Фонд РЖС допустит к аукционам на строительство жилья не всех

Неудобства для застройщиков компенсируются выгодой для государства

Введение предварительных квалификационных требований к застройщикам, желающим принять участие в торгах за земли Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, будет полезно для решения общегосударственных задач, хотя осложнит жизнь даже крупным девелоперам. К такому выводу пришли специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
С сегодняшнего дня Фонд РЖС будет публиковать в «Российской газете» наряду с объявлениями о конкурсах на земельные участки квалификационные требования к застройщикам. Это решение принято попечительским советом фонда на основании закона 290-ФЗ от 30.12.2012. Новые правила вводятся для того, чтобы в аукционах и конкурсах больше не могли принимать участие фирмы, не готовые к реализации крупных проектов. Не секрет, что иногда в борьбу за интересные площадки или проекты вступают компании, не обладающие достаточным опытом или финансовыми, техническими возможностями – либо с целью дальнейшей спекуляции, либо просто переоценив свои силы.
«С жуликами мы боремся, с ними все просто. Проблемы с некомпетентностью», – подчеркнул генеральный директор фонда Александр Браверман, вольно или невольно перефразировав знаменитое выражение Талейрана: «Это хуже, чем преступление, это ошибка».

Проблемы с новичками

По словам Бравермана, у Фонда РЖС после проведения торгов возникали проблемы с 15 застройщиками. Всего фонд провел 203 земельных аукциона. Из этих 15 только у одного участника аукционов были претензии к фонду, которые в судебном порядке он проиграл, отметил Браверман.
Пять победителей аукционов Фонда РЖС уклонились от заключения договоров купли-продажи, с семью арендаторами договоры были расторгнуты в силу существенных нарушений. Еще по двум арендаторам есть не вступившие в силу решения суда первой инстанции о расторжении договоров. Фактически проблемными оказались 7% участников аукционов.
«Цифры не очень большие и не пугающие, но за каждым из этих участков комплексного освоения стоят люди, тот средний класс, ради которого и строится жилье экономкласса», – резюмировал Браверман.
Заметка на полях: по мнению Бравермана, жилье экономкласса строится для населения среднего класса. А для налоговых служб высокими и подпадающими под повышенное налогообложение для работодателя (т.е., по идее, выше среднего класса) считаются зарплаты более 43 000 руб. в месяц. В общем, в России у каждого собственное видение копейки в чужом кармане (см. прогноз IRN.RU на 2013 год).
Фонд РЖС уже включил квалификационные требования для участников в извещения о проведении торгов в отношении 42 земельных участков фонда, находящихся в 15 субъектах РФ, с целью не допустить к торгам неквалифицированных и неподготовленных застройщиков, сообщил Браверман. «Бесспорно, отдельные участники не будут допущены. Требования жесткие. Не будут допускаться те, кто требованиям не соответствует», – сказал он. В частности, компании-участники должны иметь трехлетний опыт жилищного строительства, а объемы введенного ими жилья за последние три года должны составлять минимум одну треть от объемов строительства, предусмотренных аукционом.
Справедливо ли это? Не будет ли предквалификация инструментом просто для отсеивания неугодных? Это дело тонкое. По словам Бравермана, новая схема была направлена на экспертизу в Институт сравнительного законодательства и правоведения и Счетную палату РФ, где получила положительные заключения. Основана она на принципах прозрачности и критериях профессионального сообщества (в данном случае, НОСТРОЯ).

Для справки: по данным Александра Бравермана, сейчас объемы жилья, возводимого в рамках фонда, в стадии проектирования и строительства составляют 14,7 млн кв. м, а в 2014 г. объемы строительства жилья на землях фонда составят 10% от общего объема ежегодно возводимого жилья в РФ.
«Молодые, только образовавшиеся компании пусть сначала на открытом рынке поработают, приобретут опыт, а потом уже претендуют на государственный подряд», – поддерживает идею первый заместитель председателя комитета по земельным отношениям и строительству Госдумы РФ Мартин Шаккум.

Неудобство для бизнеса

Дополнительные квалификационные требования к девелоперским компаниям, участвующим в аукционах Фонда РЖС, могут серьезно повлиять на бизнес-модели этих компаний, считает директор ГК «Пионер» Андрей Грудин.
«Поправки могут вызвать трудности у девелоперов, так как строительством может заниматься одна из компаний холдинга, управлять строительством – другая, а для участия в аукционе создаваться новое юридическое лицо, которое формально не отвечает требованиям по наличию опыта в сфере строительства. Но это удобно для управления проектом, получения кредита, диверсификации рисков между проектами. Это касается опыта работы компании, наличия свидетельства о допуске к работам по организации строительства», – пояснил он.
По мнению Бравермана, никаких затруднений нет. По его словам, требования призваны исключить непрофессиональных участников рынка, а профессионалы могут участвовать в аукционах в форме некоммерческого партнерства. «Создание некоммерческого партнерства на сегодняшний день для нас эту проблему решает, но формальные признаки для участников аукционов я призываю соблюдать в полном объеме», – заявил он.

Дальнейшее развитие идеи

«В законах Западной Европы уже давно зафиксировано: главное – это конкуренция технологий, качества. Главный конкурентный фактор – лучшее качество, а уже потом низкая цена», – считает руководитель аппарата Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Михаил Викторов.
Со временем квалификационные требования к девелоперским компаниям после накопления опыта в этой сфере Фондом РЖС будут распространены в целом на территории РФ при индустриальном строительстве жилья, заявил министр Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.
«Сегодня законодательство не дает права устанавливать квалификационные требования для всех участников рынка массового строительства жилья, а муниципалитетам и субъектам такой закон нужен. Дошло до того, что уже банки выходят на аукционы по продаже права аренды на участки, предназначенные для строительства жилья, – такой пример был в городе Железнодорожный Московской области», – пояснил Коган.
«Так, как у нас сегодня организованы государственные торги по закону 94–ФЗ «О госзакупках», терпеть дальше невозможно. Сегодня у нас нет успехов ни в строительстве жилья, ни вдорожном строительстве. Подготовлен уже и принят в первом чтении закон о федеральной контрактной системе, который может начать действовать с 1 января 2014 года, этот закон пойдет дальше изменений, касающихся Фонда РЖС», – отметил Мартин Шаккум.
 

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU