«Инвестиции в дерево» – выгодно бизнесу, полезно городу

Иркутск – столица деревянного зодчества. Это, пожалуй, известно всем. Как сберечь уникальное архитектурное наследие, да еще и с пользой для бизнеса, знает Ирина Кравец, директор ОАО «Агентство развития памятников Иркутска». АРПИ работает в городе уже третий год и предлагает инвесторам интересную и выгодную схему: бизнесмен приобретает у Агентства деревянный дом-памятник в центре города и, оплатив реставрационные работы, вправе  распорядиться им по собственному усмотрению: открыть кафе, разместить офис, перепродать. В интервью Газете Дело Ирина Кравец рассказала о том, почему «инвестиции в дерево» не только благородное дело, но и выгодное и перспективное вложение.

«Камень преткновения» или «точка притяжения»?

– Ирина, деревянная застройка в Иркутске всегда была камнем преткновения: с одной стороны – это культурное наследие, аналогов которому нет, по большому счету, ни в одном городе. С другой стороны, дома зачастую находятся в ужасном состоянии, портят облик центральных улиц, а денег на реставрацию всех этих объектов нет…

–В прошлом году я была во французском городе Труа, в полутора часах езды от Парижа, он – полностью деревянный. И дома там не XIX века, как у нас, а XVI. И никакого «камня преткновения» нет: это шикарный город, привлекающий своей уникальностью огромное число туристов. Дома приспособлены и для жилья, и для магазинов, и для офисов, архитектура – это точка притяжения. В России, к сожалению, это пока не столь востребовано, видимо, как в пословице: «Что имеем, не храним, потерявши – плачем». За последние 50 лет была утрачена половина всех памятников деревянного зодчества в нашей стране.

– Сколько домов-памятников сейчас в Иркутске?

– Примерно 1700 памятников. В Томске – всего около 300, в Вологде – около 60.  Чувствуете разницу?

– То есть Иркутск сегодня – лидер?

– По количеству объектов – да. Иркутск смело может претендовать на звание столицы деревянного зодчества. Конечно, только после проведения большой работы по сохранению как отдельных объектов культурного наследия, так и исторической среды, квартальной деревянной застройки. Дерево обладает потрясающим обаянием и теплотой, это наш уникальный ресурс, наше наследие.

– Вопрос только в том, что с этим наследием делать. У администрации города денег на реставрацию всех этих объектов нет.

– Необходимо консолидировать усилия не только всех уровней власти, но и жителей, предпринимателей. Администрацией города Иркутска заложено 146 млн рублей на программу по реставрации объектов культурного наследия на территории историко-мемориального комплекса «Декабристы в Иркутске» в2013–2017 гг. Правительство Иркутской области также выделяет существенные средства на сохранение объектов культурного наследия, находящихся в областной собственности. Кроме этого, именно Иркутская область одна из первых в России утвердила границы и предметы охраны исторического поселения регионального значения, что накладывает дополнительные требования к градостроительной деятельности в центре города.

Однако большинство объектов культурного наследия находятся в частной собственности, в том числе, это жилые дома, в которых люди в свое время приватизировали квартиры. Проблема в том, что у людей нет денег на проведение дорогостоящих работ по реставрации памятников. В федеральном законе № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» прямо сказано, что все бремя по содержанию памятников несет на себе собственник, предусмотрена ответственность за неисполнение охранных обязательств. По моему мнению, надо применять не только «метод кнута», но и помогать сохранять памятники с помощью целевых субсидий, находить варианты переселения. Так, те жилые многоквартирные дома, которые были признаны ветхими и аварийными до 2010 года, администрация города Иркутска расселила и передала в АРПИ для реставрации.

Не отреставрируешь – не получишь

– Схема работы АРПИ позволяет сделать процесс реставрации подконтрольным. Говоря простым языком, не отреставрируешь – не получишь в собственность?

– Да. Раньше было как? Администрация продавала здание-памятник. Новый собственник подписывал охранное обязательство, но, к сожалению, не было эффективного механизма контроля за его исполнением. В нашем случае покупатели сначала реставрируют и только потом получают дом в собственность. Как показала практика, АРПИ – это находка и для инвесторов. Ведь зачастую у них есть деньги на реставрацию, но нет знаний и времени на все процедуры согласования: какие необходимы документы, где их получить, что предусмотреть в проекте реставрации и приспособления, какие экспертизы потребуются…

– В вашем случае как это работает?

