«Due Diligence», или чек-лист для арендодателя

Желание сэкономить время и деньги зачастую играет с собственниками помещений злую шутку: бизнес арендатора оказывается «нерабочим», а сам он – неплатежеспособным. «Due diligence» – такому правилу советует следовать при заключении договора аренды Вячеслав Пятых, заместитель генерального директора ООО «Новация» по правовому обеспечению. Эксперт в области недвижимости поделился своими рекомендациями. 

– Многие считают, что иметь помещение в собственности и управлять им очень просто, однако быть собственником – еще не значит быть профессиональным рантье.

Ни для кого не секрет, что собственник в первую очередь хочет иметь стабильный доход от сдачи своего помещения в аренду. Рассмотрим несколько моментов, на которые необходимо обратить внимание арендодателю, передавая свою собственность во временное владение и пользование третьим лицам (арендаторам).

Представим, что к Вам обратилась компания с предложением арендовать Ваше помещение по указанной Вами цене.

Правило №1: идентифицируйте арендатора

Уточните, каким бизнесом он занимается? Как он планирует использовать ваше помещение (в последующем обязательно отразите это в договоре аренды)? Как давно на рынке? Насколько успешно идут его дела? Эти вопросы могут показаться очевидными, но, как ни странно, далеко не каждый собственник считает нужным задать их потенциальному арендатору.

Не жалейте времени, запросите справку из ЕГРЮЛ, проверьте налоговую и кредитную историю, наличие лицензий, узнайте, не находится ли компания в состоянии судебных разбирательств. Попросите подтвердить полномочия лица, подписывающего договор аренды.

Запросите рекомендации, зачастую один звонок бывшему арендодателю сможет обезопасить Вас от сделки с неблагонадежным арендатором. Ни в коем случае не опирайтесь на свои эмоции при выборе арендаторов: «хороший парень» не всегда лучший арендатор.

Правило №2: проводите переговоры

С потенциальным арендатором необходимо встречаться и разговаривать и чем больше моментов Вы обговорите на встречах, а в последующем необходимые нюансы отразите в договоре аренды, тем меньше между Вами может возникнуть разногласий в период действия договора. Если у Вас нет большого опыта в ведении переговоров, обратитесь к специалисту. Грамотная аргументация всегда убедительна, а опыт и результаты работы профессионала смогут рассказать об арендаторе больше, чем его слова и обещания.

Правило №3: уточните, по каким критериям Ваш объект подходит Вашим арендаторам

Чтобы избежать ситуации, когда Ваш арендатор через три месяца придет и скажет «что-то у нас не получается здесь с арендой», необходимо на первом этапе выяснить следующие вопросы:

• подходит ли локация для арендатора,
• соответствие концепции,
• отсутствие негативного влияния «соседей».

Правило №4: составьте максимально подробный Договор аренды

В договоре аренды необходимо зафиксировать все договоренности и максимально обезопасить себя от возможных разночтений и «подводных камней» руководствуясь ГК РФ.

На что здесь стоит обратить особое внимание?

Несомненно, договор аренды должен содержать существенные условия, т.е. стороны, предмет, цена, сюда же можно отнести и срок договора (от этого зависит, подлежит ли договор обязательной государственной регистрации). Помимо этого, целесообразно указать разрешенную в помещении деятельность, условия оплаты, обеспечительные платежи, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности сторон, порядок приемки и возврата помещения, условия пролонгации и расторжения договора. Обязательно предусмотрите возможность досудебного одностороннего расторжения договора в случае разного рода нарушений. Просрочка по оплате, последствия проведения капитального ремонта без согласования с собственником, ухудшение состояния помещения, использования помещения не по назначению – все это может стать поводом для прекращения договорных отношений.

Правило №5: страхование

Хорошая практика, когда арендатор обязуется заключить договор страхования объекта недвижимости от пожара, затопления, аварий инженерно-коммуникационных систем, противоправных действий третьих лиц. В случае, если Арендатор отказывается от заключения договора страхования необходимо предусмотреть ответственность и возмещение ущерба от выше указанных рисков.

Правило №6: подробное описание объекта недвижимости и комплектации

При составлении акта-приема передачи необходимо указать максимально исчерпывающую информацию по всем техническим характеристикам объекта, состоянии, комплектации. В будущем это исключит возможные недоразумения.

Правило №7: Ваши арендаторы – Ваши партнеры по бизнесу 

Бесперебойная работа всех служб, оперативность в решении вопросов – залог Вашего совместного успеха.

Агентство недвижимости «Новация»
Адрес: г. Иркутск, ул. Партизанская, 112/4
Тел.: 622-905, 622-908.  
E-mail: 622-905@mail.ru

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области