Адвокат Олег Сухов: Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости на земли сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель имеет огромное значение для аграриев. Именно от стоимости рассчитываются налоговые платежи. О том, можно ли ее уменьшить и как, а также о том, как  оптимизировать налоги,  рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Массовая оценка земель - причина завышения стоимости

Как известно кадастровая цена рассчитывается на основе массовой оценки, во время которой эксперты нередко ошибаются в видах разрешенного использования земли, а также игнорируют конкретные индивидуальные показатели того или иного надела.

В результате кадастровая стоимость может существенно превысить рыночную цену, что в свою очередь приведет к резкому повышению налогов.

И хотя ставка налога на земли сельхозназначения не может быть больше 0,3%,  затраты аграриев существенно возрастут. В этих условиях вопрос оспаривания стоимости земли выходит на первый план.

Надо ли оспаривать кадастровую стоимость или «стоит ли овчинка выделки»

Для начала собираем всю важную информацию. Заходим на сайт Росреестра и набираем адрес страницы  http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline.

В левом верхнем углу пишем номер земельного надела. Система тут же покажет его стоимость. Затем берем кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности и отправляемся к оценщику проанализировать необходимость оспаривания. Оценочная организация даст приблизительную рыночную цену земли на дату кадастра с погрешностью от 3% до 10%. Далее выясняем у эксперта стоимость его услуг.
На сегодняшний день тарифы по оценке надела варьируются в зависимости от региона от 15 000 до 60 000 рублей. После этого уточняем, сколько стоят услуги СРО оценщиков при проведении экспертизы этого отчета. Как правило, за экспертизу придется отдать еще 25 000 - 30 000 рублей.

На основе этих данных уже можно решить: надо ли оспаривать оценку или нет. Подсчитать экономию налогов за год очень просто. Достаточно из кадастровой стоимости вычесть рыночную и умножить ее на ставку налога (0,2-0,3). Учитывая, что кадастровая оценка производится не реже чем один раз в пять лет, умножаем уже полученную цифру на 5. Это и будет максимально возможная экономия. Теперь из этой суммы надо вычесть расходы на оценку и экспертизу, а также услуги юриста. Если окончательная цифра имеет положительное значение, то можно смело приступать к процедуре оспаривания.

Собираем документы и готовимся оспаривать цену

В первую очередь выбираем оценщика, который определит реальную стоимость земли. Среди оценочных организаций наблюдается высокая конкуренция, однако не все из них способны подготовить профессиональный отчет. Подобный документ сможет сделать фирма, где трудятся два и более эксперта, отвечающие всем требованиям закона и застраховавшие ответственность на сумму не менее 5 000 000 рублей, либо ИП, соответствующий тем же требованиям, что и оценщики, находящиеся в штате юридического лица.

Выбрав компанию, необходимо заключить с ней договор, в котором сформулировать задание. Задание должно содержать сведения об оцениваемом наделе, информацию о виде стоимости, дате оценки, а также другие данные, необходимые для отчета.

После окончания оценки следует заказать еще экспертизу отчета в СРО. Саморегулируемая организация должна сделать так называемую нормативно - методическую экспертизу. Поэтому, желательно, уже в договоре с оценщиком указать на его обязанность направить отчет в саморегулируемую организацию и провести с последней все необходимые переговоры.

Когда отчет с экспертизой будут на руках, следует подготовить и другие документы, необходимые для оспаривания. В основном потребуются следующие бумаги:

• Справка о стоимости земли в кадастре;
• Паспорт участка;
• Нотариальные копии свидтельств/договоров, подтверждающие право владельца на его надел;
• Документы, доказывающие сомнительность и недостоверность информации, которая использовалась в ходе государственной оценки.

В целом же полный список необходимых бумаг можно уточнить в Федеральном Законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Ст.24.18 Закона № 135-ФЗ предусматривает, что граждане и компании оспаривают  стоимость надела в комиссии, либо в суде. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд общей юрисдикции. Стоит особо отметить, что заявитель оспаривает стоимость не на дату подачи заявления, а на день ее определения в субъекте РФ.

Рассмотрение споров в комиссии юридическими лицами

Для юридических лиц этап подачи заявления в комиссию является обязательным.
Суд не примет дело, если в материалах не будет сведений об итогах решения комиссии. Установленной формы заявления об оспаривании стоимости не существует. Есть только рекомендуемая, которую можно взять Росреестре.

Прежде всего, представитель юридического лица прикладывает к заявлению документ о кадастровой стоимости. Эта справка должна содержать информацию о недостоверных результатах. Кроме неё заявитель также приобщает к материалам  нотариальную копию  правоустанавливающего документа на участок. Далее идет отчет независимого оценщика на бумажном и электронном носителях, а также экспертное заключение СРО на данный отчет. Экспертное заключение опять же подается  на бумажном и электронном  носителях.

Комиссия изучает всю информацию в течение одного месяца со дня поступления.  При этом в течение 7 дней с момента получения заявления председатель комиссии извещает орган местного самоуправления, на территории которого находится земля, а также ее собственника о принятии заявления.

По итогам рассмотрения комиссия выносит решение об отклонении заявления, либо об его удовлетворении.

Рассмотрение спора в суде

Если комиссия откажет в пересмотре стоимости, то ее решение можно обжаловать в суде. Раньше все кадастровые споры проходили только в арбитраже. Однако Закон № 143-ФЗ от 04.06.2014 года изменил это правило. А с 6 августа 2014 года оспаривание кадастровой стоимости происходит только в судах общей юрисдикции. И не просто в районных или городских, а в областных или судах республик, которые к ним приравнены!   

Все заявления об оспаривании стоимости рассматриваются по правилам искового производства. Ответчиком является региональное УФРС (Управление Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра).

Срок исковой давности составляет три года, а его течение начинается с того момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении прав. Какой-то установленной формы иска в этом случае нет. Он составляется по правилам, указанным в ГПК РФ. К исковому заявлению прикладываются все вышеперечисленные документы, а также квитанция об оплате государственной пошлины, которые затем направляются в суд.

Краткие выводы

Кажущаяся легкость оспаривания стоимости не должна вводить в заблуждение наших читателей. Бремя доказывания несоответствия сведений, внесенных в кадастр, рыночной цене лежит на истце, а потому он должен ответственно подойти к этому процессу.

Как показывает практика, большинство отказов в оспаривании стоимости происходит вследствие неудовлетворительной подготовки к  ведению дела. Наиболее часто суды отказывают истцу в удовлетворении его требований по причине  грубейших ошибок в отчетах независимых оценщиков, а также ввиду неполного пакета документов, приложенных к исковому заявлению.

Поэтому я настоятельно совету читателям, прежде чем идти к оценщику подключить к ведению дела грамотного юриста или адвоката. Это сэкономит время и деньги.

Источник: СИА