Обманутые дольщики и страховая защита их интересов. Система взаимного страхования застройщиков должна стать гарантом

7 июня – последний день, когда застройщики, решившиеся стать учредителями некоммерческой организации «Общество взаимного страхования» (ОВС), могут предложить оргкомитету по его созданию поправки в устав. Потом документ уже нужно будет принять на общем собрании учредителей, направить на одобрение в ФСФР и ФАС, а затем зарегистрировать. В дальнейшем поправки будут фактически невозможны – или всю эту бюрократическую процедуру придется проходить заново.
Машина создания ОВС, предусмотренного подписанным в начале года законом, запущена. Заработать ОВС должно с 1 января 2014 г.
Нельзя сказать, что принимавшие участие в обсуждении текста устава на этой неделе застройщики казались воодушевленными перспективой объединения в такую некоммерческую организацию, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Скорее, наоборот. Основной повод для недовольства таким начинанием – опасение, что добросовестные девелоперы будут вынуждены отчислять деньги на завершение проектов недобросовестных или неумелых предпринимателей.

Благие цели
Декларированные как в законе, так и в уставе ОВС цели и задачи вроде бы должны прийтись по сердцу потенциальным покупателям новостроек. Речь идет о создании «финансового мешка», в котором будут аккумулированы средства, позволяющие достроить дом и предоставить квартиры дольщикам, если застройщик столкнется с непреодолимыми трудностями.
По новому закону застройщик, привлекающий средства граждан по договорам долевого участия(ДДУ), обязан не только регистрировать каждый договор в Росреестре, но и гарантировать финансовую возможность вовремя достроить объект. Сделать это можно тремя способами: страхованием в ОВС (ради чего оно и создается); застраховать гражданскую ответственность в коммерческой страховой компании; предоставить банковскую гарантию.
С 1 января 2014 года застройщики не смогут привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними, то есть каждый договор долевого участия в строительстве будет застрахован – или его не зарегистрируют в Росреестре.
«Страхования долевки – это обязательное страхование, обойти его без согласия самого покупателя квартиры будет невозможно, – комментирует министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган. – Если же гражданин подпишет не договор долевого участия в строительстве, единственно возможный по действующему законодательству, а какой-то иной, предложенный ему застройщиком, то это его риски. Если он идет на это, значит, он сознательно обрекает себя на проблемы в будущем, потому что ОВС – это последний шаг для того, чтобы круг надежности в долевке замкнулся. Сегодня есть договор долевого участия и 214-й закон, который регламентирует все правила заключения сделки. Они не защищают только в случае банкротства застройщика, но именно в таких случаях будет включаться страховой полис».

Варианты и инварианты
В любом из трех предложенных законом вариантов неизменно: расходы по страхованию ответственности застройщиков будут тем или иным способом переложены на плечи дольщиков.
Страхование гражданской ответственности в коммерческой страховой компании можно исключить сразу. Строительно-инвестиционный рынок в России для страховщиков абсолютно непрозрачен, поэтому ставки по страховым премиям автоматически вырастают до небес.
Банковская гарантия выглядит реальнее, особенно если строительная компания подконтрольна банку, который может отслеживать денежные потоки, что называется, в режиме online. Но на практике банки не торопятся гарантировать проекты даже своих «дочек». Имея опыт финансирования и кредитования строительства, банкиры хорошо представляют порой непредсказуемые и почти всегда серьезные риски девелоперских проектов. Поэтому при выдаче банковских гарантий стоимость кредитования строительства неизбежно будет существенно повышаться.
Остается вариант ОВС, в устав которого закладываются многие положения в интересах дольщиков. Например, участники ОВС не имеют права выйти из общества, пока застройщик не выполнил обязательства перед последним дольщиком.
Разумеется, в конечном итоге и расходы по страхованию ответственности в ОВС будут переложены на плечи самих дольщиков (подробнее об этом и об  истории вопроса можно прочитать в статье «Застройщиков застрахуют за счет дольщиков»).

Последствия и новые риски
Власти видят в создании системы ОВС действенную защиту для граждан (без участия бюджетных средств, к которым приходится пока иногда прибегать, чтобы снять социальное напряжение при особенно вопиющих случаях недостроенных домов).
Для справки: по словам Александра Когана, в Московской области на разных стадиях банкротства находятся 26 застройщиков, привлекавших средства граждан. Сумма их невыполненных обязательств – более 28 млрд руб.
А вот многие застройщики и другие участники рынка опасаются, что с введением системы ОВС власти просто получат индульгенцию, освобождающую их не только от рисков бюджетных расходов на достройку домов, но и от необходимости четко контролировать строительные процессы на подведомственных территориях. Мол, в случае чего всем дольщикам теперь есть, из каких средств вернуть деньги.
Кроме того, включение расходов по страхованию в цену квадратного метра неизбежно приведет к удорожанию новостроек в будущем году.

 

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU