Когда выгодно покупать квартиру в новостройке?

Известно, что квартиры в новостройках стоят дешевле на начальном этапе строительства дома, а ближе к сроку сдачи – дорожают. О том, как соблюсти баланс между желанием сэкономить и стремлением получитьновую  квартиру в должном качестве и в срок, рассуждают руководители иркутских строительных компаний и директор агентства недвижимости.

  Сергей Курмазов, генеральный директор СК «Танар»:

 – Расскажите о ценовой политике вашей компании. Зависит ли стоимость квадратного метра от стадии строительства?

– Вы правы, цена на квартиры растет на протяжении всего строительства. И это не ценовая политика компании, а требование рынка. Обычно цена за квадратный метр на начальном этапе строительства дешевле на 15%, что соразмерно со среднегодовой ставкой банка по кредитам.

– На каком этапе строительства рекомендуете покупать квартиру в новостройке?

– Это очень щепетильный вопрос. Нет «золотого» баланса по соотношению цена-риск. Есть надежность застройщика и компетентность правящих органов. Даже своим клиентам мы советуем: если у вас есть какие-то сомнения в застройщике или в правильности оформления его документов – позвоните или сходите в Стройнадзор. Это независимый государственный орган, который даст вам исчерпывающую информацию.

Если говорить о денежной выгоде покупки, то, безусловно, лучше покупать  на начальном этапе строительства, когда цена существенно ниже.

– Есть мнение, что на начальном этапе строительства, когда стоимость минимальна, квартиры выкупаются инвесторами. Так ли это? Какова их доля в ваших объектах?

– Безусловно, есть люди, которые рассматривают покупку квартиры, как инвестицию, с целью ее дальнейшей перепродажи. Если застройщик надежный, планировки удачные, то почему бы и не вложить деньги в строительство? Ведь при перепродаже квартира, к примеру, стоимостью 1-1,5 млн. руб., увеличивается в цене на  300-400 тыс. руб. – такую доходность не обеспечит ни один банковский вклад.

Говорить о точном объеме инвестиционных покупок строящегося жилья невозможно, поскольку люди обычно не афишируют цель своего приобретения. Предполагаю, что 10-15% квартир впоследствии перепродаются.

– Какие квартиры раскупают в первую очередь?

– В первую очередь раскупаются квартиры небольшой площади, поскольку их стоимость минимальна. Меньше площадь – меньше цена, все просто.

Но в этом году возрос спрос и на двухкомнатные квартиры. Вероятно, это объясняется большой площадью и удачной планировкой – из «двушек» в наших объектах (площадью 64 квадратных метров) можно легко устроить трехкомнатную квартиру.

– Какие виды договоров ваша компания заключает с покупателями на начальной стадии реализации?

– В соответствии с законом, заключаются стандартные договоры долевого участия, которые различаются только по форме оплаты, площади квартир и их строительным номерам.

– На каком этапе строительства обычно больше покупателей?

– Практика продаж квартир в нашей компании показывает, что пик покупательской активности приходится на первую треть строительного цикла. За 2-3 месяца до сдачи дома в эксплуатацию свободных квартир, как правило, уже не остается.

– Практикуется ли на рынке «придерживание» квартир, когда наиболее ликвидные варианты поступают в продажу дозировано, с целью реализации их по наивысшей цене или в нужный с точки зрения финансового планирования момент?

– В нашей компании такой практики нет, так как основным источником финансирования строительства являются взносы дольщиков. Если человек хочет купить определенную квартиру и его возможности это позволяют, нет смысла «хранить» товар и вести строительство на кредитные средства банка.

– Когда еще, кроме нулевого цикла, можно купить квартиру по сниженной цене?

– Интересный вопрос. Наверное, только в период серьезного экономического кризиса. Ведь квартиры – это не тот продукт, который может испортиться, ценность дома по мере его строительства только возрастает.

Татьяна Крапива, директор АН «Правобережное»:

– Как зависит стоимость квартир в новостройках от стадии строительства?

– В среднем, за время строительства дома цена квадратного метра возрастает на 10-15 тысяч рублей.

– На каком этапе строительства вы рекомендуете приобретать квартиру в новостройке?

– Конечно, самый лучший вариант – это сданный дом. Оптимальным можно назвать вариант покупки квартиры на этапе строительства первого-второго этажа – тогда цена еще не так высока.

Покупка на этапе котлована – риск, но все зависит от застройщика. У надежного, проверенного временем застройщика можно смело покупать и на начальном этапе.

Но в любом случае необходимо удостовериться, что у строительной компании есть все необходимые документы по данной площадке.

– Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?

– Наибольший спрос – на однокомнатные квартиры. Здесь определяющий фактор – цена.

А вот для трех-, четырехкомнатных квартир и жилья большей площади уже важен хороший вид из окна, этаж, планировка.

– Какие виды договоров компании заключают с покупателями на начальной стадии строительства?

– Своим клиентам мы всегда рекомендуем заключать только договор долевого участия в строительстве. Все остальные виды договоров (которые, впрочем, редко встречаются на иркутском рынке) очень рискованны.

– Влияет ли на стоимость квартир «сезонный фактор»?

– Цены снижаются тогда, когда застройщику нужны деньги. Это может не зависеть от сезона – нужно «мониторить» рынок.

Евгений Савченко, начальник МУП «Управление капитального строительства г.Иркутска»:

– Когда следует покупать квартиру в новостройке? Прежде всего, я бы посоветовал определиться с целью покупки и способом ее оплаты.

Район города, количество комнат, этаж, развитость инфраструктуры, наличие отделки. Все перечисленное зависит от ваших потребностей.

Теперь переходим к возможностям – объему свободных финансовых средств на покупку.

Если у вас нет всей суммы, можно рассмотреть два варианта – кредит или рассрочку у застройщика. Для этого необходимо рассчитать, во сколько обойдется кредит в банке, и выяснить, какой процент берет застройщик, предоставляя рассрочку платежа. А потом оценить, что выгоднее.

Необходимо помнить, что на уровне котлована вам открывается наибольший выбор жилья и, как правило, по наименьшей цене. Чем дольше вы откладываете покупку, тем меньше будет предложений и выше цена.

Но при желании купить квартиру на начальном этапе строительства важно правильно оценить застройщика, его надежность. Как ее определить? Основные параметры следующие: количество банков, в которых аккредитована строительная компания; отсутствие застройщика в «черных списках» на сайте Стройнадзора; опыт работы и история компании (какие объекты и в какие сроки уже были сданы); отзывы на специализированных интернет-форумах. У компаний с высокой степенью надежности, как правило, все квартиры раскупаются уже на стадии строительства каркаса здания.

Если рассуждать о формах и видах договоров, наиболее защищенными являются договоры долевого участия, так как они проходят регистрацию в ФРС, где проводится множество правовых экспертиз при регистрации ДДУ.

Что касается сезонности покупки, то существуют как летние и новогодние скидки, так и постоянные бонусы. Например, у нас дизайн-проект квартиры и витраж балкона регулярно предлагается покупателю в подарок. Сезонность тоже понятие относительное – на некоторых наших объектах цены не меняются с лета прошлого года.

Источник: ДЕЛО