Меняем? На рынке недвижимости возрождается бартер

На рынке недвижимости возрождается забытый с советских времен бартер: обменять квартиру в Москве можно на машину, виллу на Кипре и даже на завод. Дополнительную популярность такому обмену добавляет возможность избежать налога при продаже жилья в привязке к его кадастровой стоимости.

Рынок столичной недвижимости пострадал от кризиса, и это уже официально признанный факт: согласно оценкам Росреестра, по итогам 2015 года число сделок на вторичном рынке жилья в Москве сократилось на 30%, а объем договоров долевого участия снизился на 18% по сравнению с 2014 годом. Сократился и средний чек покупки жилья: по оценкам "ИНКОМ-недвижимости", на первичном рынке массового сегмента средний бюджет сейчас снизился почти на четверть -- с 7-9 млн руб. в 2014 году до 5-7 млн руб.

Часть граждан между тем продолжает верить в рост цен на жилье, хотя число верующих заметно снизилось. Согласно исследованию Сбербанка CIB, оценивающего потребительские настроения россиян, доля тех, кто ждет роста цен, сократилась с 68% на конец 2014 года до 49% по итогам 2015-го.

Естественно, что с такими настроениями продать недвижимость становится все сложнее: по данным риэлторов, срок экспозиции квартир вырос с двух до четырех месяцев, а в загородной недвижимости дошел до года.

Меняем дом на автодром

Трудности с продажей недвижимости подтолкнули граждан вспомнить о советском опыте обмена квартир. На сайтах "Из рук в руки", "Авито" или ЦИАН сотни собственников предлагают "махнуться" недвижимостью -- квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами.

Наиболее заметную долю таких объявлений занимают довольно типичные варианты по обмену квартир, собственники которых хотят найти что-то альтернативное в своем же районе, при этом либо уменьшить площадь и получить доплату, либо увеличить ее. Но чем дороже объект, тем более интересным может быть бартерный вариант. Так, продавцы элитного жилья в Москве готовы рассматривать варианты обмена на недвижимость в Испании или на загородный дом на Рублевке.

И жилой недвижимостью дело не ограничивается. "У нас был клиент, готовый обменять горнодобывающее производство на загородный дом. Желающих, увы, не нашлось",-- рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп". На сайте "Авито" можно найти предложения и попроще: человек продает дом в деревне (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) и готов рассмотреть варианты обмена на квартиру в Москве, а также на новый автомобиль (Toyota Camry, Hyundai i40, Kia Sportage, Kia Sorento, Mazda 6) с доплатой.

Сейчас на сайтах появилось и множество объявлений продавцов зарубежных домов и квартир, готовых меняться на квартиру в Москве или Подмосковье. Например, продавец дома в Черногории готов рассмотреть вариант обмена на недвижимость в Истринском районе. Однако на предложение корреспондента "Денег" махнуться на деревенский коттедж в тех краях выяснилось, что он рассматривает только квартиры.

Проблемы -- двигатель обмена

Возрождение бартерных схем на рынке недвижимости -- страшный сон для участников рынка жилья. Благо таких предложений пока мало. "Тенденцией это сложно назвать, потому что бартерные сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок. Но то, что они появились, это факт",-- говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль--загородная недвижимость".

По словам Ильи Менжунова, как правило, продавцы недвижимости готовы рассматривать обмен объекта на бизнес или дом. "Однако покупателей, которые могут предложить подобное, фактически нет. Да и вероятность того, что предпочтения продавцов и клиентов совпадут, минимальна",-- говорит он. "Выстроить обменную цепочку, которая устроила бы обе стороны, в нынешних условиях крайне затруднительно, а главное -- к этому не готовы сами клиенты",-- говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-недвижимости".

Тем не менее такие предложения являются показателем не только дефицита покупателей с "живыми" деньгами, но и ликвидности самого рынка.

"Получается, люди идут на эти сделки исходя из своих предположений о том, что, меняя одну недвижимость на другую, они переходят в более ликвидный актив. И хотя это, как правило, самообман, факт в том, что каждая из сторон сделки считает, что его недвижимость менее ликвидна",-- отмечает Владимир Яхонтов.

В этом смысле гораздо логичнее выглядело бы желание продавца дачи на Новорязанском шоссе обменять ее на зарубежную виллу, а не наоборот. Но даже с такими клиентами из России, по словам Георгия Качмазова, управляющего партнера международного брокера "Транио", есть концептуальная проблема: "Как только мы слышим: "Я скоро продам недвижимость в России и куплю за рубежом", мы понимаем, что это не клиент. Потому что ожидания человека в России по поводу стоимости его недвижимости основываются исключительно на предыдущем докризисном опыте. У таких людей есть определенные позитивные фантазии относительно того, сколько стоят их активы. И это сильно дороже, чем готов предложить им рынок".

Те же, кто хотел бы купить недвижимость в России, по его словам, сегодня ищут какие-то стрессовые ситуации, когда у собственника финансовые проблемы, и он вынужден продавать дешево. "И покупать что-то даже по актуальной рыночной цене никто не хочет. Все хотят найти собственника, у которого есть проблемы",

-- говорит Качмазов. Продают же недвижимость за рубежом, похоже, сейчас как раз те, кто столкнулся с проблемами.

Обменный налоговый маневр

"С юридической точки зрения такого понятия, как "бартерная сделка", на российском рынке недвижимости нет. По сути, это мена",-- рассказывает Илья Прогоннов, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Если особенно не вдаваться в правовые тонкости, то эксперты называют три варианта подобных схем для граждан: мена -- это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен -- для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка. Она тоже для собственников, но обязательно с использованием "живых" денег.

"По нашим оценкам, на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%.

При этом наблюдается закономерность: в кризисные периоды популярность такой схемы увеличивается. Прямой обмен не становится массовой практикой, но получает большее распространение. Так было в 1998 году, в 2008-м, то же самое мы отметили в 2015-м",

-- делится наблюдениями Сергей Шлома.

Массовой практикой это становится у бизнеса. "Именно в условиях кризиса, когда темпы реализации падают и у застройщика остается большее количество непроданных квартир, бартерные схемы взаимозачета с подрядчиками пользуются огромной популярностью. Сегодня мы как раз наблюдаем подобную ситуацию: многие девелоперы готовы в качестве оплаты за работу передавать подрядным организациям долю строящихся площадей",-- рассказывает Илья Менжунов. "И это не только у девелоперов. Думаю, это сейчас происходит в любой отрасли",-- говорит Владимир Яхонтов.

Другое дело, что сегодня бартерные сделки могут выйти из разряда экзотики и для физических лиц -- в свете новых правил налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. С января этого года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с трех до пяти лет. Кроме того, налоговики попытались закрыть лазейку с налоговым вычетом в 1 млн руб.

"С юридической точки зрения договор мены представляет собой одновременное параллельное заключение двух договоров купли-продажи равноценных вещей. В связи с этим отсутствует основание для уплаты налога на прибыль у организаций, равно как отсутствуют указанные основания для уплаты налога на доходы физических лиц",-- говорит Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры". "Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется",-- говорит Сергей Варламов, член экспертного совета комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн руб., поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить. "То есть сделка мены позволяет уйти от уплаты НДФЛ в случае, если собственник владеет недвижимостью менее трех или менее пяти лет, в зависимости от того, как он получил ее в собственность",-- говорит он.

Это вовсе не значит, что можно обменять особняк на Рублевском шоссе на "однушку" в пятиэтажке и не платить налоги.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги