Как продать или обменять ипотечную квартиру

Придется повозиться с банком и, скорее всего, скинуть цену

Наталья и Игорь поженились три года назад и сразу решили купить квартиру в ипотеку. У пары было 300 000 рублей накоплений, еще на 300 000 рублей они взяли потребительский кредит для увеличения первоначального взноса и купили квартиру в ипотеку за 4 млн рублей. Однако через некоторое время семейная жизнь разладилась и пара решила развестись. Поскольку ни у одного из супругов не было возможности компенсировать другому его «долю», они решили продать квартиру и поделить на двоих вырученные деньги. Проблема в том, что пара все еще должна банку 1,5 млн рублей за кредит. Редакция IRN.RU выяснила, как лучше поступить, если возникла необходимость продать ипотечную квартиру.

Кто и зачем

По словам экспертов, люди нередко решаются на продажу квартиры, которая находится в залоге у банка. При этом развод и разъезд – не единственная причина для такого решения. Люди продают квартиры из-за невозможности выплачивать ипотеку, с целью улучшения жилищных условий, а также, наоборот, ради покупки более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

Последний вариант, по словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, совсем не выгоден. Приобретаемая квартира должна быть значительно дешевле, чтобы разница в платеже была ощутимая. Например, так, чтобы платеж снизился на 20 000 рублей, сумма кредита, например, с 5 млн должна быть уменьшена до 3 млн руб. Тогда платеж снизится с 56 000 до 34 000. «При этом за 3 года без досрочных частичных погашений основной долг уменьшится всего на 220 000 руб. (при расчете 5 млн на 20 лет под 12,5%). Получается, при реализации этой квартиры, заемщики остаются с 6 млн - 4,8 млн = 1,2 млн, а свои 2,1 млн руб. и переплата за 3 года просто пропадут», - объясняет эксперт.

Еще одна категория тех, кто сейчас продает залоговые квартиры – непрофессиональные инвесторы, поддавшиеся массовому психозу на фоне девальвации рубля.

«Достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость по «разогретым» ценам и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать – сейчас человек прекрасно понимает, что стоимость метра упала, ближайших перспектив к резкому росту нету, а проценты по ипотеке уплачиваются – вот и пытаются теперь продать и избавиться от ипотеки», - констатирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Три пути

В зависимости от конкретной ситуации, для желающих продать или обменять ипотечную квартиру существует несколько схем. Согласно первой из них при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. «Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права к новому собственнику, - рассказывает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - В данном случае в договоре купли продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца».

Другая схема немного отличается. Деньги сразу закладываются в две ячейки: в одной из них – долг по кредиту, в другой – остаток расчета, предназначенный продавцу.

Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения. В этом случае после заключения договора купли-продажи документы подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. «Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По словам Наталии Кузнецовой, на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев.

Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке чаще предпочитают использовать первую схему.

Еще один вариант характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой с наложением на нее обременения. «Обычно по заявлению такой вопрос выносится индивидуально на кредитный комитет, но решение может быть как положительным, так и отрицательным, - предупреждает Наталия Кузнецова. - В случае, если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру».

Нужен дисконт

Помимо трудоемкости процесса переговоров с банком, есть еще одна сложность для продавца. «Обременение на квартире – это однозначно в текущей ситуации на рынке повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все в порядке, - говорит Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet. - Просто сейчас у покупателей довольно большой выбор предложений, поэтому останавливать выбор на квартире, даже находящейся в альтернативной продаже, люди не хотят, поскольку можно найти аналогичный свободный объект. В лучшем случае дисконт на залоговую квартиру может составить 5% от объективной рыночной стоимости».

По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, 50-70% покупателей в принципе отказываются рассматривать залоговые квартиры:

«Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на «вторичке». Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы».

По этой причине менеджер Анастасия, которая продавала ипотечную квартиру еще в 2013 году, в принципе решила отказаться от всех перечисленных выше схем. Деньги, вырученные от продажи старой квартиры, были ей нужны для покупки новой, поэтому даже небольшая скидка была критична. В результате она заняла у родственников сумму на покрытие долга перед банком (около 800 000 рублей).

Уже тенденция

Мария Литинецкая говорит, что доля сделок с залоговыми квартирами составляет около 10% от общего объема. При этом эксперты утверждают, что в последнее время участились случаи продажи квартир «из-под ипотеки». По наблюдениям Алексея Бернадского, таких случаев стало на 10-15% больше. Эксперт объясняет это тем, что многие уже не могут выплачивать кредит из-за потери работы или ухудшения финансового положения семьи.

Однако пока эта тенденция не стала опасной. «Количество «проблемных» кредитов увеличилось, но в то же время не в таком количестве, чтобы обрушить экономику целиком, как это случилось в Америке в 2008 году», - считает Наталия Кузнецова. К тому же в последние годы в принципе выросли объемы ипотечного кредитования, поэтому логично, что и продажи таких квартир участились.

Несмотря на то, что опасной ситуация не является, все же продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о покупке квартиры в ипотеку должно быть очень обдуманным.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU