В каких случаях требуется согласие супруга на совершение сделок с недвижимостью (Адвокат Олег Сухов)

Необходимо ли сторонам сделок с недвижимостью оформлять нотариально удостоверенное согласие супругов на их совершение? В последнее время этот вопрос вызывает много дискуссий как в профессиональной среде, так и на форумах покупателей квартир. О том, чем грозит отсутствие такого согласия и насколько вообще законны требования о предоставлении этого документа, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

Как гласит п. 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Из буквального толкования этой нормы следует, что продавец априори считается добросовестным и не обязан предоставлять покупателю согласие другого супруга на продажу, например, квартиры. Однако из следующего пункта этой же статьи ясно, что сделки по распоряжению недвижимостью, а также сделки, требующие государственной регистрации и нотариального удостоверения, должны быть обязательно подкреплены письменным нотариальным согласием супруга. В противном случае супруг, который не дал своего согласия на сделку, вправе оспорить ее в суде.

«Эта норма Семейного кодекса противоречит сложившейся практике и законодательной базе, согласно которой с 2013 года в госреестре регистрируются не сделки с недвижимостью, а права на нее. Такая казуистика дезориентирует не только граждан, но и регистраторов.

Какое-то время при регистрации прав сотрудники Росреестра не требовали ни от продавцов, ни от покупателей нотариально удостоверенного согласия супруга. Затем регистраторы стали требовать такие бумаги от продавцов»,

— рассказывает адвокат Олег Сухов. По его словам, из-за существующих разночтений возникает множество судебных споров вокруг сделок, подлежащих дополнительному супружескому «одобрению». Поэтому в ряде случаев лучше не рисковать и заручиться письменным нотариально удостоверенным согласием супруга. Что это за случаи?

Во-первых, нотариально заверенное согласие супруга необходимо при совершении сделок с недвижимостью, которая нажита в браке и является совместной собственностью. При этом оговорить особый порядок получения согласия супруга на совершение сделок можно в брачном контракте.

Во-вторых, письменное согласие другого супруга требуется, когда один из супругов совершает с общим имуществом (любым — как недвижимым, так и движимым) сделку, требующую нотариального удостоверения. По закону нотариальное удостоверение требуется, в частности, договорам ренты, пожизненного содержания с иждивением.

В-третьих, письменное согласие понадобится в том случае, если один из супругов совершает с общим имуществом сделку, подлежащую государственной регистрации. К наиболее распространенным сделкам такого формата относятся договоры купли-продажи жилого помещения, участия в долевом строительстве, мены жилых помещений, дарения недвижимого имущества, договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, договоры об ипотеке.

К нотариусу может обратиться только супруг, который соглашается на сделку. Ему необходимо иметь при себе паспорт и свидетельство о заключении брака. В документе необходимо определить предмет будущей сделки (квартира, дом, гараж, земельный участок и т. д.), указать характеристики объекта недвижимости и конкретные действия (продажа, дарение, аренда, залог и пр.). «До совершения сделки предварительное согласие может быть отозвано, при этом отзыв также необходимо удостоверить у нотариуса. При предоставлении такого документа в Росреестр до момента фактической регистрации сделки она будет заблокирована», — разъясняет адвокат Олег Сухов. По его словам, недавно в Госдуму внесен законопроект, в случае принятия которого согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью можно будет оформить не только у нотариуса, но и непосредственно в офисе Росреестра при регистрации сделки.

Источник: СИА