В ожидании проектного финансирования: банки и застройщики ждут ясности

В августе в Иркутске состоялся круглый стол, организованный розничным бизнесом Банка ВТБ с участием ведущих застройщиков. Разговор шел о реалиях и перспективах региональной строительной отрасли, о том, что такое, по сути, рост ипотечного кредитования, о влиянии, которое ипотека оказывает на рынок и о многом другом. Несмотря на то, что тема проектного финансирования – исключительно важная для строителей и банков – обсуждалась, преимущественно, в кулуарах,  главные пожелания застройщиков и банков друг к другу были высказаны.

Снова время перемен: строители адаптируются

218 ФЗ, вступивший в силу 1 июля, остается предметом обсуждений; строители дают обратную связь и ждут окончательных и однозначных трактовок различных положений закона. 

«Изменения в законе  постоянно появляются в ходе обсуждения, –  отметил заместитель генерального директора АО УКС г. Иркутска Сергей Куликов. – Поправки от 1 июля отличались от первоначальной редакции, и сейчас  будут очередные корректировки, разъяснения и уточнения по обратной связи от строителей. Мы сталкиваемся с разным пониманием закона Минстроем и банками. Не всегда понятно, что и как нужно перестроить в работе, чтобы это устроило и бизнес, и банки, и чтобы при этом выполнялись все требования закона».

Несмотря на очевидную пока  «сырость» закона и нестыковки во многих его аспектах, крупнейшие застройщики в целом готовы к работе в новых условиях. «Мы четко определили, что это конец долевки в привычном формате и выработали стратегию адаптации к новому, а не к «умирающему» закону. Уже год назад мы понимали, куда будем двигаться, и сегодня выводим на проектное финансирование с использованием эскроу счетов две площадки: башню «Небо» в ЖК «Стрижи» и ЖК «Стрижи Сити»», – сказал генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал.

Готовы к нововведениям и покупатели. По мнению Екатерины Прядко, генерального директора ООО «Гранд-Строй», они тоже предпочтут эскроу счета проектному финансированию: «Нам кажется, что когда покупатель увидит на рынке возможность приобретения строящегося жилья по эскроу счету, он выберет именно эскроу (как более надежную схему оплаты – ред.), а не проектное финансирование. Рынок должен научиться существовать в новых реалиях, а не пытаться «выжить» в старых условиях», тем более покупателям со всех сторон рассказывают о преимуществах именно экскроу счетов.

Приспособиться к новым условиям смогут не все застройщики. Управляющий розничного бизнеса ВТБ в Иркутске Дмитрий Горбунов считает, что новое законодательство «почистит» рынок и видит  в нововведениях в первую очередь защиту прав дольщиков. «Если на рынке останутся компании с многолетней историей или появятся новые, способные  поддержать рынок добросовестной работой, будет хорошо», – подчеркнул Дмитрий.

Ужесточение правил игры для застройщиков неизбежно приведет к росту цен на жилье. Большинство застройщиков пока не готовы назвать точные цифры роста цен, но Сергей Куликов, заместитель генерального директора АО УКС г. Иркутска, считает, что условия проектного финансирования приведут к росту цен до 10% уже в следующем году. На рост цен повлияют стоимость проектного финансирования, увеличенный НДС и рост цен на строительные материалы.  Параметры взаимодействия застройщиков с банками в рамках проектного финансирования пока не конкретизированы, и неизвестно кроме того, насколько вырастут операционные расходы компаний. Оказывают ли прогнозы и ожидания влияние на сегодняшнюю ситуацию?

Инвестиции: если видишь деньги, не теряй времени!

Одной их наиболее характерных тенденций на сегодняшнем рынке эксперты считают рост инвестиционной активности. Понимая, что рост цен неизбежен, люди вновь начинают инвестировать в недвижимость.По оценке Галины Кузняной, члена совета директоров АО «ФСК «Новый Город», по сравнению с сопоставимым периодом 2017 года,  количество квартир, приобретенных именно с целью инвестирования, выросло в этой компании почти в четыре раза.

Этот тренд заметен и в других компаниях, например в ЖК «Стрижи Сити», который строит ООО ДЕСС-ИН ВЕСТ, входящий в Группу строительных компаний АО  «Восток Центр Иркутск», инвесторами на сегодняшний день  забронировано около 40% квартир. Отчасти это связано и с уменьшением банковских ставок по депозитам – по мнению застройщиков, даже с использованием ипотеки вложения в недвижимость оказываются выгоднее.

Представители банков в оценке этих перспектив не столь однозначны, но и они считают, что время для покупки жилья сейчас самое подходящее, тем более что ипотечные ставки снижены и тенденция к снижению сохраняется. По мнению генерального директора ООО «Гранд-Строй», инвесторы рассчитывают на рост в 30% годовых в течение двух-трех лет.

Ипотека: неоднозначный драйвер

Ипотечных сделок становится всё больше. Строители склонны  объяснять это отсутствием собственных денег у населения и расценивают закредитованность населения как фактор, скорее, тревожный. Представители банка ВТБ, напротив, считают растущую популярность ипотеки проявлением твердой уверенности населения в завтрашнем дне. Как бы то ни было, большинство квартир (как новостроек, так и «вторички»), продаются на кредитные средства.  Так, по словам Натальи Зверевой, заместителя генерального директора  АО «Восток Центр Иркутск», доля ипотечных сделок составляет у них сегодня 90%. Сергей Куликов (УКС г. Иркутска) оценил этот показатель в  70%. Галина Кузняная, (АО ФСК «Новый город»), отметив рост ипотечных сделок в своей компании с 24%  в 2017 г. до 31% в  первые месяцы текущего года, отметила, что строительство по-прежнему ведется на деньги физических лиц.

Статистика Банка ВТБ по выдаче ипотечных кредитов, впечатляет. «Мы растем, – отметил Дмитрий Горбунов, управляющий розничного бизнеса ВТБ в Иркутске. –  Объемы выдачи ипотеки выросли более чем в полтора раза к такому же периоду прошлого года. Ипотечных кредитов за 6 месяцев 2018 года реализовано на 3,5 млрд., это на 60% больше, чем в 2017 году. Доля рынка растет». Характерно, что 50% кредитов выдается  по вторичке, 25% – по новостройкам, 25%  приходится на рефинансирование. По словам Дмитрия, этому способствуют и  совместные программы с застройщиками. «В рамках таких партнерских программ клиенты могут приобрести жилье с хорошим дисконтом по процентной ставке. Благодаря этому, а также действующим специальным программам банка (к примеру, «Люди дела» для работников бюджетной серы) заемщики сегодня получают уникальную возможность приобрести жилье по ставке, находящейся на историческом минимуме», – подчеркнул он.

Обратная сторона лояльности

Однако, по мнению некоторых экспертов, повышенная лояльность банков по отношению к клиентам может таить в себе угрозу раздувания ипотечного «пузыря», как это было на западе. Особенно это актуально для банков, которые закрывают глаза на отсутствие первоначального взноса или на то, что это тоже кредитные средства. Роман Семенов, руководитель АН Century 21 «Недвижимость мира», напомнил, что подобная ситуация стала причиной недавнего ипотечного кризиса в США. «Тогда давали ипотеку направо и налево», – заметил Роман.

С ним согласна и Галина Кузняная: «Когда выдается кредит без первоначального взноса, это предполагает отсутствие ответственности. В Иркутске один банк готовится заявить об этом, и на вторичном рынке много таких. С одной стороны лояльность, с другой – возможное надувание пузыря». 

Вместе с тем, процент просрочки по ипотечным кредитом не растет, оставаясь на уровне не более 1%. Ипотечные заемщики, как отметили специалисты Банка ВТБ, остаются наиболее ответственными – им есть, что терять.

Готовы ли банки повернуться лицом к застройщику?

Застройщиков тревожит отсутствие ясности по проектному финансированию и внятных условий работы по эскроу-счетам. Выражая, очевидно, общую мысль застройщиков, Екатерина Прядко, высказала пожелание  банковскому сектору  в целом «развернуться к застройщику лицом». «Законодательство изменилось так, что рисков от застройщиков никакого – ни в работе с эскроу счетами, ни по проектному финансированию. Откровенно говоря, не все банки сегодня могут предоставить внятный продукт. Много нюансов, в том числе требование минимума по объему строительства от 300 млн. рублей. Понятно, что на западе страны есть крупные проекты, но у нас другой рынок, другие условия. Время сегодня стоит самых больших денег. Если месяц ушел – всё, проект можно переделывать. Развернитесь к застройщикам!  Это и для банков  важно, потому что как только банки дадут денег застройщику –  он начнет проект.  И тогда у банков будет ипотека. Пока не будет проектов, спад строительства будет продолжаться. В июле он составил 8%, а ведь это лето, пик строительного сезона. По стране – это потеря огромного объема квадратных метров. Понятно, что есть громкие дела с банкротствами, но если не будет инвестиционной составляющей у застройщиков, доля ипотеки на строящееся жилье упадет».

Источник: СИА