Несданно-негаданно. Как изменился рынок аренды жилья

Рынок съемного жилья сегодня — рынок арендаторов, число которых заметно сократилось. Владельцы квартир становятся все более уступчивыми. А те, кто считает, что сдавать на таких условиях невыгодно, выставляют жилье на продажу, приближая тем самым обвал на рынке недвижимости.

Двойной пресс

В течение двух месяцев владельцы трехкомнатной квартиры на Ярославском шоссе не могли найти арендаторов. Жилье было в хорошем состоянии, и цена умеренная, но жилец не шел. Не найдя съемщика, расстроенные владельцы недвижимости решили ее продавать. "Раньше такая квартира однозначно нашла бы хозяев,-- говорит риэлтор, который с ней работал.-- Но не в текущих рыночных условиях".

Фактически сейчас формируется новый тренд: многие москвичи, годами сдававшие свое жилье, не могут найти арендаторов за достойную, по их мнению, плату и приходят к мысли, что невостребованную квартиру следует продать.

Дело в том, что кризис давит на рынок аренды с двух сторон -- количество квартиросъемщиков резко сократилось, а количество квартир под сдачу заметно выросло. По данным "ИНКОМ-Недвижимости", рост составил около 60% относительно прошлого года. Как отмечают эксперты, сейчас на две квартиры приходится примерно один арендатор. Жилье сдать значительно сложнее, увеличилось время экспозиции. Согласно данным ЦИАН, средний срок экспозиции на данный момент -- 20 дней. В пик падения рынка было 22 дня, а ровно год назад -- 14 дней. Но это средняя температура по больнице. Очевидно, что квартиры, у которых ставки аренды резко уменьшились, и сегодня сдаются довольно оперативно. Ну а жилье, которое предлагается даже по очень привлекательным до недавнего времени ценам, в настоящее время может простаивать месяцами.

"Четверть мигрантов на рынке аренды сегодня переезжает в Подмосковье,-- рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.-- Соотношение цены и качества в Подмосковье выгодно отличается от столичных вариантов найма: стоимость московской "однушки" и просторной двухкомнатной квартиры лучшего качества в области может быть идентичной".

Благодаря тому что рынок перенасыщен предложением, квартиросъемщики имеют больший выбор и могут диктовать свои условия.

Конечно, самый действенный способ борьбы за арендатора -- снижение цены. По словам риэлтора Александра Водолазова, за последние полгода ставки аренды типового жилья снизились примерно на 10-20%. С этой оценкой солидарен департамент консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья". Если раньше в Москве за "однушку" в обычном панельном доме просили не меньше 30 тыс. руб., то сейчас легко можно найти квартиру дешевле 25 тыс. руб. Что касается объектов бизнес-класса и сегмента де люкс, падение, по данным "ИНКОМ-Недвижимости", составило 15%.

Риэлторы уверены, что доходность от аренды сейчас находится на минимуме. "Сдавать квартиру стало невыгодно,-- говорит Александр Водолазов.-- Многие из тех, кто сдает жилье, проживают за рубежом, соответственно, их интересует валютная выручка, которая в нынешних обстоятельствах серьезно упала. Одновременно дорожают коммунальные услуги, растет налогообложение. Поэтому фактически никакой выгоды уже нет".

Таким образом, по мнению экспертов, рынок аренды жилой недвижимости подошел к тому пределу, когда даже незначительное снижение ставок сделает сдачу многих квартир экономически бессмысленной.

Если говорить о границе, дойдя до которой гражданин сочтет, что сдавать уже неинтересно и невыгодно, то она оценивается очень субъективно. "Здесь все зависит от арендодателя,-- рассказывает Анна Моисеева.-- Если человек консервативный и квартира наследственная, он либо будет сдавать ее даже за бесценок, либо закроет до лучших времен. Если же гражданин покупал инвестиционную квартиру, то рано или поздно он ее продаст и купит что-то более выгодное".

Эксперты констатируют, что большинство владельцев квартир под сдачу из тех, кто признал этот бизнес для себя малопривлекательным в нынешних условиях, выбирают вариант консервации. По приблизительным оценкам этот вариант уже выбрали около 10% арендодателей.

Что касается продаж нерентабельных квартир, сегодня можно говорить, что этот тренд на рынке только зарождается. Такой вариант рассматривают в первую очередь владельцы инвестиционных квартир. И, по словам экспертов, это явление не стало массовым в основном из-за того, что продать квартиру сейчас не намного легче, чем сдать. "Если бизнес перестает приносить адекватный доход, соответственно, продать его -- нормальная стратегия,-- отмечает Александр Водолазов.-- Причем никто не знает, хорошее сейчас время для продажи или нет. Человек, который продает жилье сейчас, безусловно, может быть, через год будет кусать локти, если рынок отыграет текущее снижение. А возможно, он будет делать то же самое из-за того, что не продал, если падение цен продолжится в долгосрочной перспективе. Каждый принимает решение, исходя из личных обстоятельств".

Все включено

Там, где это возможно, цены, конечно, будут снижаться еще. Владельцы жилья пытаются нащупать цену, которая еще выгодна им, и в то же время вызывает интерес у квартиросъемщиков. "Безусловно, большинство пытается сдавать,-- говорит Александр Водолазов.-- Арендная плата пока выше, чем коммунальные расходы, налоги и затраты на косметический ремонт. Нельзя сказать, что прибыли совсем не будет".

По мнению специалиста департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Екатерины Артемовой, ближайший год -- это интересное время, когда новые реалии прочувствуют даже те собственники, которые до сих пор руководствуются старыми мерками и не спешат снижать арендные ставки.

Многие это уже поняли -- с готовностью идут навстречу арендаторам, а иногда даже предвосхищают их пожелания. По словам Поляковой, половина владельцев квартир экономкласса готова принимать жильцов с детьми и животными (раньше таких было всего 15%). Кроме того, 30% собственников согласны снизить сумму залога наполовину, а 15% -- даже на две трети.

Чтобы не снижать цену еще больше, многие включают в сумму аренды различные затраты, которые раньше лежали на квартиросъемщике,-- получается этакий завуалированный дисконт. "Собственникам приходится идти на уступки: снижать ставки, включать в стоимость оплату коммунальных услуг и интернета, в некоторых случаях -- парковочного места",-- рассказывает Анна Левитова.

"Думаю, что в ближайшие месяцы рынок будет держаться за счет традиционной сезонной активности, а вот в районе Нового года -- весны, скорее всего, будет провал,-- прогнозирует Вадим Ламин.-- В большой степени картина будет зависеть от внешних факторов, которые оптимизма пока не добавляют (впрочем, как и внутренние). Не видим мы притока новых арендаторов ни за счет зарубежных компаний и представительств, ограниченных санкциями, ни за счет сотрудников наших импортозамещающих структур, которые должны расти как на дрожжах, но пока, судя по всему, не растут. Впрочем, аренда в существенной степени держится за счет чиновников, банковских и околонефтяных структур, которые, похоже, всегда на плаву".

ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА

Источник: Ъ-Деньги