–Инвестор приходит в АРПИ, говорит, например: «Я хочу, чтобы у меня в этом памятнике был ресторан, такой-то площади и с такими-то параметрами» и уходит. АРПИ готовит исходно-разрешительную документацию, проводит комплексные научные исследования и предоставляет на согласование инвестору проект реставрации и приспособления. Именно на этапе проектирования мы можем учесть пожелания инвестора или скорректировать их в соответствии с действующем законодательством. От того, что будет предусмотрено в проекте, зависит и стоимость ремонтно-реставрационных работ. В течение двух-трех лет АРПИ проводит все работы по получению разрешений, техническому надзору за подрядчиками, подключению к инженерным сетям и вводу объекта в эксплуатацию. Инвестор может прийти уже за ключами, хотя возможность контролировать каждый этап работ у него есть.

– На чьи деньги содержится АРПИ?

– Мы являемся хозяйственным обществом и находимся полностью на самоокупаемости, на самостоятельном балансе, бюджетные деньги не тратим. АРПИ получает за объекты выкупную стоимость и агентское вознаграждение, и эту выручку может направлять на содержание штата и на реставрацию собственных объектов.

– Схема АРПИ действительно уникальна. Насколько она тиражируема, применима в других городах?

– Проблема-то общая. В других городах, может, меньшее количество памятников, но вопрос «Что с ними делать?» все равно актуален. По большому счету, власть в этом вопросе всегда выступала некой «собакой на сене»: и отдать страшно, потому что не отреставрируют, и в бюджете денег нет. Конечно, опыт АРПИ полезен и тиражируем. Например, в Красноярске сейчас создают точно такую же структуру, в Санкт-Петербурге этот вопрос прорабатывается. Более того, опыт Иркутска одобрен и в Москве. Ведь на федеральном уровне эта проблема намного масштабнее. В программе «Культура России на 2014-2020 годы»  на реставрацию объектов культурного наследия заложено около 70 миллиардов рублей, что позволит снизить показатель объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, с 35% до … 30%! А ведь к 2020 году и другие памятники придут в ветхое состояние, получается замкнутый круг. 

Я считаю, что сохранить архитектурное наследие можно, только если у этих объектов будет хозяин, эффективный собственник, который проведет реставрацию и будет поддерживать объекты в хорошем состоянии, эксплуатируя их под свои цели и задачи.

«Инвестиции в дерево» – выгодное вложение

– Сейчас на балансе АРПИ 30 объектов. Сколько из них находятся на этапе реставрации?

– На данный момент с инвесторами заключено 12 договоров, то есть 12 объектов у нас находятся в стадии реставрации на разных этапах – где-то идет проектирование, где-то – производственные работы, один объект полностью завершен и введен в эксплуатацию. Еще пять объектов мы реставрируем сами. Два объекта планируем сдать уже в этом году. Памятник по адресу Байкальская, 25, уже нашел своего арендатора – в октябре там откроется магазин экологических фермерских продуктов. 

– По какому принципу вы определяете, что продать инвесторам, а что оставить себе?

– Сложный вопрос. Есть объекты, которые инвесторам неинтересны: расположенные на второй линии или маленькие по площади – но их все равно нужно кому-то реставрировать, мы берем их на себя. А есть объекты, которые настолько перспективны, что их просто жалко отдавать инвесторам (смеется).

– Кому интересны «инвестиции в дерево»?

– Наши объекты – не очень большие по площади, поэтому о крупном бизнесе речь не идет. Такие инвестиции интересны, прежде всего, малому и среднему бизнесу, которому хочется организовать торговлю или заведение общепита в центре города, на пересечении магистралей, пешеходных потоков. Тут очень важна экономическая составляющая. Земли в центре Иркутска мало и она очень дорогая: сотка стоит, по последним данным, 2-4 миллиона рублей. Умножим на десять соток – 20-40 миллионов. И это только земля! А еще нужно построить само здание…

Взять памятник, отреставрировать его под маленький ресторанчик или магазин оказывается выгоднее и дешевле, чем искать свободный земельный участок и на нем строить.

– Ваши клиенты исходят, прежде всего, из соображений финансовых?

– Конечно. Любой бизнесмен считает деньги. Это потом, когда он уже отреставрировал памятник, проникся его историей, приходит моральное удовлетворение, осознание, что ты сделал что-то хорошее, чем можно гордиться, что можно показывать детям и внукам.

– Когда вы только начинали работать, не было опасения, что инвесторам ваше предложение окажется неинтересным? Все-таки это достаточно необычно, непривычно – разместить офис, или магазин, или ресторан в деревянном доме-памятнике…

– Бояться было некогда, потому что была задача от мэра города Иркутска – и ее нужно было выполнять. Первые полгода были сложными, нужно было объяснить инвесторам все преимущества. Вот представьте, вы хотите купить дом – а вам говорят: «Давайте заключим договор, но собственником вы будете через несколько лет и то, если выполните все условия». Странно? Да. Пугает? Конечно. Но нам это удалось.

– Опыт 130-го квартала оказался на руку?

– АРПИ было создано уже после него, и, конечно, это очень помогло. На примере 130-го квартала все увидели, что «дерево» может быть интересным, эффективным, экономически обоснованным вложением.

Реставрация: свобода и ответственность

– Каким объектам сейчас нужен инвестор?

– Сейчас ищем инвесторов по пяти объектам. Все они расположены в центре: Карла Либкнехта, 40 и 18; Тимирязева, 40; Кожова, 28; Подгорная, 16. Это небольшие двухэтажные деревянные дома, три из них в довольно хорошем состоянии, два – после пожаров. Еще один объект, который пока не готов к аукциону, но уже интересен инвесторам, – это Курбатовские бани. Объект большой, рядом Набережная. Мне кажется, если найдется инвестор, который отреставрирует его именно как банно-оздоровительный комплекс, то он точно не прогадает. Сандуновские бани в Москве – очень успешный проект, почему в Иркутске не может быть аналогов?!

– Как определяется стартовая цена объекта?

– На основании отчета об оценке, с учетом тех обременений, которые прописаны в охранном обязательстве. Если мы возьмем земельный участок 10 соток без памятника, то он будет стоить дороже, чем те же 10 соток с памятником. Потому на территории объекта культурного наследия новое строительство запрещено.

– Реставрационные работы оплачиваются отдельно?

– Да, конечно.

– А инвестор может заранее спланировать свои расходы? Допустим, он покупает объект за 5 миллионов, сколько у него еще уйдет на реставрацию?

– Вы когда покупаете квартиру и хотите сделать в ней ремонт, точно знаете, в какую сумму он обойдется?

– Только приблизительно.

– Вот и здесь также. Все зависит от желаний и возможностей инвестора. Если он желает  сделать цокольный этаж – это одни затраты, если хочет оставить просто два деревянных этажа – другие. Он может сделать богатую внутреннюю отделку, а может оставить и бревенчатые стены «а-ля натурель» – и это будут разные деньги.

– Насколько свободен инвестор в реставрационных работах? Что можно изменить, а что трогать нельзя?

– В каждом памятнике есть предметы охраны, которые нужно обязательно сохранить в первозданном виде – в основном, это объемно-планировочные решения, форма крыши, окон, дверей, наличники, резные узоры, потолки. Все остальное может быть изменено по желанию инвестора. Конечно, надстраивать памятник нельзя, но можно сделать либо подвал, либо «подклет» разной глубины и ширины. Внутренняя отделка также может быть разной.

– На участке под объектом вообще ничего нельзя построить?

–У каждого дома есть границы территории памятника, как правило, они занимают весь земельный участок. Бывает, что земельный участок большой, а домик маленький – там можно что-нибудь построить. Но это скорее исключение, чем правило.

– Как выглядит процедура передачи объекта с юридической точки зрения?

– Мы заключаем инвестиционный договор – фактически, это договор купли-продажи с отлагательным обязательством перехода права собственности, в котором устанавливаются сроки, сумма и иные параметры. По договору, мы должны выполнить свои обязательства о передаче объекта в срок, конечно, если инвестор в полном объеме профинансирует те работы, которые нужно провести.

– Сколько лет, в среднем, длится реставрация?

– Нормативный срок реставрации, начиная от получения техусловий, проектирования, разрешения на реставрацию и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию и регистрацией права собственности, составляет 3-4 года. Но мы, конечно, стараемся делать все быстрее. Например, по первому объекту – Горького, 34 – срок реставрации от заключения договора с инвестором до передачи ему права собственности составил чуть больше полутора лет. У нас для этого есть немного административного ресурса, опыт и квалификация. Говоря простыми словами, мы знаем, куда бежать и что делать. Кроме того, мы «бегаем» с документами «оптом» – у нас сразу несколько объектов в работе.

– Каким образом производится финансирование? Инвестор должен отдать вам всю сумму сразу?

– Нет, финансирование осуществляется поэтапно. Это еще один плюс для инвестора. На этапе конкурса он вносит задаток – 20% от выкупной стоимости. Остальные 80% он должен передать равными частями в течение года-двух – получается беспроцентная рассрочка. Затраты на реставрационные работы тоже оплачиваются не все сразу: сначала инвестор финансирует проектирование, потом, когда уже готов проект, оплачивает поэтапно строительные работы.

– А перепродать объект инвестор может?

– Пока идет реставрация – нет. А потом, когда получит право собственности, – конечно.

– Вы уже упомянули, что первый объект прошел весь цикл и сдан в эксплуатацию. К концу года там откроется ресторан. Расскажите, пожалуйста, что это за дом, в чем его историческая ценность?

