Юридические консультации: что делать если вас залили, перекрыли вход в квартиру, не дают поставить машину и не сдают деньги за ремонт подъезда

«Не купи двора, купи соседа» - рекомендует народная мудрость. В смысле, что хорошие отношения с теми, кто проживает рядом, дорогого стоят… В жизни, однако, часто получается иначе: с соседями происходят разнообразные недоразумения и даже конфликты. Мы собрали некоторые типовые ситуации и попросили прокомментировать их профессиональных юристов.

Залили соседи сверху – что делать?

Сделали в квартире свежий ремонт – и тут нас залили соседи сверху. Причем они совершенно не идут на контакт – просто не открывают дверь. Хотя мы видим, что они дома – свет по вечерам горит.

Первое, что интересует автора вопроса – как зафиксировать сам факт данного события? Тут ответ однозначный – это должны сделать представители управляющей домом компании или ДЕЗа. «Нужно вызвать их сотрудников, - сообщила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Анастасия Мелихова, юрист компании «Доверенный юрист». – Они составят акт, в котором укажут поврежденное имущество, и примерно оценят причиненный ущерб».

По возможности стоит обеспечить участие соседей – как тех, кто «организовал» вам залив, так и из других квартир. Если первые вряд ли отзовутся на вашу просьбу, то вторые вполне могут. Также следует сделать побольше фотоснимков, живописующих ущерб, нанесенный вашей квартире. Это условия необязательные: акт, составленный представителями управляющей компании, имеет юридическую силу и без подписей соседей и «веселых картинок». С другой стороны, все это – дополнительные свидетельства в вашу пользу на случай возможного суда, а они не бывают лишними.

А вот что сделать нужно обязательно – это, обращает внимание Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга, зафиксировать в акте причинно-следственную связь залива с нанесенным ущербом. А также четко указать источник неприятности. Почему – думается, понятно: виновные потом могут сказать, что они ни при чем. Т.е. у вас, дорогие соседи снизу, повреждена квартира, но из предоставленных документов вовсе не вытекает (извините за каламбур), что по нашей вине. Не дайте им такого шанса – добейтесь четкой формулировки вроде «в результате протечки воды из квартиры номер 27».

Следующая задача - «перевести» нанесенный ущерб в деньги, т.е. установить, что повреждение отделки составляет именно 25 тыс. руб., а не 20 и не 30. Возможно, соответствующая цифра будет указана в составленном акте, но стоит подстраховаться – вызвать профессионального оценщика. «За проведение экспертизы и составление заключения эксперта придется заплатить, - отмечает Алексей Комаров. – Однако данную сумму впоследствии можно взыскать в суде с ответчика».

Теперь, обзаведясь документами, можно начинать общаться с причинителем вреда. Лучший вариант – это когда соседи соглашаются компенсировать (полностью или частично – это уже предмет торга), но в данном случае все иначе… Собрав все документы (в руки, разумеется, даем только копии), можно попытаться урегулировать конфликт в досудебном порядке. Если же не выходит – тогда в суд.

«Если персональные данные потенциального ответчика вам известны, смело можно составлять заявление в суд, - говорит Андрей Комиссаров, заведующий адвокатской консультацией «Санкт-Петербург». – Если же данные собственника скрываются, следует заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по конкретному адресу и получить данные о собственнике. Все чеки и квитанции, связанные с расходами по оценке, заказом выписки, необходимо хранить до окончания судебного процесса, так как впоследствии эти расходы можно будет взыскать с проигравшей стороны».

В случае если имущественное положение должника не обеспечивает исполнение решения суда о взыскании денежных средств, судебный пристав-исполнитель обязан составить акт о невозможности взыскания и вернуть исполнительный лист. Однако, если в будущем в пределах 3 летнего срока у должника появится имущество, на которое может быть обращено взыскание, исполнительный лист может быть снова предъявлен Истцом ко взысканию

…Вся эта стройная конструкция с подачей в суд имеет, к сожалению, один дефект – у потенциального ответчика может просто не оказаться денег на компенсацию вам ущерба. Живет над вами старушка с пенсией в 18 тыс. руб. – и что с нее возьмешь? При отсутствии денежных средств у должника, говорит Олег Сухов, адвокат, взыскание подлежит обращению на иное имущество (мебель, машину и т.д.). В соответствии со ст. 98, 99 ФЗ «Об исполнительном производстве»  взыскание по исполнительному листу может быть обращено на зарплату и иные доходы должника, в том числе и на пенсию. Однако Закон устанавливает ограничение, так в соответствии с п. 2 ст. 99 ФЗ «Об исполнительном производстве» максимальный размер удержания с должника-гражданина не может превышать 50 % от суммы дохода.

Опрошенные нами юристы привели из ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ длиннющий перечень того, на что не может быть обращено взыскание – там и единственное жилое помещение, имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, и даже семена, необходимые для очередного посева…

Также существует немаленький перечень доходов, на которые взыскание также не может быть обращено – компенсации в связи с ущербом здоровью, смертью кормильца, алименты, пособия на лекарства…

В случае если имущественное положение должника не обеспечивает исполнение решения суда о взыскании денежных средств, добавил Олег Сухов, адвокат судебный пристав-исполнитель обязан составить акт о невозможности взыскания и вернуть исполнительный лист. Однако, если в будущем в пределах 3 летнего срока у должника появится имущество, на которое может быть обращено взыскание, исполнительный лист может быть снова предъявлен Истцом ко взысканию.

Одним словом, стоит внимательно посмотреть на залившего вас гражданина – возможно, суд с ним окажется занятием совершенно бессмысленным. Не считая морального удовлетворения, конечно.

«Плохая» железная дверь

Входные двери в нашу и соседскую квартиры расположены рядом. Соседи поставили себе железную дверь. Мы, в общем, ничего против не имеем – их дело. Но беда в том, что их дверь, будучи открытой, перекрывает нашу…
Тут ситуация интересная: органы, занимающиеся надзором за состоянием жилого фонда, направлением открывания двери не интересуются. «Жилинспекция на это просто не смотрит, - подтверждает Оксана Васильева, консультант портала pereplaniroffka.ru. – БТИ на своих схемах также помечает двери без указания, в какую сторону они открываются».

Помощь может прийти со стороны несколько неожиданной – пожарной охраны. «В соответствии со ст. 89 закона ФЗ-123 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о технике пожарной безопасности», эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей, - говорит нотариус Алексей Комаров. – В вашем случае дверь будет заблокирована, и при пожаре вы будете лишены возможности эвакуироваться из квартиры».

Так что соответствующее подразделение МЧС должно будет вынести предписание соседям об устранении нарушений требований пожарной безопасности. А не выполнят – тут уже ч. 12 ст. 19.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ, предусматривающая за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего государственный пожарный надзор, штраф в 1,5 - 2 тыс. руб. Невеликая сумма, говорите? Но пожарные могут накладывать штраф хоть каждый день до тех пор, пока нарушение не будет устранено. Так что рано или поздно вашим соседям надоест платить.

Заставить соседа демонтировать дверь, которая мешает открытию двери из соседней квартиры, можно и в судебном порядке, считает Олег Сухов, адвокат, обратившись в суд с иском в порядке ст. 304 ГК РФ.

Хотим кусок коридора

Наш дом спроектирован так, что к нашей входной двери ведет довольно значительный кусок коридора. Мы хотели бы присоединить его, но старшая по подъезду (она даже не на нашем этаже живет!) возражает. Но ведь коридор, по сути, наш – никто больше по нему не ходит.
К сожалению, считать коридор «по сути своим» автор письма может только де-факто – но никак не де-юре. «Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, - говорит Анастасия Мелихова («Доверенный юрист»). – Соответственно «прирезать» кусок общего коридора возможно только с учетом интересов остальных собственников, поскольку в итоге произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Следует помнить, что собственником жилого помещения может быть не только физическое лицо, но и муниципальное образование, в случае если жильцы проживают на основании договора социального найма».

О практической стороне вопроса рассказала Оксана Васильева (pereplaniroffka.ru) – и рассказ этот, если честно, оптимизма не прибавляет. Необходимо общее собрание всех жильцов дома (даже не подъезда!), причем в протокол вносятся не только подписи, но и данные о свидетельствах о собственности на квартиры. «Технически сделать это очень сложно, - говорит эксперт. – Кого-то из собственников невозможно застать дома; кто-то уехал за границу; наконец, некоторые жители и не против дать согласие, но не хотят сообщать данные своих правоустанавливающих документов – боятся какого-нибудь мошенничества».

Шумят сверху

Очень надоел шум от соседей сверху. Причем речь идет не о ночных пьянках-гулянках (тут соседи как раз люди приличные), а о том, что мы слышим каждый их шаг и многие разговоры. Нам кажется, что соседи что-то нарушили в звукоизоляции…
Как выяснилось, данный вопрос тоже регулируется законодательно. По словам Андрея Комиссарова, существуют следующие нормативы:

- Строительные нормы и правила (СНиП). СНиП-II-12-77 так и называется «Защита от шума»;

- Московские городские строительные нормы (МГСН) – они, правда, действуют только на территории Москвы. Название МГСН 2.04-97 - «Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях»;

- «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы». СанПиН 2.1.2.2645-10 (утверждены Постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. N 64) устанавливает показатели уровня шума в жилых зданиях и помещениях.

Однако, чтобы доказать факт превышения допустимого уровня шума, который не должен превышать  60 ДцБ, без проведения комплексной акустической экспертизы не обойтись, отмечает Олег Сухов, адвокат. В случае если экспертами будет дано заключение о превышении допустимого уровня шума, вы вправе требовать от соседей устранить допущенные нарушения.

Существует еще два важных момента. Во-первых, сама суть данной экспертизы предполагает, что необходим доступ в обе квартиры. Если соседи сверху откажутся пускать экспертов, вам необходимо обращаться в суд. А во-вторых, причинно-следственную связь между действиями соседа и нарушением шумоизоляции истцу (т.е. автору письма) придется доказывать. Проживающие в квартире наверху наверняка скажут, что они ничего не трогали и знать не знают, почему так хорошо слышно…

Голуби запачкали наш балкон

Соседка сверху кормит голубей. Птицы постоянно прилетают и сильно запачкали наш балкон. Соседка же ничего делать не соглашается – более того, еще и стыдит нас за черствость и нежелание помочь бедным птичкам.

Нотариус Алексей Комаров советует прежде всего обратиться в санитарно-эпидемиологическую службу (СЭС). Эта организация является частью Роспотребнадзора (Федеральной службы по надзору в сфере прав потребителей и благополучия человека). Другие инстанции – участковый инспектор полиции (повод для обращения – нарушение порядка, шум, загрязнения вашего имущества). Также можно обратиться в управляющую домом организацию с заявлением о проведении обследования жилого помещения соседки.

Андрей Комиссаров (адвокатская консультация «Санкт-Петербург») добавляет, что существует ст. 304 ГК - «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения». На основании ее вполне можно обратиться в суд. Проблема, однако, состоит в том, что соседка может отказаться исполнять решение суда, а денег на всевозможные штрафы у нее нет. В общем, ситуация, которую мы предметно рассмотрели в первом вопросе…

Парковочные «разборки»

Соседи расхватали придомовую территорию, каждый написал на асфальте краской номер своей машины. Теперь этот участок «его».
Практика показалась нам сомнительной. Врывать столбы, объявляя территорию своей, мог Робинзон Крузо. А в более-менее цивилизованном обществе это делается только государственными органами при соблюдении установленной законом процедуры. Частное лицо с банкой краски в эту категорию ну никак не попадает.

Юристы нас поддержали. «Законное ограждение земельного участка возможно только в случае, если земельный участок находится в частной собственности автовладельца, - говорит Андрей Комиссаров. – Что, конечно, маловероятно на придомовой территории многоквартирного дома».

Инстанции, в которые можно обратиться, следующие:

- суд (на основании все той же ст. 304 ГК);

- комиссии по предотвращению незаконной парковочной деятельности (действуют в Москве).
Кроме того, «собственники» (без кавычек тут не обойтись) часто блокируют машины, которые поставили на «их» места, своими автомобилями. В подобном случае юрист рекомендует вызывать эвакуатор и ГИБДД, в также обзавестись качественным видеорегистратором – на случай, если обиженный «владелец» парковочного места решит причинить ущерб вашей машине.

Отказываются платить за консьержа и за ремонт

Хотим сделать в нашем подъезде красиво. Наняли консьержек, еще хотим сделать ремонт. К сожалению, некоторые жители отказываются платить.

Автора письма придется огорчить. Законы (ст. 154 ЖК) включают в обязательные для собственника платежи:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Прочие расходы (например, консьерж) считаются дополнительными – их граждане вносят добровольно. Так что никаких законных способов принудить жителя платить не существует.

Источник: METRINFO