"Никогда апартаменты жильем не станут"

-- Какой объем проектов был с начала года согласован с градостроительно-земельной комиссией (ГЗК)? Сколько приходится на жилье?

-- С начала года 21 млн кв. м, из которых 9 млн кв. м, то есть практически половина,-- это жилая недвижимость. Скорее всего, такая пропорция будет сохраняться в ближайшее время. Сейчас жилье -- это основное, что продается на рынке. По нашим данным, на сегодняшний день на рынке экспонируется около 16 млн кв. м недвижимости, где есть привлечение денежных средств граждан. Порядка 85% -- это жилье. Кредиты для инвесторов сейчас достаточно дорогие: строят в основном те, кто может привлекать деньги населения.

-- Снизилось ли число согласованных проектов по сравнению с прошлым годом?

-- Сейчас мы, по сути, оперируем только данными за три квартала, но уже понятно, что число согласований снизилось на фоне экономической нестабильности. Если в прошлом году на каждом заседании ГЗК мы рассматривали 70-80 вопросов, то теперь -- 30-40.

-- В начале года мы говорили о том, что многие инвесторы стремятся внести изменения в полученную ранее разрешительную документацию и построить жилье там, где планировалась коммерческая недвижимость. Эти проекты не повлияли на статистику?

-- Конечно, мы шли навстречу инвесторам в ситуациях, где пересогласование не противоречило градостроительному развитию города. Речь шла о единичных случаях. В итоге таких пересогласований было около десяти, и большинство обращений к нам поступило еще в прошлом году. В этом году их число ощутимо снизилось.

-- Объем предложения на жилищном рынке за последние два года значительно вырос, а число согласований сокращается. Вы не видите здесь противоречия?

-- Каждый год у нас вводится 5-6 млн кв. м жилья, при этом согласовываем мы значительно больше. Если в прошлом году мы согласовали более 18 млн кв. м жилья, получается, что сформировался задел на три-четыре года. Если в один конкретный год число согласованных проектов сокращается, это еще ни о чем не говорит. Плюс нужно понимать, что объем согласований не может расти вечно. Сейчас у нас есть достаточно большие земельные резервы -- за счет промышленных зон, территорий Новой Москвы, но они не бесконечны. Процесс строительства жилья, по моему мнению, сейчас ускорился в основном за счет политики крупных игроков. Лидеры рынка у нас сейчас -- это ПИК, теперь в его составе "Мортон", "Пионер", "Лидер", "Интеко", ЛСР.

-- Одобряя проекты на ГЗК, вы не регулируете общий объем согласованного жилья или офисов, чтобы, например, не было затоваривания?

-- Рынок может регулировать только конкуренция, других способов нет. Например, сейчас общий объем согласованных за последние два года проектов по жилью и офисам превышает 50 млн кв. м. На многие из них выданы ГПЗУ, но в стройке пока не все. Как только инвесторы получают деньги, они могут получить разрешительные документы и выйти на площадку. Возникает вопрос: если мы предполагаем введение ограничений, где должен быть установлен административный барьер? На этапе выдачи разрешений на строительство? Это противоречит всему нашему градостроительному развитию. Сейчас мы, наоборот, говорим, что все должно делаться быстро и разрешение на строительство должно выдаваться быстро.

-- Уже несколько лет обсуждается возможность приравнивания апартаментов к жилью. У этого проекта есть перспективы?

-- Я противник этих изменений. Сейчас в законе есть понятие жилого и нежилого объекта, есть нормы их строительства, экспертизы, инсоляции, пожарных проездов и всего прочего. Понятно, что у жилья эти нормы более комфортные. Например, на одну квартиру в жилом фонде необходимо примерно одно-два места на парковке, для гостиницы нужно одно место на десять номеров. Поэтому тем, кто хочет приравнять апартаменты к жилью, советую строить жилье. Но если не будет сделано благоустройство, построена социальная инфраструктура, соблюдены все санитарные и изоляционные нормы, объект не может считаться жилым.

-- Некоторые застройщики сейчас предлагают покупателям апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд.

-- Это невозможно, но есть примеры, когда застройщики обещают гражданам это сделать. Например, есть история про объект "Клуб дзюдо" (Куликовская улица, 9Б, корп. 20, микрорайон 2). Инвестор строил двухэтажный спортивный комплекс, в какой-то момент он сказал, что этого недостаточно, и попросил увеличить этажность до четырех. Ему пошли навстречу. В итоге нежилой спортивный объект сейчас продается как апартаменты. В договоре купли-продажи указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Мы сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру. Такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут. Единственный возможный вариант, когда участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют сделать там жилье,-- тогда инвестор может перепроектировать здание. Но, повторюсь, это все происходит только на этапе проектирования. На этапах строительства и сдачи здания в эксплуатацию что-либо изменить уже невозможно.

-- Сейчас в Москве есть крупные проекты, которые предполагают строительство и жилья, и апартаментов. Очевидно, что инвесторы выбирают такие варианты, когда не в состоянии построить всю необходимую инфраструктуру, в итоге нагрузка на существующие объекты оказывается в два раза больше. Вам не кажется это проблемой?

-- Это уже вопрос нашего с вами уровня информирования и образования. Например, сейчас в центре города есть ограничения для личного автотранспорта, к ним привыкли, стали больше пользоваться метро. Здесь то же самое: когда молодая семья покупает апартаменты, у нее нет возможности пристроить ребенка в городской детский сад, она должна быть готова отвести его в частный. Рынок должен подстроиться -- если в этом районе есть спрос, появится и предложение в виде частных садиков и школ. Пока мы не отмечаем большого числа жалоб от людей, которые купили апартаменты и не могут устроить детей в образовательные учреждения.

-- Сколько апартаментов в этом году запланировано к вводу?

-- Это 14 объектов на 4,17 тыс. апартаментов. Суммарно это где-то 700-800 тыс. кв. м, то есть в два раза выше показателя прошлого года, когда было сдано 350 тыс. кв. м. На рынке есть интерес к апартаментам, и инвесторы в них вкладываются, все логично. Тем не менее я не думаю, что в будущем эта цифра существенно увеличится. Скорее всего, ввод будет оставаться на уровне 700 тыс. кв. м в ближайшие несколько нет.

-- Вы ставите перед собой задачу защищать покупателей апартаментов от мошеннических схем?

-- Наша задача предупреждать появление пострадавших граждан, покупающих жилье, к которому апартаменты не относятся. Есть ответственные застройщики, которые продают апартаменты по ДДУ, но их не так много. Если имеются случаи продажи апартаментов под видом жилья, то мы сообщаем об этом в прокуратуру. Но сами граждане тоже должны понимать всю ответственность. Есть люди, которые хотят купить квартиру на 30% дешевле рынка, и больше ни о чем не думают. Они заключают сделки и не смотрят документы. Наверное, можно сказать, что их обманули, не хватило квалификации в чем-то разобраться. Такая история была, в частности, с клиентами СУ-155. Сейчас у нас появляются новые сложные объекты.

-- Сколько всего сейчас обманутых дольщиков?

-- В реестре пострадавших граждан 838 человек по 22 объектам.

-- Несколько лет назад городские власти говорили о том, что в Москве резко стоит проблема с нехваткой гостиниц сегмента три-четыре звезды. Можно говорить о том, что эту проблему удалось решить?

-- Темпы строительства гостиниц в целом растут. Если в 2015 году были введены девять объектов на 1,6 тыс. мест, то в этом году планируется ввод восьми отелей на 1,5 тыс. мест, в 2017-2018 годах -- еще 43 гостиницы. Не могу сказать, что инвесторы проявляют интерес к какой-то определенной категории. Сейчас строятся отели разных форматов, причем крупные застройщики предпочитают строить комплексы отелей разного уровня в рамках одного проекта. Рынок сам регулирует эту ситуацию. Популярность Москвы как туристического центра постоянно растет: в 2015 году в город приехали 17,1 млн туристов, в 2016-м, по предварительным прогнозам, будет 17,5 млн, в 2017-м -- 18,4 млн, в 2018-м -- 19,5 млн туристов.

-- Вы не опасаетесь проблем с размещением на период чемпионата мира по футболу в 2018 году?

-- Согласно требованиям FIFA, для размещения основных клиентских групп нужно 14,2 тыс. номеров. К 2018 году общий гостиничный фонд Москвы будет составлять 56,2 тыс. номеров на 108,6 тыс. мест. Так что проблем не будет.

Беседовали Екатерина Геращенко, Александра Мерцалова

Источник: КОММЕРСАНТЪ