Договор с риелтором о продаже квартиры: разумная гибкость

Какова должна быть цена сделки и как правильно прописать комиссию агента. Что за услуги вы получите за свои деньги? Учитесь выбирать и торговаться.

Существуют такие темы – если не вечные, то, по крайней мере, очень «долгоиграющие», актуальные постоянно. К их числу точно можно отнести взаимоотношения клиента и его риелтора: пока существует вторичный рынок, необходимость продавать свои квартиры, люди будут данным вопросом интересоваться. Сегодня мы решили поговорить о базовом в этом вопросе документе – агентском договоре.

Разумная гибкость

Прежде чем начать разбирать договор по пунктам, пара слов «в общем». Любой человек, когда-либо бывший (или пытавшийся быть) клиентом риелторской компании, знает, что всякое агентство имеет заранее подготовленные «рыбы» договоров. Возможно ли что-то заменить в них? Или всякая попытка корректировки будет отвергнута?

Ответы, полученные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» у уважаемых экспертов рынка, сводились к тому, что политика «либо клиент подписывает предлагаемый нами документ, либо убирается вон», во-первых, незаконна. «Договор на оказание агентских услуг, как и любая другая сделка, является соглашением двух и более сторон, заключаемым при их свободном волеизъявлении», - отмечает Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. Иными словами, участники происходящего здесь абсолютно равноправны – каждый может предложить что-то свое или отвергнуть предлагаемое другой стороной. А во-вторых, попытки «прессовать» потенциального клиента еще и неразумны. Во всяком случае, в нынешних условиях, которые Евгений Страхов деликатно именует «некоторой стагнацией на рынке недвижимости, когда для любого агентства каждый клиент на вес золота».

К счастью, большинство агентств во взаимоотношениях с клиентами придерживаются разумной гибкости.

«В нашей компании агентский договор максимально упрощен и прозрачен для клиентов, поэтому претензий обычно не возникает, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Какие-либо дополнения и пожелания можно отобразить в дополнительном соглашении. В то же время сама форма договора, как правило, является установленной, правки для клиентов не вносятся. Возможны лишь незначительные корректировки, и то не всегда». «Каждая сделка имеет свои особенности, для описания которых в договоре может существовать раздел «Особые условия», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если такой раздел отсутствует, то может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора. Все, что обсуждалось устно, все разумные и выполнимые пожелания клиента, обязательно должны быть зафиксированы в письменной форме в данном дополнительном соглашении».

На важный (не побоимся этого слова, психотерапевтический) аспект проблемы обращает внимание Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». «Наша компания лояльно относится к клиентам, и в большинстве случаев мы готовы пойти на некоторые уступки при условии, что наши интересы не будут ущемлены, - говорит он. – Чаще всего клиенты вносят незначительные изменения в формулировки: они не несут особой смысловой нагрузки, однако человек чувствует себя комфортнее при заключении договора, который он скорректировал «под себя». Изменения нередко касаются срока и формы оплаты агентского вознаграждения. Например, в нашем типовом договоре говорится, что клиент обязан выплатить нам комиссию в день подписания договора купли-продажи. Однако при этом мы нередко идем навстречу и соглашаемся на расчет, например, в день государственной регистрации права на жилье».

Цена: все цифры открыты!

Вопрос цены недвижимости, вероятно, самый главный: каждого продавца более всего интересует, какую сумму он выручит от продажи своей собственности. Традиционно цифра определяется так: владелец недвижимости озвучивает свои пожелания, а риелтор изучает аналогичные предложения на рынке – чтобы определить, насколько эти пожелания реальны. Если стороны приходят к консенсусу – квартира выставляется в продажу по согласованной цене.

Как все это отражается в договоре? На наш взгляд, тут возможен только один вариант – все цифры называются и прописываются.

Т.е. указывается, что квартира продается за, например, 9 млн руб., 200 тыс. составляет комиссия агентства – соответственно, продавец получает на руки 8,8 млн.

Если уважаемому читателю кажется, что все это азбучные истины и иначе просто быть не может – вынуждены разочаровать: еще как может! Есть на рынке агентства (причем весьма крупные, их представители любят заседать во всяких риелторских комиссиях по этике), которые в своем договоре трактуют цену как сумму, которую клиент получит. Квартира же при этом может выставляться за сколько угодно. Если пользоваться приведенными в предыдущем абзаце цифрами, то объект выставят за 9,5 млн – из них владелец получит все те же 8,8 млн, а комиссия агентства составит уже 700 тыс. «Маленькую» деталь, что повышение цены на «пол-лимона» «немного» снижает ликвидность квартиры, агентство старательно не замечает.

Свобода маневра

По поводу цены в договоре нам осталось сказать еще две вещи. Во-первых, официально в России единственным законным средством платежа является наш родной рубль – что не мешает нашим согражданам горячо любить и другие валюты. Доллар, к примеру. Среди опрошенных нами экспертов категоричность проявил лишь Алексей Шленов («МИЭЛЬ») – по его словам, все цены фиксируются исключительно в рублях и расчеты осуществляются в них же. Остальные специалисты были не столь безапелляционны.

«Валюта, в которой идут взаиморасчеты, согласуется между покупателем и продавцом», - выражает эту точку зрения Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс». «Можно привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по официальному курсу на момент платежа, - добавляет Роман Трубецкой, руководитель московской коллегии адвокатов «Талион». – Это не запрещено законом». Главная проблема тут, однако, не столько в возможности или невозможности выставить цену, сколько в том, что найти покупателя, согласного рассчитаться долларами или евро, будет очень непросто. Нынешнее состояние рынка как-то совершенно не располагает к подобным капризам.

Второй момент – цена, которую риелтор и его клиент так старательно согласовали (см. предыдущую главу), – это всего лишь сумма, которую они хотят получить.

«Конечную цифру, за которую объект будет продан, не знает никто, кроме рынка», - справедливо отмечает Оксана Каплина, административный директор компании «Хирш». По этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативного изменения цены – разумеется, не самим риелтором по своей воле, а по согласованию с клиентом.

Обычно технически это делается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.

Не гонимся за дешевизною

О том, что размеры комиссии риелтора должны быть четко прописаны в договоре, мы уже сказали. Теперь остается уточнить, как рассчитывается эта сумма. В принципе, подхода тут существует два – любо берется процент от суммы сделки (2-3%, иногда доходит до 7 и даже 10%), либо устанавливается фиксированная сумма (например, 200 тыс. руб.). Споры о том, какой метод более правильный, ведутся давно – и без выраженного успеха каждой из сторон.

Сторонники фиксированных тарифов говорят, что продать комнату в коммуналке с 10 соседями иной раз значительно труднее, чем отдельную двухкомнатную квартиру – так что вознаграждение, выраженное в процентах, окажется тут несправедливым.

Их оппоненты возражают, что риелтор продавца должен быть со своим клиентом «в одной лодке», т.е. кровно заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимальной цене. А лучший способ добиться этого – привязать размер вознаграждения к этой цене…

Одним словом, вопрос остается открытым. «Формирование размера комиссии – в абсолютных цифрах или в процентах – определяется каждым риелторским агентством», - говорит Наталья Шаталина, заместитель гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам. Возможны и «комбинированные» варианты. Например, такой, о котором упоминает Анна Чижова («Домус финанс»): «3% от стоимости квартиры, но не менее 150 тыс. руб.».

Так что потенциальный клиент агентства может выбирать и торговаться. Единственное, на что хотел бы обратить внимание автор, – вопрос о размере комиссии все-таки вторичен по сравнению с прочими. К примеру, хороший риелтор предлагает организовать продажу вашей квартиры за 200 тыс. руб., а плохой – за 150 тыс. Если первый сумеет выжать за объект тысяч на 300 больше, это с лихвой компенсирует разницу в 50 тыс. руб. за работу…

Что в «пакете»?

Не менее, чем цена, важен и объем предоставляемых риелтором услуг. На память тут приходит несколько попыток привить на нашем рынке т.н. «дискаунтеры» - агентства, которые соблазняли клиентов невероятно низким размером комиссии. Потом, правда, выяснялось, что рекламу своего объекта владелец оплачивает отдельно, стоимость услуги вырастала на 18% (агентство платило НДС) – одним словом, с учетом всех факторов итоговая цифра оказывалась не такой уж и низкой.

Сегодня, к счастью, рынок в этом смысле чистый – за требуемые деньги агентства действительно предоставляют полный объем работ. «В перечень услуг, которые покрываются комиссией, входит выставление объекта в рекламу, показы квартир, - перечисляет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – А также сбор всех справок и документов, необходимых для данной сделки. Далее – принятие аванса, подготовка к сделке, составление договоров, проведение самой сделки, помощь при взаиморасчетах и закладке денег, контроль регистрации, получение документов после регистрации, фактическая передача квартиры и получение ключей».

Разумеется, иногда клиенту требуется что-то совсем нетиповое. Например, утеряны документы о собственности – надо восстанавливать. Или наследники несколько лет проживали в квартире умерших родителей, не заботясь о юридическом оформлении наследства. В подобных случаях агентство готово помочь – но, конечно, это будет уже за дополнительные деньги.

И еще детали

Обратим внимание еще на несколько пунктов, которые обязательно должны быть в договоре. Обычному человеку они могут показаться избыточными – вроде и так всем все ясно. Однако отсутствие этих данных в документе делает его юридически ничтожным – соответственно, вы не сможете обратиться с ним в суд в случае каких-либо проблем.

Итак, в договоре должны быть:
- информация о дате и месте составления;
- перечисление сторон. Для клиента (физического лица) указываются паспортные данные. Для агентства (юрлица) – сведения о регистрации. При этом от имени юрлица имеет право выступать только генеральный директор либо его заместители. Поскольку в крупных агентствах недвижимости первые лица вряд ли станут подписывать все заключаемые договоры – тот человек, который ставит подпись (например, начальник отдела) должен иметь доверенность;
- в договоре четко прописывается предмет – продажа квартиры. Причем объект должен быть назван так, чтобы избежать всяких недоразумений по поводу того, что это за квартира. Так что обязательно указание адреса и метража;
- в договоре обязательно должен быть указан срок его действия;
- также обязательны пункты о том, как и в каких случаях стороны могут расторгнуть договор и какие последствия при этом наступают. Весьма распространенная ситуация – клиент передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен агентству. У агентства же другое мнение: какую-то работу оно выполнило, расходы (на рекламу) понесло…

Источник: METRINFO