– Это дом на улице Горького, 34, бывшая усадьба купца Жарникова; это очень интересная фигура, он был городской головой, инициатором устройства водопровода в Иркутске. Дом очень интересный с точки зрения архитектуры: сцена для домашних представлений, резной потолок в гостиной – все это мы сохранили. Кроме того, мы на этой усадьбе осуществили международный проект. Прошлым летом в Иркутск приезжали французы перенимать опыт реставрации, мы им доверили создание беседки, по аналогии с той, что когда-то стояла на территории. Удалось нам сохранить и малые архитектурные формы, например, фонтанчик «Мальчик с гусем» – покрыли  его золотой краской, выложили мозаикой.

«Все это начиналось с Иркутска»

– Ирина, на ваш взгляд, деятельность АРПИ насколько завязана на личности руководители?

– Мне кажется, вопрос не в личности руководителя, а в политической воле администрации. Эта проблема ведь не вчера назрела. У администрации Иркутска такая воля есть: сначала им, конечно, пришлось доказывать целесообразность своего решения депутатам, недоумевавшим, «зачем муниципальную собственность отдавать какому-то агентству». Теперь, когда прошло 2,5 года и есть результаты, таких вопросов не возникает.

Конечно, управлять Агентством – непросто. Фактически, АРПИ является строительной организацией с функционалом заказчика-застройщика. Мне повезло, что подобрался хороший технический, инженерный состав, который профессионально решает свои вопросы, готовит документы, осуществляет технический надзор, я же больше занимаюсь управлением, финансами, маркетингом.

– Не манит ли вас федеральный уровень, новые горизонты?

– На федеральном уровне есть интересные задачи и предложения. Однако я очень люблю Иркутск и вижу, сколько еще можно сделать в родном городе, поэтому пока не планирую переезжать. Мы в Иркутске сделали большое дело для всей страны, наш опыт будет тиражироваться на федеральном уровне. И если памятники будут восстанавливаться, если такие инвестиции будут интересны бизнесу в разных городах России, я с гордостью скажу: «Все это началось с Иркутска».

Анна Масленникова,
Кристина Дунина,
Газета Дело

Андрей Чернышев, Дирекция Минкультуры РФ: «Дом-памятник требует от собственника особого ухода и дополнительных затрат»

Новый подход к реставрации архитектурных памятников в Иркутске не мог не привлечь внимание столичных специалистов. Позитивный опыт АРПИ лег в основу федеральной концепции продажи объектов культурного наследия с отлагательными условиями перехода права собственности «Зеленый коридор для инвесторов». Своим мнением о привлекательности «инвестиций  в наследие» поделился член Совета директоров ОАО «Распорядительная дирекция Министерства культуры РФ» Андрей Чернышев.

– Объекты культурного наследия являются особыми объектами для инвестиций. С одной стороны, это такой же объект недвижимости, который можно оценивать по параметрам доходности и окупаемости вложений. Недвижимость в центре города, на пешеходных  маршрутах и  магистральных улицах, всегда являлась удачным объектом для инвестиций. Например, улица Карла Маркса в Иркутске, где стоимость квадратного метра покупки и аренды исторического здания выше, чем в любом бизнес-центре. С другой стороны, памятник, учитывая его возраст и законодательство,  требует от собственника особого ухода и дополнительных затрат.

Иркутская история показала, что при грамотном частно-государственном партнерстве можно создать интересные условия  для инвестиций  в объекты культурного наследия. В Москве, на основе опыта Агентства развития памятников Иркутска, согласована федеральная концепция продажи объектов культурного наследия с отлагательными условиями перехода права собственности – «Зеленый коридор для инвесторов». Реализовывать концепцию поручено ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России». Цель концепции – не только дать погибающим памятникам нового собственника, но и гарантировать их безотлагательную реставрацию.

Учитывая, что до недавнего времени объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, были ограничены в обороте, не подлежали приватизации, фактически, это стратегический резерв объектов, ценных не только с архитектурной точки зрения,  но и имеющих высокую инвестиционную привлекательность. Планируется, что более 1000 ветхих и аварийных объектов культурного наследия федеральной формы собственности будут предложены для реставрации инвесторам. В ноябре 2014 года Дирекция выставит на торги  семь исторических  усадеб в Подмосковье. Интерес инвесторов, в том числе иркутян, уже есть.

Справка:

ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России» (Дирекция) создана в 2011 году. Учредителем Дирекции является Российская Федерация. в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущества). Дирекция, как специализированная организация, подведомственная Министерству культуры РФ и обладающая соответствующим опытом и ресурсами, принимает на себя обязательства по получению всех необходимых разрешительных документов по реставрации объектов культурного наследия в максимально короткие сроки, тем самым значительно сокращая не только время оформления разрешительной документации, но и затраты инвестора.

Источник: ДЕЛО