Малоэтажные дома: покупатели выбирают небольшие квартиры по доступным ценам

Квартиры в малоэтажных загородных комплексах - это интересный «дублер» городского жилья. Конечно, далеко не все покупатели, нацеленные на покупку квартиры в новостройке, сделают выбор в пользу жизни на природе, тем не менее, у малоэтажного формата сформировалась своя аудитория. И немаленькая. Более того, поклонники «малоэтажки» практически вывели ее в лидеры загородного рынка.

Сколько их

«Безусловно, это наиболее востребованный формат с точки зрения альтернативы городскому жилью, - считает Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate.

- Понятно, что если мы рассматриваем загородный рынок в целом, победят участки без подряда (58% спроса) – но такой вариант больше покупают для сезонного проживания. В общей доле продаж на таунхаусы приходится около 9% спроса, на квартиры в малоэтажных домах – порядка 24%. То есть в целом, данные форматы «делают» треть рынка»».

Раз народ желает, значит надо следовать его запросам. По разным оценкам наших экспертов, в активной продаже сегодня находится от 60 до 100 малоэтажных комплексов. Разброс цифр большой – в каждой компании своя методика подсчета (например, кто-то учитывает МЖК в составе поселков и не принимает во внимание те, что возводятся в черте городов), но ясно одно - выбор у покупателей приличный. «Спрос настолько велик, что количество малоэтажек в Московской области менее чем за 5 лет выросло втрое», - заявляет Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп».

Даже в кризисный год, отмечает Владимир Яхонтов управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», девелоперы выводят новые проекты с МЖК: за последние месяцы на рынок вышло 8 новинок.

Наибольшее число МЖК-проектов по оценке Яхонтова, сосредоточено в радиусе до 20 км от МКАД, они тяготеют к крупным областным городам или городам-спутникам: «в этой локации расположено 43% МЖК Подмосковья».

Где они

Если говорить о направлениях, то с точки зрения большинства экспертов, самые популярные - северо-запад, а если точнее – Пятницкое, Новорижское, Ленинградское, Дмитровское шоссе. Они отличаются богатой природой, обилием лесов и водоемов. Как подчеркивает Евгений Клец, начальник управления продаж компании «Вектор Инвестментс» благоприятная экологическая обстановка здесь сочетается с хорошей транспортной доступностью. Например, в 4 км от МКАД находится станция метро Пятницкое шоссе Арбатско-Покровской линии.

По данным Ирины Игнатьевой, директора по маркетингу КомСтрин, в пределах 30 км от МКАД по Пятницкому шоссе в активной продаже находятся 7 малоэтажных комплексов эконом- и комфорт-класса. В основном новые объемы выходили в продажу в составе «старых» проектов отдельными корпусами или очередями. Здесь находятся такие популярные комплексы, как «ЗаМитино» (11 км от МКАД), «Пятницкие кварталы» (12 км от МКАД), «Митино Дальнее» (17 км).

Новорижское шоссе традиционно притягивало к себе дорогие проекты, в их числе Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group называет поселок таунхаусов и малоэтажных домов Futuro Park в 23 км от МКАД, поселок с квартирами «Парк Рублево» в Мякининской пойме, всего в 1 км от МКАД. Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED выделяет мультиформатные поселки «Агаларов Эстейт» (24 км), «Онегино» (25 км), «По-рижская мечта» (27 км). По мнению эксперта, доля малоэтажной застройки на Новой Риге будет расти, что позволяет говорить о тенденциях формирования полноценного пригорода.

Есть по Новой Риге и нестандартные предложения – квартиры в малоэтажном комплексе в поселке Нововолково на расстоянии 80 км от МКАД у Озернинского водохранилища. Но, несмотря на расстояния, из-за близости к «большой воде», эти «квартиры разошлись как горячие пирожки», - сообщает Сергей Осипов, руководитель компании Рузские Земли.

Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ПО «Реконструкция», отмечает Дмитровское шоссе, бегущее вдоль канала имени Москвы, объединяющего московские «моря» - Клязьминское, Пироговское, Пяловское, Учинское, Пестовское, Икшинское водохранилища, и отличающееся зимними горнолыжными курортами высокого уровня.

Второе важное направление для малоэтажного строительства – юго-запад, Киевское и Калужское шоссе, территория Новой Москвы, также привлекающая хорошими природными характеристиками, заманчивыми перспективами развития в составе столицы и, разумеется, - московской «пропиской». Недавно в Новой Москве открылись станции метро Саларьево и Румянцево Сокольнической линии, а в ближайшей перспективе ожидается линия подземки в поселок Коммунарка. Здесь расположились МЖК «Андерсен» (Калужское шоссе, 10 км.), «Новые Ватутинки. Южный квартал» (Калужское, 11 км.), «Марьино Град» (Калужское, 18 км.), «Экопарк Горчаково» (Киевское, 26 км.), «Борисоглебское» (Киевское, 35 км.)

Артур Григорян, генеральный директор, «KASKAD Недвижимость» называет основные точки роста рынка малоэтажного жилья, на разных загородных направлениях, которые находятся вокруг наиболее крупных трасс, либо реконструированных, либо тех, где ожидаются масштабные дорожные работы: «После реконструкции в Москве Варшавского и вливающегося в него Симферопольского шоссе, на этом направлении наблюдается высокий спрос. Также активный спрос сегодня на трассе М4 «Дон». Хороший спрос на Ленинградском направлении, особенно в тех местах, к которым можно доехать по новой трассе. При этом и «старая Ленинградка» разгрузилась. Пятницкое шоссе пользуется большой популярностью с учетом планов по его расширению. И, конечно же, новая трасса, которая построена между Минским и Рублево-Успенским шоссе также является драйвером роста и пользуется успехом у девелоперов, которые запускают здесь новые проекты».

Что касается удаленности от МКАД, то покупатели в основном ищут жилье, расположенное на расстоянии 5-20 км от МКАД. Самый популярный километраж - 10-15 км от МКАД. «Это дает покупателю возможность приобрести жилье по областным ценам, но в то же время на комфортном расстоянии до места учебы или работы и всей столичной инфраструктуры», - поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Лишнего не надо

Еще недавно едва ли не основным стимулом для покупки загородной квартиры была возможность основательно расширить жилплощадь. Люди продавали небольшую квартиру в Москве и переезжали за МКАД в просторное жилье, в два раза большее по метражу - 90, 100, 120 квадратных метров.

Но все меняется – теперь народ больше предпочитает квартиры поменьше и подешевле. «Эта кризисная тенденция снижения средней запрашиваемой площади и бюджета покупки получила свое распространение еще в 2008-2009 гг., и продолжилась в 2015-2016 гг.», - комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.

Застройщики этот тренд подхватили. Сегодня, как замечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») размеры квартир в малоэтажках и многоэтажках не сильно отличаются друг от друга. В 2015 году наметилась тенденция к добавлению в малоэтажные ЖК, наряду с классическими квартирами, квартир – студий и квартир евроформата (когда объединяются в единое пространство гостиная и кухня, а спальни - изолированы). И по наблюдениям Елены Земцовой, управляющего партнер акомпании Delta Estate, самыми востребованными считаются студии и однокомнатные квартиры: «В основном они и занимают весь малоэтажный комплекс совместно с малогабаритными двушками и трешками».

Что касается популярных метражей, то эти цифры приводит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»: наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры 35-40 кв. м, двухкомнатные – 50-55 кв. м. Трехкомнатные квартиры спрашивают гораздо хуже. С этими данными согласны большинство наших экспертов.

Тем, кто все-таки предпочитает жить «с размахом», застройщики могут предложить объединять соседние квартиры. Например, такая возможность предусмотрена в ЖК «Митино-Дальнее» от компании КомСтрин, в ЖК «Президентский» (Лыткарино), который застраивает компания «Реконструкция».

Кроме того, многие девелоперы стараются небольшие квартиры грамотно спланировать, «компенсировать» скромный метраж дополнительными опциями - предлагая докупить кладовки или предусматривая большие кухни, где можно организовать спальное место или устроить гостиную. «Это позволяет использовать однокомнатную, как двухкомнатную, а двухкомнатную, как трешку. Очень удобный и востребованный формат. Мы опробовали его в нашем проекте ЖК «Аккорд.Smart-квартал» (Одинцовский район, 20 км от МКАД) и результат превзошел ожидания», - комментирует Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд.Smart-квартал». В однокомнатных квартирах этого жилого комплекса площади кухонь составляют от 13 до 22 кв. м.

О ценах

И о самом интересном – о ценах. В пределах 20 км от МКАД в Подмосковье они стартуют от отметки 1,4 млн рублей за «однушку», в Новой Москве – от 2 млн. Если ориентироваться на комфорт-класс, то по информации Елены Земцовой (Delta Estate), стоимость однокомнатной квартиры в Подмосковье варьируется от 2,5 до 3,5 млн. рублей, двухкомнатной от 3,2 до 4,5 млн. рублей, цены в «трешках» начинаются от 5 млн.

Можно рассчитывать на скидку – 10-15%, вплоть до 20%. Кроме того, продавцы «малоэтажки» предлагают хорошие условия покупки – по договорам долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с законом о долевом строительстве 214-ФЗ, а также с помощью ипотеки с господдежкой. Заметим, что льготная ипотека, скорее всего, будет продлена до конца 2016 года, сейчас как раз решается этот вопрос.

За что их любят

Чем так привлекают загородные квартиры? По определению первого заместителя генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, - малоэтажные новостройки отличаются рядом преимуществ, присущих загородной недвижимости, и в то же время обладают более низкой стоимостью покупки по сравнению с загородными домами.

Прелести загородной жизни - это возможность дышать свежим воздухом, гулять в лесу, купаться, заниматься всевозможными видами спорта, разводить цветы, встречать гостей шашлыками и так далее, и тому подобное. Привлекает симпатичная архитектура, соразмерность жилья человеку, отсутствие проблем с парковками, благоустройство.

Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой» отмечает, что такие проекты привлекают покупателей своей закрытостью – территория огорожена, создается некое закрытое общество, где все более-менее знакомы.

«В обычном многоэтажном комплексе сложно рассчитывать на регулярные праздники для жителей, общение с соседями как формат организации досуга, профессиональную охрану территории и безопасность. Загородные ЖК предоставляют эти преимущества как образ жизни, который не может не нравиться» - дополняет Константин Филиппишин, генеральный директор УК «Экодолье Девелопмент».

Впрочем, и минусы тоже надо иметь в виду. По мнению Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», это более высокие эксплуатационные платежи (чем меньше квартир в комплексе, тем выше нагрузка на собственника), а также дефицит качественной инфраструктуры.

«На рынке единицы проектов малоэтажной застройки со своей образовательной и спортивной инфраструктурой, наиболее известный - семейный спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск» (среднеэтажные квартирные дома), - говорит Котровский.

Источник: METRINFO