Как закон о банкротстве физлиц отразится на рынке недвижимости

1 октября вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. О том, почему революционное нововведение может преподнести много неприятных сюрпризов, как покупателям, так и обремененным долгами владельцам недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Один из таких «подарков» - дополнительные основания для оспаривания сделок с вторичным жильем.

Так, в частности, одна из норм закона о банкротстве физлиц предоставляет кредиторам возможность обжалования подозрительных сделок, совершенных должниками незадолго до запуска процедуры банкротства. Если кредитор выяснит, что в результате таких операций квартира переписана на дальнего родственника, или продана по искусственно заниженной цене, он сможет обратиться с иском в суд о признании заключенных договоров недействительными. При этом даже добросовестный покупатель жилья рискует не только лишиться квартиры, но и оказаться фигурантом дела о мошенничестве.

Закон о банкротстве позволяет кредиторам руководствоваться особыми правилами реализации предметов залога. При этом эффективная и прозрачная система реализации имущества частных лиц на торгах еще не создана.

Преждевременная новация может спровоцировать волну судебных споров между супругами в связи с разделом совместно нажитых активов и их реализацией в процессе банкротства. Так, в частности, судам придется разбираться, на что были потрачены кредитные средства, привлеченные супругом-банкротом, распространяется ли на приобретенное имущество режим общей собственности. При реализации имущества неизбежно будут возникать многочисленные вопросы, связанные с защитой интересов несовершеннолетних детей.

Правовые коллизии могут возникнуть в связи с применением нормы, запрещающей изымать единственное жилье должника (за исключением случаев,  когда недвижимость находится в залоге по ипотечному кредиту). В последнее время в регионах стали появляться судебные решения, основанные на постановлениях Конституционного суда, согласно которым даже единственное жилье оказывается на 100% защищенным от претензий кредиторов. Известны прецеденты, когда  из единственного жилья большого метража, превышающего социальные стандарты, выделялась доля. Впоследствии этот «излишек» продавался на торгах, а вырученные средства перечислялись кредиторам.

Пострадать от нововведений могут не только покупатели недвижимости, но и ее собственники, которые решат воспользоваться юридической казуистикой в личных, корыстных целях. По статистике, за последние годы кредитная нагрузка на граждан возросла в три раза. В среднем на каждого россиянина приходится около 140 тыс. рублей долгов, при этом каждая 25 семья обременена ипотечными кредитами. Как показывают опросы, многие граждане мечтают с помощью процедуры банкротства списать существующие долги но, при этом, сохранить за собой недвижимое имущество. «Уже сегодня рынок юридических услуг буквально кишит предложениями услуг по организации банкротств.  Подставные фирмы обещают за 80-100 тыс. рублей быстро и безболезненно избавить клиентов от многомиллионных долгов. Однако, ввязавшись  в такие аферы, граждане рискуют не только потерять деньги, но и лишиться единственного жилья.

Чтобы не напороться на  «подводные камни», связанные с введением закона о банкротстве физлиц, рекомендуется включать в договоры купли-продажи недвижимости оговорки о том, что в момент заключения сделки продавец жилья не находится в процессе личного банкротства и не планирует инициировать такую процедуру.

Во избежание оспаривания сделок необходимо стремиться к их максимальной прозрачности и указывать в  договорах реальные цены. В качестве превентивной меры рекомендуется прибегать к страхованию титула. В свою очередь должникам необходимо понять, что закон направлен не на аннулирование долгов, которое возможно лишь в исключительных случаях, а лишь регулирует процедуру их реструктуризации.

Источник: СИА