Сегмент торговой недвижимости до недавнего времени был самым привлекательным и высокодоходным для инвесторов. Кризис внес коррективы. Как рассказала на Байкальском саммите РГУД Екатерина Гресс, генеральный директор компании "IDEM – консультанты по торговой недвижимости", модель поведения покупателей очень изменилась. При проектировании новых объектов это нужно учитывать.
Торговая недвижимость сильнее прочих сегментов пострадала в кризис. Многие проекты были заморожены, отложены до лучших времен. Сегодня, проектируя новые объекты, крайне важно понимать, какие тренды действуют на рынке.
Е. Гресс: Сегодня в большей степени важны не технологии или архитектурные решения, а тот конечный потребитель или пользователь услуг, который приходит в торговые центры. Нужно понимать, как он ведет себя сегодня, что чувствует, какие тренды формирует.
Несмотря на позитивные изменения в экономике, снижение инфляции, «потребительская зима» на рынке все еще не закончилась. 70% россиян живут в режиме жесткой экономии. Потребительская способность сократилась в два раза.
Е. Гресс: Маркетинговая компания Nielsen с 2005 года измеряет индекс потребительского доверия. Оцениваются восприятие перспектив на рынке труда, собственное финансовое положение, готовность тратить деньги. Если значение индекса выше 100 пунктов – на рынке наблюдается оптимизм, ниже – пессимизм. В 2005 году этот показатель был на уровне 112 пунктов, в 2016-м – 63. Выход из этого тренда вряд ли будет быстрым. Мы предполагаем, что на это уйдет от трех до пяти лет.
Режим «затянутых поясов» продолжается. 60% россиян сегодня экономят на одежде и обуви, почти столько же – на развлечениях. Половина граждан экономят даже на продуктах питания, на товарах повседневного спроса.
Е. Гресс: Формируется новый тип покупателя – прагматичный, менее эмоциональный клиент, который очень рационально подходит к покупкам. Он сосредоточен на экономии своего бюджета. Стратегии такого экономичного поведения бывают разные.
Первая – «оптимизаторы». Это люди, которые меняют свои предпочтения, выбирают более дешевые бренды или магазины. Доля таких покупателей растет: если в 2011 году 23 % всех, кто экономит, делали это по сценарию «оптимизаторов», то сегодня таких 34%.
Вторая – «рационалисты». Люди, которые считают, что если они заранее спланируют покупки и придут в магазин со списком, это позволит им сэкономить. Эта категория снижается – во многом потому, что появилась новая, третья.
«Черри пикеры» – это покупатели, которые охотятся за акциями или скидками: «два по цене трех», «подарок за покупку» и так далее. В 2011 году «черри пикеров» было совсем немного, а сегодня их доля достигла уже 16 %. Есть прогноз, что к 2021 году около четверти потребителей будут вести себя по такому сценарию.
Четвертая стратегия – «запасливые». Покупатели этой категории считают, что если они поедут в крупный гипермаркет на выходных и купят всего побольше и со скидками на неделю вперед, то это позволит им потратить меньше. Доля «запасливых» практически не изменилась.
На поколение «миллениалов» – тех, кто родился с 1985 по 2000 год – приходится уже 22 % населения. Эти люди заканчивают учебу, образуют семьи, покупают квартиры, входят в активную стадию потребления, начинают много тратить.
Е. Гресс: «Миллениалы» – индивидуалисты. Они менее склонны следить за модой, нелояльны к брендам и не хотят переплачивать за них. У этих людей совершенно другие ценности, они больше привержены здоровому образу жизни, спорту. В скором времени эта категория будет занимать четверть рынка – проектируя будущие торговые центры, мы не можем не уделять ей внимание.
Интернет-торговля активно развивается. Даже если мы не покупаем «онлайн», мы активно мониторим сайты магазинов, выбирая товары и удобные для нас точки продаж.
Е. Гресс: Диджитализация, разумеется, будет иметь последствия для рынка. Люди будут все больше покупать товары через интернет – это скажется и на размерах магазинов, и на том, что из себя будут представлять торговые центры.
Современный покупатель ориентирован на низкие цены. При этом он ждет от места совершения покупок комфорта, удобства, красивого дизайна. Эти факторы в сознании потребителя сегодня – «базовый сценарий».
Е. Гресс: Новые модели потребительского поведения, разумеется, формируют новые форматы торговой недвижимости. Расскажу о некоторых.
Первый – lifestyle-центр. Это уже не только и не столько шопинг-центр. В структуре такого ТРЦ половину или больше занимают досуговые продукты: кинотеатры, рестораны, edutainment-зоны. Люди приходят в lifestyle-центры, чтобы в первую очередь провести свой досуг, встретиться, пообщаться, а уже во вторую – совершить покупки.
Второй формат, который отвечает потребностям «рационализаторов», «оптимизаторов», людей, совершающих целевые покупки, – формат ритейл-парков. Торговые площадки объединены парковкой, работают биг-боксы, супермаркеты, магазины конкретных брендов. Как правило, ритейл-парки располагаются за городом. Это позволяет девелоперу оптимизировать вход в проект (земля менее дорогая), а ритейлеры могут предлагать товары чуть дешевле, предоставлять скидки.
Третья идея – многофункциональный центр, объект «замкнутого потребления». В МФЦ под одной крышей собираются разные сегменты: жилая недвижимость, апартаменты, бизнес-центры, фитнес, торговля. Идет обмен потоками: аудитория каждого из сегментов позволяет другому существовать за счет нее. А покупатель, не выходя из этого объекта, может тратить свои деньги и получать весь спектр необходимых услуг.
Источник: ДЕЛО