Ипотека: жизнь после субсидий

Субсидирование ипотечных ставок прекратится 1 января 2017 года. Продлевать эту программу в ее нынешнем виде государство считает нецелесообразным, однако сейчас готовится переход к следующему этапу развития ипотечного рынка. После завершения программы эксперты ожидают стабилизацию рыночных ставок на уровне 13% с перспективой дальнейшего снижения на 0,5 процентного пункта.

Программа сделала свое дело

Осталось чуть больше месяца действия госпрограммы субсидирования ипотечных ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках. Как сообщили в Минстрое РФ, "решение о продлении и переформатировании программы на следующий год правительством еще не принято". При этом в министерстве отметили, что "программу госсубсидирования процентной ставки по ипотеке в том виде, в котором она существует сейчас, продлевать нецелесообразно. Если сегодня и говорить о новой программе, то она должна быть полностью переформатирована". Каким образом трансформируется программа — неизвестно, однако власти, как и участники рынка, считают, что программа свою задачу выполнила.

Госпрограмма субсидируемой государством ипотеки стартовала в марте 2015 года как одна из антикризисных мер поддержки продажи жилья в новостройках. Прямая помощь рынку и заемщикам стала необходима после резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 17% в декабре 2014 года. В результате в январе--феврале 2015 года ставки по ипотеке повысились до 15-18% годовых, а по ипотеке на новостройки — до 20%. Госпрограмма снизила ставку за счет субсидирования выпадающих доходов банков до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 3,5%, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам кредитов по ставке первоначально 13%, а затем 12% годовых. Заемщик мог взять ссуду на сумму до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 3 млн руб. в остальных регионах при первоначальном взносе от 20% на срок до десяти лет.

Этот проект оказался одним из самых успешных за всю историю в сфере жилищного кредитования. На всем протяжении действия программа была основным драйвером работы ипотечного рынка, на ее долю приходилось в разные периоды до 45-50% ипотечных кредитов в стране. По итогам 2015 года по госпрограмме было выдано 32,3% всей ипотеки, а за девять месяцев 2016 года — 38,1%. Всего с начала действия программы было выдано более 425,6 тыс. кредитов на сумму 785,2 млн руб..

"Успешность программы государственного субсидирования была неоднократно признана всеми участниками рынка и экспертами,— подчеркивает первый вице-президента Газпромбанка Валерий Серегин.— Цифры говорят сами за себя: каждый третий ипотечный кредит в 2016 году был выдан по программе ипотеки с госсубсидией. Такая же пропорция сложилась и в Газпромбанке. По прогнозам АИЖК, прирост общерыночных выдач по итогам 2016 года составит около 40%. Программа госсубсидирования позволила сохранить спрос на строящиеся объекты недвижимости в период кризисных явлений в экономике, что дало застройщикам возможность завершить проекты и выполнить обязательства перед будущими собственниками жилья".

Как сообщили в пресс-службе Сбербанка, за январь--сентябрь текущего года доля выдач по госпрограмме составила 87% от всего объема кредитования первичного рынка жилья. При этом доля госпрограммы в общем объеме ипотечных кредитов банка составила 33%. По прогнозам Сбербанка, в декабре ожидается "значительный всплеск" спроса в связи с завершением программы.

Заемщики стараются успеть взять кредит по программе до ее закрытия. "В последние дни перед ее планируемым завершением наблюдается повышенный спрос, так же, как это было в начале 2016 года, когда программу планировали завершить первый раз",— констатирует руководитель розничного, среднего и малого бизнеса Связь-банка Сергей Малышев.

Вектор на вторичку

В Минфине отмечают, что уже сейчас ставки по субсидируемой государством ипотеке практически равны рыночному уровню ставок. "Сегодня средняя ставка по ипотеке составляет 12,7%, а по программе государственного субсидирования процентная ставка 12%",— приводят данные в министерстве. Ставки по льготной ипотеке снижались на протяжении всего ее действия в связи с улучшением условий фондирования для банков и последовательным снижением ключевой ставки ЦБ РФ. С начала действия программы регулятор несколько раз корректировал ставку, в результате она снизилась до 10%.

Участники рынка согласны, что текущий вариант программы себя исчерпал. "С учетом значительного снижения рыночных процентных ставок по ипотеке в течение 2016 года и фактического их возвращения на докризисный уровень отпадает необходимость субсидирования процентной ставки со стороны государства,— согласен первый вице-президента Газпромбанка Валерий Серегин.— Вместе с тем после завершения программы госсубсидирования продолжится поддержка со стороны государства отдельных категорий заемщиков в рамках существующих программ социальной ипотеки (для молодых семей и иных социальных категорий), военной ипотеки и других программ".

Эксперты сходятся во мнении, что рынок уже не нуждается в прямой поддержке.

Завершение программы госсубсидирования первичного рынка вернет интерес покупателей к объектам на вторичном рынке. "После окончания программы субсидирования спрос распределится между квартирами на вторичном рынке и в новостройках",— уверена Анна Юдина. При этом эксперты прогнозируют некоторую коррекцию ставок в сторону повышения сразу после завершения действия госпрограммы. "Сейчас среднерыночная ставка находится на уровне 12,73%, однако половина рынка — это господдержка по ставке ниже 12%, то есть средняя ставка по кредитам на вторичное жилье находится на уровне 13,4-13,5%,— определяет Андрей Осипов.— После отмены этой программы ставка по кредитам на новостройки и готовое жилье выровняется и стабилизируется в районе 13%".

После выравнивания ставок заемщикам снова придется довольствоваться рыночными предложениями. "Условия кредитования на двух рынках сравняются, и у новостройки останется только одно преимущество — специальные программы с банками,— прогнозирует Сергей Малышев.— Они, скорее всего, не смогут в полной мере заменить программу субсидирования, но окажут некоторое влияние на рынок".

После завершения госпрограммы, уверены участники рынка, ставки продолжат снижение. "Уже сейчас наблюдается снижение процентных ставок, тренд задают госбанки — основные лидеры рынка ипотечного кредитования,— отмечает Сергей Малышев.— Ставка по стандартным программам установится в районе 12,5-13% к концу года. В дальнейшем предполагаю еще снижение на 0,5%".

Ценам помогут через стройку

Впрочем, даже после завершения программы субсидирования ипотечных ставок правительство продолжит оказывать рынку поддержку. В Минстрое РФ говорят, что сейчас готовится переход к следующему этапу развития рынка ипотеки. Какой вид она будет иметь, пока неизвестно.

Пока названы основные направления прямой поддержки строительного рынка. Уже утвержден объем финансирования программы "Ипотека и арендное жилье", включенной недавно в перечень основных направлений стратегического развития РФ. На достижение целевых показателей в рамках приоритетного проекта будет направлено 80 млрд руб. из федерального бюджета и 34 млрд руб. из региональных бюджетов.

Из федерального бюджета в 2017-2019 годах будет ежегодно выделяться 20 млрд руб. на субсидирование строительства необходимой инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территорий, на помощь региональным застройщикам и субъектам страны в части обеспечения инженерной, социальной и транспортной внутриквартальной инфраструктурой проектов комплексного освоения территорий. В ведомстве уже разработаны правила предоставления поддержки проектам жилищного строительства. К концу года начнется работа по отбору проектов.

Елена Пашутинская

Источник: КОММЕРСАНТЪ