Заложники кадастра. Каких сюрпризов ждать от нового налога на жилье

Новый налог на недвижимость в столице рассчитывался по кадастровой стоимости жилья, которая привязывалась к рыночной в докризисном 2014 году. Теперь квартиры подешевели, и получается, что налог по отношению к их цене вырос. Скандалов по этому поводу можно ждать осенью следующего года, когда москвичи получат платежки за нынешний год и поймут, что оспаривать налог, скорее всего, себе дороже.

В 2015 году Москва и некоторые другие субъекты Российской Федерации перешли на новую систему налогообложения недвижимости физлиц, которая теперь рассчитывается от кадастровой стоимости жилья. Соответствующая оценка на 2015-й и 2016-й была утверждена московскими властями по состоянию на 1 января 2014 года, когда цены на недвижимость еще росли.

Сегодня инвесторы, покупатели, продавцы и просто зеваки с интересом наблюдают за тем, что происходит на столичном рынке жилья. Падение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте просто завораживает. Только за август, согласно оценкам экспертов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru", индекс стоимости жилья в Москве потерял почти 10%, снизившись с $3,380 тыс. до $3,046 тыс. за кв. м.

По оценкам "Инком-Недвижимости", средняя стоимость предложения на вторичном рынке еще ниже -- $2946 за кв. м.

В рублях, согласно отчетам риэлторов, все выглядит не так страшно. По оценке Сергея Шлома, с начала года стоимость предложения на московском вторичном рынке снизилась всего на 1,5%.

Но если разобраться, то оказывается, что продавцы просто пытаются делать хорошую мину при плохой игре. Дело в том, что цена предложения существенно отличается от той, по которой проходят реальные сделки.

В августе, по данным "Инком-Недвижимости", 78% продаж прошло с дисконтом.

Например, по кадастровой оценке двушка в "сталинке" у метро "Сокол" стоит 12,5 млн руб. (по 216 тыс. руб. за кв. м). При этом похожая квартира в этом же доме продается за 10,2 млн руб. (по 178 тыс. руб. за кв. м.). И риэлторы уверяют, что в процессе торга может быть скинуто еще процентов десять.

Примерно так же обстоят дела и у собственников других квартир. Это легко проверить, если зайти на сайт Департамента экономической политики и развития города Москвы (ДЭПР). Там есть калькулятор, который по адресу выдает не только расчет налога, но и актуальную кадастровую оценку квадратного метра конкретной квартиры.

Если верить прогнозу руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, цены на недвижимость и дальше будут снижаться. А значит, разрыв между рыночной стоимостью квадратного метра и той, с которой рассчитывается налог, будет увеличиваться не в пользу москвичей.

Вопрос, как так получается, что кадастровая оценка порой отличается от рыночной в разы, возникал уже неоднократно. На сайте Росреестра, впрочем, прямо указано, что "в соответствии с действующим законодательством оценщики сами выбирают методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Оспорить кадастровую оценку можно, на этом уже вырос отдельный рынок, где оценщики и юристы предлагают соответствующие "пакетные" услуги.

Проблема заключается в том, что для оспаривания оценки хоть в комиссии при Росреестре, хоть в суде требуется получить отчет независимого оценщика. Это стоит около 30 тыс. руб. На отчет еще нужно получать экспертное заключение в СРО, в котором состоит данный оценщик,-- примерно еще 10 тыс. руб.

Для обычного "физика" подобная налоговая оптимизация оказывается бессмысленной.

Ведь если кадастровая оценка квартиры на Соколе, о которой шла речь выше, будет снижена с 12,5 до 10,2 млн руб., то налог уменьшится всего на 2,3 тыс. руб. Пусть даже эта оценка продержится два года (чаще проводить переоценку кадастровой стоимости жилья в Москве нельзя), выгода составит 4,6 тыс. руб.

Таким образом, экономически целесообразно добиваться пересмотра кадастровой оценки тем, кто таким образом сможет перевести свою недвижимость из одной категории налогообложения в другую. Например, если владелец недвижимости, оцененной в 50 млн руб., сможет скостить хотя бы 1 тыс. руб., ему пересчитают налог по ставке 0,2%, что сразу даст экономию в 50 тыс. руб. в год, и вложенные в процедуру 40 тыс. руб. окупятся. Ну и конечно, это выгодно владельцам жилья стоимостью более 300 млн руб. или, например, хозяевам десятка-другого инвестиционных квартир.

Чтобы излишне не волновать ни бизнесменов, ни простых жителей, в Москве новый налог на недвижимость будут вводить постепенно -- сначала 20% от расчетной суммы, потом 40%, потом 60% и т. д. То есть, если налог на квартиру составляет 10 тыс. руб., сначала возьмут только 2 тыс. руб. (в 2016 году), потом 4 тыс. руб.-- в 2017-м, а до 100% доведут его в 2020 году.

Эта тактика, возможно, вызвана тем, что в Москве в этом году уже ввели еще один ощутимый "налог" в виде сборов за капитальный ремонт.

Так или иначе, с июля москвичи платят 15 руб. за кв. м, а это почти 10 тыс. руб. в год для владельца двушки в 55 кв. м. С учетом оплаты ЖКХ (примерно 3 тыс. руб. в месяц), капремонта и нового налога в 2016 году цена ее содержания достигнет примерно 48 тыс. руб. К 2020 году только из-за роста налога на недвижимость расходы на эту квартиры составят уже примерно 58,5 тыс. руб. в год.

Впрочем, сейчас появляются предложения об отсрочке вступления в силу нового налога на недвижимость. Например, глава комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов выступил с такой инициативой, мотивируя это необходимостью создания государственного оценщика. По его мнению, кадастровый налог должен начисляться с той стоимости, которая делается именно государственными оценщиками. В начале года с похожей инициативой уже выступали и власти Московской области.

Естественно, независимые оценщики выступают категорически против. "Создание государственного оценщика-монополиста приведет к тому, что вы вообще не сможете оспорить кадастровую стоимость, которую этот оценщик вам назначит",-- уверяют они. И самое главное -- затея эта совершенно бессмысленная в нынешних условиях, потому что, даже если государственный оценщик посчитает все правильно, никто не застрахован от того, что за два года стоимость квадратного метра упадет.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги