«Владельцам стрит-ритейла в Иркутске нужно умерить аппетиты». Антон Кондратьев – о перспективах рынка коммерческой недвижимости

2015 год стал большим испытанием для рынка коммерческой недвижимости Иркутска. «Эра арендатора» продолжается, ставки торговой и офисной недвижимости сократились, в среднем на 20%. 2016-й может оказаться еще более сложным, считает Антон Кондратьев, руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ». Своим видением ситуации на рынке он поделился с REALTY.IRK.RU.

Антон, 2015 год оказался крайне непростым для рынка коммерческой недвижимости. Можете оценить уровень вакантности торговых и офисных площадей в Иркутске? Как она изменилась за год?

– По торговле уровень вакантных площадей я оцениваю в 20-30%. Основные проблемы испытывает стрит-ритейл, новые торговые центры и ТЦ, открытые более 5-7 лет назад, с устаревшей концепцией.

Профессиональные торговые центры, открытые ранее, успели сформировать пул арендаторов и завоевать лояльность покупателей, что позволяет пережить кризисные времена без снижения уровня доходности, а новые ТЦ вынуждены предлагать арендаторам различные скидки, проводить акции, делать ремонт и т.д.

Это дает свои результаты: на примере ТРК «КомсоМолл» мы видим, что уровень заполняемости значительно вырос, сейчас готовится к открытию кинотеатр, что положительно скажется на трафике. Старые ТЦ ждет ребрендинг и поиск своей ниши, надеяться на то, что можно пересидеть кризис, и все будет как раньше, я бы не стал, здесь особой динамики я не наблюдаю.

Владельцам стрит-ритейла я бы посоветовал умерить свои аппетиты, особенно это касается центральной части города, где ставки были перегреты, и также подумать над сменой назначения помещения. Здесь за 2015 год наметилась положительная динамика заполняемости – сказывается то, что ко многим собственникам пришло понимание, что новых арендаторов найти непросто.

По офисным помещениям средний уровень вакантных площадей я оцениваю в 15%, хотя есть объекты с 100% заполняемостью и листом ожидания, а есть объекты, заполненные на 50%. Здесь многое зависит от уровня бизнес-центра, локации, пула существующих арендаторов и работы Управляющей Компании.

Арендодателям сегодня приходится серьезно вникать в бизнес арендаторов, чтобы понимать его реальное состояние, принимать верные решения по ставкам аренды…

– Профессиональные УК всегда занимались анализом бизнеса арендаторов, причем этот процесс начинается на уровне начальных переговоров по аренде.

Не секрет, что разные бизнесы имеют разную доходность и, соответственно, разный уровень арендных платежей – для супермаркета это 5% от оборота, для ресторана и аптеки – 15%.

В условиях кризиса понимание состояния экономики арендаторов выходит на первый план. Профессиональные ТРЦ давно внедрили отчетность арендаторов по объему выручки ежемесячно, что позволяет анализировать ситуацию и оперативно реагировать.

Каким бизнесам, по вашей практике, сегодня тяжелее всего, а кто держится на плаву?

– Тяжелее всего бизнесу, который зависит от импорта, причем в среднем сегменте, а это подавляющее большинство торговли, так как расходы на товар, транспорт, таможню – в валюте, а доходы – в рублях. С одной стороны, давит выросшая себестоимость в рублях (за счет возросшего курса), с другой – снижение доходов населения и изменение покупательского поведения, т.е. напрямую переложить возросшие расходы на покупателя уже не получится, приходится уменьшать собственную маржу, чтобы удержать цены.

Стабильнее всего чувствует себя бизнес, удовлетворяющий основные потребности человека: продукты, лекарства, ГСМ, хотя и здесь не обошлось без существенного падения.

Детские товары также на фоне остальных выглядят неплохо: экономить на детях мы будем в последнюю очередь. Ну и бизнес, ориентированный на экспорт: здесь, наоборот, расходы в рублях, а доходы в валюте выросли, за счет курса, но в моем окружении таких проектов немного.

Как ведут себя сегодня арендаторы? Просят ли новых скидок? И какие компромиссы здесь возможны, ведь снижать ставку бесконечно невозможно?

– «Эра арендаторов» продолжается, арендаторы обращаются за скидками, но нужно сказать, что в устоявшихся и успешных проектах собственники не идут на снижение арендных ставок, так как имеют лист ожидания и лояльность клиентов в кармане, а если и идут – то на короткий срок, не более 6 месяцев.

Говорят, что многие ТЦ встретятся в 2016 году с ситуацией, в которой возможны и нулевые ставки аренды. Действительно ли такое может произойти?

– Думаю, что для Иркутска ситуация с нулевыми арендными ставками, если и случится, то не скоро. Да, согласен, объявление «Аренда» встречается все чаще и чаще, но если арендодатели вдруг снизят на свои объекты арендную ставку вдвое – разве они не найдут желающих? А это все равно выше нуля…

По вашему мнению, какой ежегодный прирост новых торговых и офисных площадей для Иркутска – норма? И какой объем «поглотит» рынок в ближайшее, кризисное время?

– Ежегодный прирост по офисным площадям, который рынок сможет поглотить, я оцениваю в 20 000 кв.м. Что касается торговых площадей, то тяжело ответить однозначно. На недавнем Кругом столе по коммерческой недвижимости в рамках Ярмарки недвижимости коллеги спорили, какая цифра является нормой обеспеченности торговыми площадями на душу населения: одни считают, что рынок уже перенасыщен, другие – что нам далеко до европейского уровня.

Для меня налицо тот факт, что нас ждет конкуренция больших форматов : «КомсоМолл», «Сильвер Молл», «Модный Квартал», «Карамель» и строящийся ТРК на перекрестке ул. Советской и Байкальской.

Здесь многое будет зависеть от уровня и качества арендаторов и работы УК этих ТРЦ. Также ждем развития малых форматов – ТЦ районного масштаба.

Каким будет 2016 год для рынка коммерческой недвижимости? Достиг ли он «дна», по вашему мнению?

– Думаю, 2016 год будет сложным для рынка коммерческой недвижимости, может, даже сложнее 2015-го. На носу введение налога на недвижимость в Иркутской области, экономическая обстановка тревожная, выровнять ситуацию, я считаю, сможет стабилизация курса национальной валюты и снижение ставок по кредитованию.

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области