Рост цен зафиксирован и в большинстве региональных центров: из 56 крупнейших городов РФ цены увеличились в 49. По итогам 2018 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в России выросла на 7%. В Иркутске рост цен составил 6%, отмечают аналитики ЦИАН.
По состоянию на середину декабря 2018 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы составила 192,4 тыс. руб. (+6% к аналогичному периоду прошлого года). Цены выросли почти во всех столичных районах, снижение или околонулевая динамика зафиксирована лишь в 15 муниципалитетах из 143. Из районов, вошедших в топ-10 по росту средней цены, шесть располагаются на территории Новой Москвы. Помимо изменений в структуре предложения, это связано с ростом привлекательности новых территорий для покупателей (улучшение качества транспортного обслуживания, развитие сети инфраструктурных объектов, вывод в реализацию предложений в более качественных домах комфорт-класса).
Лидером по росту средней цены стал район Внуково (ЗАО); там цены выросли на 19% (до 141,4 тыс. руб). Здесь, как и в поселении Внуковское (НАО), где цена выросла на 13% до 150,6 тыс. руб., основным драйвером роста стала новость о том, что не позднее 2019 года начнутся работы по продлению Калининско-Солнцевской линии метро до одноименного аэропорта. На второй строчке район Капотня – плюс 18% по сравнению с концом прошлого года. Здесь рост цены обеспечил вывод на рынок небольших квартир площадью 30-35 кв. м. Тройку лидеров замыкает поселение Воскресенское, где цена выросла на 15% (за счет вывода в реализацию на вторичном рынке недавно сданных новостроек).
По итогам 2018 года в крупнейших городах России средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 7%. В декабре 2018 года положительные темпы прироста цены отмечены в 46 городах из 56 попавших в выборку, в остальных цена либо снизилась на 2-5%, либо показала околонулевую динамику (см. табл. 2).
В Санкт-Петербурге цена выросла меньше, чем в Москве, на 3%, и составила 114,5 тыс. руб. Наиболее существенный рост цены на вторичном рынке жилья зафиксирован в двух крупнейших городах Дальневосточного федерального округа. Во Владивостоке цены выросли на 21% (если в декабре 2017 года наиболее типичную для этого города квартиру площадью 52 кв. м. можно было приобрести в среднем за 5,2 млн. руб., то в декабре 2018 года за 7,9 млн. руб. На втором месте по росту цен Хабаровск, за рассматриваемый период цены выросли на 11% (с 68,7 тыс. руб./ кв. м. до 76,2 тыс. руб./ кв. м.), при этом средняя площадь квартир в продаже не изменилась. Тройку закрывает Пермь, по итогу 2018 года цена выросла на 10%. На 9% выросла средняя цена на вторичном рынке Краснодара и составила 60,3 тыс. руб./ кв. м., что вызвано ростом спроса.
Снижение средней цены за 2018 год наблюдается только в трёх крупнейших городах. На 5% упала цена на рынке Ростова-на-Дону (61,7 тыс. руб./кв. м. в декабре. 2017 года против 58,5 тыс. руб./кв. м. в декабре. 2018 года). В Чебоксарах и Тамбове, городах с низким уровнем доходов, средняя цена снизилась за год на 2%.
В Иркутске рост цен на вторичном рынке недвижимости составил 6%, что укладывается в средние показатели по России.
Город |
Ср. цена кв. м в декабре 2017, тыс. руб. |
Ср. цена кв. м в декабре 2018, тыс. руб. |
Изменение 2018/2017, % |
Архангельск |
58,7 |
59,2 |
1% |
Барнаул |
45,1 |
46,9 |
4% |
Брянск |
36 |
37,1 |
3% |
Владивосток |
96,3 |
116,2 |
21% |
Владимир |
47 |
47 |
0% |
Волгоград |
46 |
47,5 |
3% |
Воронеж |
45,4 |
45 |
-1% |
Екатеринбург |
67,1 |
68,9 |
3% |
Иваново |
41,6 |
43,3 |
4% |
Ижевск |
45,9 |
48,3 |
5% |
Иркутск |
57,4 |
61 |
6% |
Казань |
70,6 |
75,5 |
7% |
Калининград |
56,4 |
55,6 |
-1% |
Калуга |
55,9 |
55,8 |
0% |
Кемерово |
45 |
46,7 |
4% |
Киров |
42,7 |
44,2 |
4% |
Краснодар |
55,2 |
60,3 |
9% |
Красноярск |
53,2 |
56,4 |
6% |
Курск |
39,9 |
41,9 |
5% |
Ленинградская область |
64 |
66,8 |
4% |
Липецк |
42,2 |
43,9 |
4% |
Москва |
181,5 |
192,4 |
6% |
Московская область |
85,2 |
91,2 |
7% |
Мурманск |
50 |
52,9 |
6% |
Набережные Челны |
47,5 |
50,4 |
6% |
Нижний Новгород |
61,7 |
64 |
4% |
Нижний Тагил |
35 |
36,2 |
3% |
Новокузнецк |
35,6 |
36,5 |
3% |
Новосибирск |
61,6 |
65,3 |
6% |
Омск |
42,4 |
44 |
4% |
Оренбург |
41,4 |
43,7 |
6% |
Пенза |
43,8 |
44,9 |
3% |
Пермь |
51,6 |
56,8 |
10% |
Ростов-на-Дону |
61,7 |
58,5 |
-5% |
Рязань |
43,3 |
44,4 |
3% |
Самара |
57,5 |
59,4 |
3% |
Санкт-Петербург |
111,7 |
114,5 |
3% |
Саратов |
39,6 |
41,6 |
5% |
Симферополь |
70,7 |
75,5 |
7% |
Смоленск |
41,9 |
42,9 |
2% |
Сочи |
121,3 |
124,8 |
3% |
Ставрополь |
40,5 |
42,4 |
5% |
Тамбов |
43,4 |
42,6 |
-2% |
Тверь |
46,2 |
46,5 |
1% |
Тольятти |
38,9 |
40,4 |
4% |
Томск |
52,7 |
54,6 |
4% |
Тула |
55,7 |
57,4 |
3% |
Тюмень |
58,3 |
61 |
5% |
Улан-Удэ |
46 |
49,4 |
7% |
Ульяновск |
39,2 |
40,8 |
4% |
Уфа |
64,1 |
69,6 |
9% |
Хабаровск |
68,7 |
76,2 |
11% |
Чебоксары |
45,5 |
44,8 |
-2% |
Челябинск |
39,2 |
40,2 |
3% |
Чита |
48,4 |
52 |
7% |
Ярославль |
49,4 |
49,1 |
-1% |
Структура спроса на вторичном рынке жилья в масштабе всей страны, как правило, остается недоступной широкому кругу аналитиков рынка. В отличие от сегмента новостроек, где спрос можно оценить через анализ реальных сделок (доступных из выписок Росреестра), о том, как распределен спрос на квартиры в готовых домах можно только догадываться. Крупные федеральные агентства недвижимости «видят» только свои сделки (да и выборка даже у самых крупных из них не превышает нескольких процентов). По этой причине статистика по поведению пользователей в общефедеральных базах объявлений остается одним из ключевых индикаторов ситуации на рынке жилья.
По итогам 2018 года в 55 крупнейших региональных рынках жилья наибольшим интересом у россиян пользовались 2-комнатные квартиры либо в недавно построенных домах, либо в исторической застройке центров городов; большинство потенциальных покупателей обращает внимание на наличие хотя бы косметического ремонта и хочет, чтобы цена квадратного метра такого жилья не превышала среднегородского уровня.
Восходящий тренд на рынке в этом году (в большинстве городов росло как число сделок, так и цены) нашел свое отражение и в распределении спроса. Если в начале года средний метраж квартиры в поисковом запросе составлял 55,1 кв. м., то к концу года он вырос до 57,2 кв. м. Средняя цена квадратного метра в «типичном» запросе также выросла (с 74,3 до 79,6 тыс. руб. за кв. м). В Москве рост составил +8%; в Санкт-Петербурге +5%. Это несколько выше, чем динамика рост цен предложения.
В структуре спроса по году постройки дома квартиры в корпусах, введенных в эксплуатацию за последнее десятилетие, во многих городах уже занимают первое место по сравнению со зданиями иных градостроительных периодов. В Краснодаре, Сочи, Тюмени, Московской и Ленинградской областях потенциальный спрос на недавно сданные новостройки превышает 30% (при том, что в объеме жилого фонда их доля, как правило, остается в 2-3 раза меньше). Несмотря на то, что большая часть новых домов расположена на окраинах, в районах с худшим качеством транспортного обслуживания и проблемами с инфраструктурой, за счет более высокого качества самих квартир, современной организации дворового пространства они становятся все более привлекательными для потенциальных покупателей. В целом по РФ на дома 2010-х годов постройки приходится 24% спроса. Важным драйвером спроса в таких случаях является и относительно невысокая цена (в масштабе всей страны квадратный метр в зданиях, недавно введенных в эксплуатацию на 8% дешевле). Слабее всего спрос на недавние новостройки выражен в городах с небольшими объемами нового жилищного строительства - Мурманске, Архангельске, Нижнем Тагиле, Новокузнецке.
Самый высокий спрос по-прежнему приходится на квартиры в домах, которым уже более 50 лет. На них пришлось 29% активности пользователей (правда, нужно учитывать, что в общем объеме застройки они составляют около 40% всего жилого фонда). Больше всего квартирами в исторической застройке интересовались жители городов, где качество городской среды в центре заметно выше, чем на окраинах (Новокузнецк, Нижний Тагил, Иваново, Владивосток, Симферополь). В Санкт-Петербурге и в Москве интерес к квартирам в сталинках и исторической застройке также заметно выше среднероссийского (37% и 32% соответственно). Привлекательность недвижимости в центрах городов также вполне объяснима. Эти объекты более ликвидны, кроме того, мероприятия по трансформации городских общественных пространств почти везде начинаются с центральных районов, где больше домов, построенных более, чем 50 лет назад. Градостроительные изменения последних лет (пешеходная и велосипедная инфраструктура, реконструкции парков и прогулочных зон), сконцентрированные, прежде всего, в центрах городов привели к росту спроса на жилье в расположенных там более старых домах.
В структуре спроса по типам комнатности среди всех городов РФ лидируют двухкомнатные квартир (см. табл. 4). На них приходится 38% потенциального спроса. 37% аудитории сайта интересовалось предложениями в однокомнатных квартирах и студиях, 16% трешками и 10% многокомнатными квартирами. В региональной структуре спроса повышенная доля двухкомнатных и/или трехкомнатных квартир характерна для межрегиональных центров (Казани, Екатеринбурга, Новосибирска), а также городов с активным внешним миграционным притоком (Тюмень, Краснодар, Красноярск). В этих городах многие сделки на вторичном рынке связаны со сменой места жительства и при переезде из города в город большинство покупателей интересуется квартирами не менее, чем из 2 комнат. В пригородных зонах столичных агломераций, напротив, сильнее выражен спрос на однокомнатные квартиры и студии. На них пришлось 51% потенциального спроса в Ленинградской области и 38% в Московской (сюда едут, прежде всего, молодые специалисты, которые чаще нацелены на покупку однокомнатной квартиры). Также по распределению спроса между разными типами комнатностей выделяется недвижимость в Сочи. В главном российском курорте 18% активности пользователей приходится на многокомнатные квартиры (4 и более комнат).
Важным фактором принятия решения для покупателей на вторичном рынке является состояние квартиры. По итогам 2018 года на долю лотов, в которых заявлено наличие дизайнерского ремонта пришлось 9% активности пользователей, на помещения с «евроремонтом» 27%. Наибольший интерес к квартирам, где выполнен косметический ремонт (48%), тогда как на лоты без ремонта пришлось лишь 16% интереса покупателей. Самые высокие запросы к качеству помещений у покупателей квартир в Сочи, Казани, Ленинградской области и Санкт-Петербурге. В них на долю квартир с дизайнерским ремонтом пришлось более 14% потенциального спроса.
Источник: СИА