За срыв сроков строительства дольщики вправе требовать до 1,5–3% от стоимости жилья в качестве компенсации

На рынке жилищного строительства участились случаи переноса сроков сдачи многоквартирных домов. Эта тема становится одной из наиболее обсуждаемых на интернет-форумах дольщиков в Московской области и регионах. О том, каким образом в случае переноса приемки квартир и нарушения договорных обязательств покупатели недвижимости могут взыскать с застройщиков неустойку и компенсацию морального вреда, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

По закону в случае возникновения риска невыполнения сроков исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства застройщик обязан за два месяца до наступления указанной в договоре даты направить дольщикам соответствующее информационное письмо с сообщением о продлении сроков завершения строительства и предложением о внесении соответствующих изменений в действующий контракт.

Если дольщик согласен с переносом сроков, то по сложившейся практике стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки завершения строительства.

Если же такого соглашения не достигнуто, либо перенос сроков исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства стал для застройщика нормой, покупатель жилья вправе направить застройщику досудебную претензию либо сразу обратиться с иском в суд о взыскании неустойки.

Претензия составляется в произвольной форме. В ней необходимо кратко и аргументированно изложить фактические обстоятельства, сослаться на положения нормативных правовых актов или договора, обосновывающие требования. В частности, на ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в соответствии с которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Размер неустойки можно рассчитать самостоятельно по следующей формуле: Сумма договора × 8,25 % (ставка рефинансирования) /150 × Период просрочки (дней). Либо воспользоваться онлайн-калькуляторами. Претензию следует направить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении.

К сожалению, в 90 % случаев застройщики оставляют претензии клиентов без рассмотрения либо отказываются удовлетворить их требования. В этом случае следующий шаг — иск в суд о взыскании со строительной компании неустойки. В иске необходимо изложить историю правоотношений с застройщиком, основные обязательства и сроки их исполнения сторонами по договору, описать допущенные застройщиком нарушения и сформулировать требования в части выплаты неустойки, опираясь на положения 214-ФЗ, а также закона «О защите прав потребителей» (применяется к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве). Наряду с неустойкой дольщик вправе потребовать компенсацию за причиненный моральный вред.

По сложившейся практике, при просрочке от 1,5 до 2 лет размер неустойки за срыв сроков строительства может составлять от 1,5 до 3 % от стоимости жилья.

Чаще всего суды существенно снижают рассчитанные к взысканию суммы, аргументируя это несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). «Впрочем, известны и другие примеры», — замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, недавно суд в одном из районов Ленинградской области, наоборот, увеличил с 200 тыс. до 250 тыс. рублей сумму компенсации дольщику, доказавшему, что по вине застройщика он вынужден выплачивать кредит по завышенной ставке. После завершения строительства и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество процентная ставка в банке должна была снизиться на 1,5 %, однако из-за задержки сроков ввода дома в эксплуатацию этого не произошло. Дольщики решили на этом не останавливаться и теперь требуют от застройщика оплаты арены жилья, которое они вынуждены снимать из-за того, что не могут переехать в новую квартиру».

Источник: СИА