То ли кризис кончился , то ли терпение. Стоит ли сейчас брать ипотеку?

Для тех, кто планирует брать кредит на квартиру, настали непростые времена: цена квадратного метра упала, ставки низкие, и вот-вот завершится программа господдержки ипотеки. Казалось бы, надо брать, но эксперты в один голос уверяют, что через год-два ставки станут еще ниже, а значит, можно сильно переплатить. Получается как у Жванецкого: либо те большие по пять, но вчера, либо эти маленькие по три, но сегодня, а у тебя и рубля нет.

Программа-локомотив

Согласно статистике Центробанка, в августе объем выданных ипотечных кредитов оказался максимальным с марта. По сравнению с предыдущим месяцем объем выдачи вырос на 13%, а по итогам восьми месяцев банки увеличили выдачу ипотечных кредитов на 37,8% год к году.

В сентябре московское управление Росреестра неожиданно отчиталось о двукратном росте сделок на первичном рынке относительно сентября прошлого года.

По количеству выданных ипотечных кредитов третий квартал также поставил своеобразный рекорд, потому что превысил квартальные объемы выдач конца 2014 года, когда была ажиотажная скупка недвижимости, а банки выдали по итогам года около миллиона кредитов на сумму 1,76 трлн руб. Не сказать что сейчас наблюдается та же картина, но у людей то ли кончился кризис, то ли терпение: одни ждут, что вырастут цены на недвижимость, другие -- что случится очередной обвал курса рубля.

"По моим ощущениям, на рынке вообще нет покупателей с живыми деньгами",-- заметил в неофициальной беседе с корреспондентом "Денег" один из застройщиков.

Денег нет, а купить квартиру на падающем рынке очень хочется. Видимо, поэтому из статистики Объединенного кредитного бюро следует, что выросли и средняя сумма кредита -- с 1,51 млн руб. в 2014-м до 1,58 млн руб. в этом году, и средний платеж по кредиту -- с 24,7 тыс. руб. до 30,1 тыс. руб. "Спрос на ипотечные кредиты растет, и главным образом это связано со снижением ставок",-- объясняет заместитель председателя правления "ДельтаКредит" Ирина Асланова.

Еще более ощутимо снизились ставки по ипотеке, предоставленной под залог прав требования по ДДУ. В июле они были на уровне 11,84%, а в августе -- 10,87% годовых. Это связано с реализацией госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок.

Трудный выбор ипотечника

Госпрограмма по субсидированию ипотечных ставок с нового года прекращает действовать, и, видимо, те, кто мониторил рынок на предмет покупки жилья, решили больше не ждать. "После отмены программы господдержки ставка стабилизируется на уровне 13-13,5% годовых, то есть приблизится к средней ставке по кредитам на вторичное жилье. На мой взгляд, это высоковато для рынка",-- говорит Андрей Осипов. При этом он предполагает, что в обозримой перспективе ставки будут снижаться, но в течение года люди вряд ли смогут взять ипотечный кредит на тех же условиях, что и сегодня. "Либо сейчас, либо через год-полтора, и при условии развития экономики без внешних шоков",-- указывает Осипов.

По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), к 2018 году ставки по ипотеке в России могут дойти до уровня 10% и даже опуститься еще. Условием для достижения такого результата в АИЖК считают снижение ключевой ставки ЦБ и выход на уровень инфляции 4%. Значит, взяв сейчас ипотеку под фиксированные 12% годовых, при среднем сроке кредитования 15 лет заемщики сильно рискуют потерять именно на процентах.

"Если сейчас без ипотеки никак купить нельзя, а купить надо срочно, то и ипотеку надо брать сейчас, а потом уже смотреть: если ставки уйдут сильно вниз и надолго, у заемщиков наверняка будут варианты реструктуризации и рефинансирования в той или иной форме",-- считает завлабораторией финансовых исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов.

Загадка квадратного метра

В ретроспективе ставка по ипотеке 12% годовых не так уж и велика. "Например, в 2007 году среднегодовая ставка была 13,6%, в 2008-м --12,9%",-- напоминает Михаил Хромов. В 2011-2012 годах среднегодовая ставка составляла 11,9%, а последние три года ипотека предлагается под 13-14%.

"Людям ипотека вообще не нужна. Людям нужны квартиры",-- говорит Андрей Осипов. Ипотека -- лишь один из инструментов для ее покупки. Есть еще варианты рассрочки и, на худой конец, альтернативных сделок.

Что будет с ценами на жилье в новом году, тоже никто не знает. С нового года для застройщиков существенно изменятся условия бизнеса. Принятые в этом году поправки в 214-ФЗ "О долевом строительстве жилья", по словам экспертов, могут коренным образом изменить картину на первичном рынке жилья.

"Основными моментами являются внедрение счетов эскроу и внесение дополнительных требований к размеру уставного капитала застройщиков",-- говорят в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). На строительном рынке поправки яростно критикуют: утверждают, что они не решают своей основной задачи по защите средств дольщиков, зато разорят небольших региональных застройщиков. Это, в свою очередь, приведет к созданию монополий и олигополий на региональных рынках и росту цен на жилье на 20-30%.

Банки тоже вовсе не мечтают брать на себя риски строительства. Там хоть и говорят о программе госсубсидирования как о драйвере ипотечного рынка, но кредиты дают в основном на покупку жилья на вторичном рынке. По словам Алексея Трубникова, Сбербанк с января по август выдал таких ипотечных кредитов на 276 млрд руб.-- это на 26% больше относительно того же периода прошлого года. "На фоне этого объемы ипотеки по строящемуся жилью падают -- на 11% в январе--августе (147 млрд руб. в 2016 году и 166 млрд руб. в 2015-м)",-- говорит он.

В банках вообще дипломатично умалчивают, каких кредитов запрашивается больше -- для вторичного рынка или новостроек. А застройщикам важно, чтобы продавалось строящееся жилье. В ближайший квартал они постараются максимально отыграть историю с завершением госпрограммы субсидирования ставок.

В марте этого года РАСК опубликовало результаты исследования, в котором оценило экономический эффект в случае субсидирования ставки по ипотеке до уровня 7%. Вычислив средний аннуитетный платеж по стране при ставке 13% годовых -- 21 тыс. руб.,-- специалисты выяснили, что это составляет 65% средней зарплаты по России. "Ипотечные кредиты при таком уровне ставок доступны газовикам, банкирам, финансистам, но недоступны остальному населению страны, которое как раз больше всех и нуждается в ипотечных программах. В особенности для "бюджетных" сфер, таких как образование и здравоохранение",-- написали в исследовании эксперты агентства.

При снижении ставки до 7% годовых, подсчитало РАСК, среднемесячный платеж по ипотеке уменьшается до 15 тыс. руб. "Это увеличивает число потенциальных заемщиков в три раза, а привлечение денег в строительство -- до 6 трлн руб. ежегодно",-- резюмировали аналитики.

Если это произойдет, ипотека, похоже, окончательно перестанет быть признаком достатка в семье. Скорее это будет верным знаком, что у заемщика совсем нет денег.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги