебели и техники "с нуля" никак не меньше миллиона рублей",-- поделился своими наблюдениями с "Деньгами" управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Можно было бы предположить, что человеку просто повезло -- ведь средние цены на трешки в октябре, по данным "Инком-недвижимости", составили порядка 50 тыс. руб. Однако среди объявлений о сдаче квартир корреспонденты "Денег" нашли на минувшей неделе предложение о долгосрочной аренде двухкомнатной квартиры на Соколе, рядом с "поселком художников", всего за 35 тыс. руб., раньше это была цена однушки из серии "бабушкиных квартир".Подобные ценники появляются даже при том, что на рынок аренды не спешат выходить владельцы так называемых инвестиционных квартир. По словам Вадима Ламина, массового характера этот процесс так и не приобрел: инвесторы понимают, что сейчас в аренде, как в случае с трешкой в Павшинской пойме, только ремонт будет отбиваться более двух лет. А там надо будет снова делать косметику. "Это совершенно нерентабельно",-- говорит Вадим Ламин. "Если раньше аренда приносила в лучшем случае 4-6% годовых, ну 7-8% -- потолок, и все равно это было ниже банковского процента, то сейчас она уже приносит 2-3% годовых",-- согласен с Ламиным Сергей Жарков.

Продажа против аренды

Получается, что время столичных рантье как класса заканчиваются.

"Давайте смотреть правде в глаза: было сколько-то людей, которые обладали дорогими квартирами, были люди, которые скупали обычные квартиры -- одно-двухкомнатные и пользующиеся наибольшим спросом, что называется, в запас -- как инвестиции. Были бабушки, которые сдавали комнаты. Были люди, которые унаследовали бабушкины квартиры, и у них нет денег, чтобы ремонт там сделать. Отбросим сейчас элитную составляющую. Возьмем рядовой рынок аренды. Что мы видим? Все эти люди реально конкурируют друг с другом.

По нашим оценкам, сейчас на каждую единицу спроса приходится три-четыре предложения, то есть арендатор может и снижение цен диктовать, и выбирать лучшее из предложенного",-- говорит Жарков.

У собственников несдающихся квартир остается несколько вариантов: снижать цены на аренду, вкладывать деньги в ремонт или продавать эти квартиры.

Многие собственники понимают, что сдавать квартиру невыгодно, поэтому торопятся ее продать. "Это уже начинает конкурировать с рынком новостроек. Но там-то сидят достаточно серьезные специалисты, которые весьма грамотно оценивают конъюнктуру на рынке, и они тоже вынуждены держать цены ниже. И все это как снежный ком начинает наваливаться и давить цены продажи, а вслед за этим продавливать и цены на рынке аренды",-- объясняет заместитель руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU".

"Сегодня у инвесторов на рынке недвижимости действительно незавидная ситуация",-- соглашается управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее словам, это связано с тем, что фактически нет покупателей с "живыми деньгами". "Государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, то есть на приобретение инвестиционных квартир",-- отмечает Литинецкая. Поэтому сроки экспозиции, а значит, и сроки выхода из актива сегодня затягиваются.

В воспоминаниях о тучных годах и ожидании лучших времен живут и владельцы элитных квартир. "Люди помнят, что они покупали квартиры по $23 тыс. за кв. м, делали там эксклюзивный ремонт за доллары и евро, привозили мебель на заказ тоже за доллары и евро. Они не готовы ни сдавать квартиры за рубли, ни снижать на них цены с $30 тыс. в месяц. Они ждут своего уникального предложения и готовы потратить на это несколько лет",-- говорит Анна Карпова из Est-a-Tet.

Может быть, такая стратегия и верна, но, по словам Вадима Ламина, профессионалы все-таки стараются избавиться от квартир, пусть и с некоторыми потерями. Как написали в своем обзоре по итогам октября эксперты аналитического центра IRN.RU, "цены будут и дальше сползать вниз не только в долларовом, но и в рублевом выражении, а потому лучше продать сейчас, скинув процентов десять, чем потом идти на куда более существенное снижение цены".

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги