"В обществе распространено мнение, будто строители жируют". О правилах игры на рынке и новых вкусах девелоперов

-- После того, как в 2012 году губернатором Подмосковья стал Андрей Воробьев, Urban Group удалось согласовать строительство более 1 млн кв. м жилья. Это достаточно серьезный объем. У вас тесные связи с областными чиновниками?

-- Мы ничего не выцыганиваем у властей. Развиваем собственные площадки и выходим на объемы строительства 300-400 тыс. кв. м жилья ежегодно. Наш земельный банк 200 га позволяет нам строить следующие четыре-пять лет. Что касается связей с чиновниками: они ровно такие, какие нужны региону и девелоперу для пользы дела.

-- Но земля без градостроительной документации, которую согласовывают с чиновниками, стоит в разы дешевле, чем подготовленные площадки...

-- И что с того? Когда у чиновников появляется возможность превратиться в человека, они это делают. Это получается не всегда и не вмиг, но в моральном плане власти на нашей стороне. Мы вышли на рынок с интересными проектами: например, в Химках жилой комплекс "Город набережных" -- это не банальная панельная застройка. Наши жители, выходя из квартиры, не попадают в унылую и враждебную среду -- их ждет современное дружелюбное окружение. В архитектуре мы выпрыгнули из колеи корбюзианства с его экстремистским пониманием природы человека и общества. Идея Корбюзье как гипотеза была сильной и интересной, но как эксперимент, поставленный на целых поколениях,-- жесток. У нас дома имеют свой облик. Плюс мы создаем социальную инфраструктуру и не идем окольными путями, чтобы снизить эту нагрузку. Что делают региональные руководители, видя такие проекты?

-- Они сразу же выдают вам разрешительную документацию для новых проектов...

--... наделяют бесплатной землей со всеми коммуникациями, а еще выкупают квартиры по двойной цене для нужд региона. Если без шуток, сейчас девелоперов контролируют со всех сторон -- это не всегда плохо. Конечно, хочется получать разрешения быстрее и в этом вопросе есть ощутимые сдвиги к лучшему. Самое важное то, что, когда Подмосковье возглавил Андрей Юрьевич (Воробьев.-- "Ъ"), были установлены единые правила для девелоперов. В чем-то они несовершенные, в чем-то жесткие, но с ними лучше, чем без них.

-- В чем жесткость?

-- Например, в регулировании высотности. На мой взгляд, это ограничение пора смягчить и больше управлять нормированием плотности застройки. Я не фетишизировал бы разреженную городскую среду. В Европе плотность кратно выше, чем дозволена у нас.

-- Если даже региональные чиновники идут навстречу застройщикам, все равно есть проблемы, решение которых зависит от федеральных властей. Чем они могут помочь отрасли?

-- Необходимо обновить СНиПы. Существующие нормы программируют воспроизводство того типа градостроения, который неудобен для жизни и уже надоел до чертиков. Требования к инсоляции введены -- в частности, против туберкулеза и рахита. Сегодня с чем боремся? По моим подсчетам, наши нормы, одни из самых строгих в Европе: из-за этих требований общество прямо и косвенно недополучает около $500 млн в год. Это тонкий вопрос, требующий тщательной экспертизы, но в итоге девелоперы вынуждены строить низколиквидные объекты. Еще одна перезревшая проблема с детсадами и школами -- под них нормы требуют отводить не менее 2,5 га. Это тоже перебор. Девелопер по экономическим причинам не может построить школу, если у него меньше 15-20 га. Нужно изменить нормативы так, чтобы стало возможным поместить школы в центр городских коммуникаций.

-- Кстати, удается ли вам отбить расходы, понесенные на социальную инфраструктуру в своих жилых комплексах?

-- Не без напряжения.

Их тоже можно было бы снизить, потому что они отчасти искусственные. Urban Group, как все девелоперы, строит и передает школы, детсады или поликлиники местным администрациям в полной комплектации, включая лазерные указки и рулончики в туалетах, и, разумеется, бесплатно. Но сверх того еще по закону необходимо уплатить налог на прибыль, как при дарении.

-- Вы сейчас запускаете новый проект "Митино О2" на Пятницком шоссе. Не боитесь делать это в условиях кризиса?

-- Нет, поскольку у нас сильный запас прочности и комфортный уровень текущего спроса со стороны покупателей. К тому же Сбербанк открыл нам кредитную линию на 4,5 млрд руб. Но пока нет нужды выбирать заем -- своих средств хватает. У нас проблемы со спросом нет.

-- Чиновники часто заявляют о снижении цен на жилье. Поэтому эта тема из экономической плоскости перешла в политическую.

-- В обществе распространено мнение, будто строители жируют, беспринципно наживаются на простых людях. На самом деле это какой-то инфантилизм. В детстве нам представляется, что дом как в сказке можно слепить из песка. Многим кажется, будто можно построить жилье за 15 тыс. руб. за 1 кв. м. Это опасное заблуждение, посылающее рынку искаженные сигналы.

-- Очевидно, что комфорт стоит не три гроша, но не так уж и дорого, как пытаются представить нам девелоперы, строящие жилье бизнес-класса?

-- В девелопменте ключевое понятие "место". Оно влияет на долю города, на цену земли, коммуникаций, на класс возводимого жилья и на его конечную стоимость для покупателя. В бизнес-классе иной состав и размер непроизводственных затрат.

-- В масс-маркете есть крупные игроки, как СУ-155 или "Мортон". Они используют вашу же риторику о создании доступной качественной среды, но продолжают выводить на рынок однотипные проекты. Вы не боитесь конкуренции с ними?

-- Мы конкурируем за спрос, но, во-первых, он безграничен, а во-вторых, для Urban Group важнее то, что индустрия меняет курс. То, что крупные застройщики задумались о создании комфортной среды,-- это прорыв.

Где вы еще откопаете индустрию-бронтозавра, которая по сей день исходила бы из возможностей технологии, а не из потребностей людей? Строители -- люди вдохновенные, работа их всегда грела. А сегодня они чувствуют что-то неладное, что засиделись в наезженной колее. Кроме того, у нас есть запас идей и сил еще какое-то время подержаться на шаг впереди, побыть лидерами этого процесса. Сейчас мы видим коллективные усилия главных действующих лиц отрасли.

-- Сейчас расслоение общества происходит не только по экономическим признакам, но и эстетическим. На практике это может сыграть с Urban Group злую шутку, так как может нарушить обещанную в ваших комплексах атмосферу. Возможно такое?

-- Не разделяю ваших опасений. Города существуют для того, чтобы в них жили разные люди. В этом их ценность -- в разнообразии социума и форм жизни. Наше жилье предназначено для людей, способных платить за себя,-- это то, что их объединяет. Пожалуй, еще одно: вкус к визуальности, к городскому разнообразию. Размерная линейка квартир в наших городах от 30 до 150 кв. м -- так выстроена многоступенчатая метражная и ценовая лестница. На нее могут вступить люди с капиталом 300 тыс. руб. (такой или даже меньше первоначальный взнос по ипотеке) и возможностью выплачивать в дальнейшем по 30 тыс. руб. в месяц.

-- Чтобы обеспечить ценовую доступность, вам наверняка приходится сокращать маржу?

-- Сейчас прибыль менее 10% -- это вдвое ниже необходимого.

Вся строительная отрасль недооценена. Говоря на экономическом диалекте, отрасль испытывает на себе экзогенный шок. Вообще, трудно найти бизнес с пятилетним циклом производства и рентабельностью ниже 15%. Временной горизонт планирования стал короче, чем сроки реализации девелоперских проектов.

Urban Group не зря десять лет реинвестировала прибыль в эстетику и удобство возводимых городов. Вся эта красота и улучшения обошлись нам в $300 млн -- по правде сказать, не так уж много, учитывая, что нам, похоже, удалось сформировать тренд в масштабах страны. Сейчас всем стало понятно, что дополнительные вложения в жилье массового спроса рентабельны, что покупатели ценят улучшения и охотно платят за них.

-- Проектировать "Город на набережной" вы позвали довольно модного сейчас архитектора Максима Атаянца. Как вы с ним познакомились?

-- Атаянц спроектировал для меня частный дом. Я увидел, как он одарен и тонок, и привлек к масштабным заказам.

-- Какие задачи вы ставили перед архитектором?

-- В девелоперском задании фигурировали довольно тонкие критерии и ноу-хау: например, ни в какой точке города, кроме больших проспектов, не должно простреливаться взглядом больше, чем, скажем, на сотню метров. Это привело к сложному ячеистому городскому узору, перекликающемуся с устройством социума. Люди получили возможность жить вместе и врозь. Они полуприватизировали пространство за пределами своей квартиры. Кроме того, согласно заданию, нашему жителю должно быть просто объяснить гостям, как найти дом,-- это вело к индивидуализации зданий. Дворы проектировались без машин. Всеми вводными руководил один синтезирующий принцип -- по городу должно быть интересно гулять. Атаянцу удалось все это нарисовать, девелоперу -- в точности исполнить.

-- Какой у вас был первый проект в девелопменте?

-- В 2007 году мы начали строить в Химках поселок таунхаусов Ивакино-Покровское. Знаете, что меня тогда удивило? В мире таунхаусы -- принадлежность среднего класса, а в Подмосковье такие дома продавались за $750 тыс.-- таких доходов у среднего класса нет. Мы выдали этот продукт за $250 тыс., что тоже в общем-то немало, но в три раза меньше. Образно говоря, моей сверхзадачей было не произвести "Роллс-Ройс", а выдать нечто вроде фордовского авто модели Т, когда автомобиль из разряда роскоши быль переведен в серийный продукт.

Интервью взял Халиль Аминов 

Источник: КОММЕРСАНТЪ