Юристы переключились со страховщиков на застройщиков

Во всем мире строители не выдерживают сроков -- сюжет не раз обыгрывался в комедиях, отечественных и зарубежных. Но сегодня в России юристы начали активно делать на этом бизнес, аналогичный тому, что давно существует на рынке ОСАГО,-- застройщикам может стать не до смеха.

В начале 2017 года менеджер строительной компании Наталья П. получила ключи от новой квартиры в ЖК "Преображенский" города Лыткарино. Трешка обошлась Наталье сравнительно недорого -- 5,5 млн руб., ипотечный кредит и два года жизни в стесненных условиях у родственников. К тому же, чтобы купить новое жилье, Наталье не только пришлось продать в том же Лыткарино свою старую квартиру, но и экономить на всем. А строители не уложились в сроки.

Однако в начале апреля адвокат принесла Наталье хорошую весть: суд, в который от ее имени был подан иск к застройщику о возмещении неустойки за задержку сдачи квартиры, удовлетворил требования полностью.

Адвокату счастливой обладательницы трешки в Лыткарино удалось добиться в суде компенсации в 500 тыс. руб. за нарушение ее прав по закону "О защите прав потребителей" (ОЗПП) и причинение ей морального ущерба.

"Честно говоря, мы даже не ожидали, что присудят так много",-- признается Наталья. И скорее всего, радоваться рано: сумма наверняка сократится, потому что в 99,9% случаев представитель застройщика в подобных процессах заявляет требование по уменьшению иска. Такая возможность предусмотрена ст. 333 ГК РФ, и застройщики ею активно пользуются. Насколько может быть снижена сумма, зависит от конкретного судьи: часто выплата "худеет" в два-три раза. Но Наталья все равно будет рада, поскольку эти деньги -- чистая прибыль: о возможности взыскать неустойку с застройщика она до последнего времени даже не подозревала.

О таком способе вернуть часть денег Наталья узнала благодаря сарафанному радио. "В ЖК, где мы купили квартиру, несколько корпусов, и сначала сильно задержали сдачу первого. Один из пострадавших оказался юристом. Он первым подал к застройщику иск и выиграл дело. Взыскал приличную сумму. Потом на форуме народ начал это обсуждать",-- вспоминает она. Въехав в дом, Наталья быстро выяснила, что одна из соседок -- тоже юрист. Она-то и предложила взыскать с застройщика неустойку.

Судебные доходы

"В судах рассматриваются сотни таких исков",-- говорит адвокат Натальи. По оценкам застройщиков, подобные судебные процессы сегодня приобретают промышленные масштабы. "Из-за кризиса стало много задержек. И соответственно, больше судебных исков. Это факт",-- говорит руководитель компании "Ваш надежный юрист" Алексей Силкин.

Как подсчитали в компании "Метриум Групп", 46% новостроек Москвы, ввод которых был запланирован на 2016 год, не были сданы дольщикам вовремя.

В целом на рынке складывается такая картина, что юристам впору выстраиваться в очередь к дольщикам. Новую нишу уже распробовали. "У нас не только сайт, но и свой канал на YouTube, где мы подробно рассказываем о том, как взыскать неустойку с застройщика",-- рассказывает Алексей Силкин. На сайте его компании размещены ролики с пошаговыми инструкциями о том, как составить претензию, в какой суд лучше идти и как узнать платежеспособность застройщика, чтобы оценить, имеет ли смысл вообще судиться.

Взыскать неустойку в размере одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки позволяет 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Если же участником долевого строительства является гражданин, а не юрлицо или индивидуальный предприниматель, то размер суммы, которую можно истребовать, рассчитывается в двукратном размере.

"Человек, решивший взыскать неустойку, предварительно направляет претензию застройщику. Этого можно не делать, но тогда сумма взыскания будет меньше. Потому что, если покупатель направляет претензию, это позволяет впоследствии в судебном порядке взыскать с застройщика по закону "О защите прав потребителей" еще 50% штрафа от суммы неустойки, если застройщик оставляет претензию без внимания",-- рассказывает адвокат Натальи.

Через месяц можно идти в суд и подавать иск на предмет взыскания неустойки, штрафа за ее неудовлетворение и компенсации морального ущерба. По словам юристов, последний пункт важен, потому что компенсация морального вреда по ОЗПП дает возможность истцам освободиться от уплаты госпошлины. А госпошлина прямо пропорционально зависит от суммы иска и может доходить до нескольких десятков тысяч рублей. "Максимальная сумма, которую мы взыскивали,-- 1 млн руб., но в итоге судья присудил около 600 тыс. руб.",-- говорит адвокат Натальи.

Grace period для застройщика

И это только начало пути. Если верить статистике, которая приводится на сайте "Ваш надежный юрист", даже в выигрышных делах в 70% случаев получить деньги с застройщика не удается.

По словам юристов, сейчас повсеместно используются десятки различных схем, затрудняющих взыскание средств,-- начиная от договора соинвестирования и заканчивая предварительным договором купли-продажи. Кроме того, учредители застройщика могут быть элементарно зарегистрированы в офшорах.

По наблюдениям риэлторов, стратегии дольщиков, не получивших ключей в срок, очень часто зависят от того, в какой стадии готовности находится их дом. "Как показывает практика, если строительство задерживается не более чем на один-два квартала, покупатели предпочитают подписать дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и передачи квартиры, подождав лишние три-шесть месяцев, чем судиться с девелопером",-- говорит Мария Литинецкая. Но если становится ясно, что застройщик вряд ли завершит дом в ближайшие полгода, клиенты предпочитают не подписывать соглашение о переносе срока сдачи.

Мало кто сразу идет разрывать ДДУ (хотя такая возможность появляется уже через два месяца после срыва даты передачи ключей). "Причина в том, что в случае расторжения договора клиент получит сумму, указанную в договоре, в то время как рыночная цена объекта оказывается выше. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой",-- рассказывает она.

А есть клиенты, которые в принципе не готовы подавать в суд. Некоторые не судятся с девелоперами, не желая тратить средства на судебные издержки. Именно гражданская пассивность приводит к тому, что по факту застройщики платят намного меньшие штрафы, чем могли бы, уверена Мария Литинецкая.

Однако, по ее мнению, несмотря на все это, стоит ждать увеличения количества исков от покупателей к застройщикам, переносящим сроки сдачи даже на один-два квартала. И способствовать этому будет активное развитие бизнеса по взысканию неустоек с застройщика. На рынке одна за другой появляются компании, основным родом деятельности которых является как раз требование компенсации от девелоперов за срыв сроков передачи ключей и за взыскание неустоек за какие-то строительные недоделки.

Квартиры вместо машин

"Юристов очень много стало. Из транспортного бизнеса приходят те, кто со страховыми компаниями судился. Стали в нашу тематику вклиниваться",-- сетует Алексей Силкин. Речь идет об автоюристах, которые построили очень успешный бизнес на взыскании денег с автостраховщиков.

Теперь юристы взялись за застройщиков. И можно предположить, что если их атака окажется успешной, то девелоперы скоро поднимут крик о мошеннических схемах "квартироюристов". В случае с ОСАГО это привело к заметному росту выплат клиентам со стороны страховщиков на добровольной основе, без всяких судов. В случае с недвижимостью -- может заставить застройщиков указывать более реальные сроки и аккуратнее их соблюдать.

Если верить застройщикам, на их рынке уже присутствует такое явление, как "потребительский терроризм". "Существует много методов терроризировать застройщика: необоснованные отказы в приемке квартир, изматывание в судах лицами, не вошедшими в перечень пострадавших дольщиков, в том числе попытки юридического шантажа реализации всего проекта. Даже после принятия многочисленных поправок в законодательство, уточняющих правовые механизмы достраивания проблемных объектов, все еще остается много правовых лазеек для многочисленных дельцов, которые позволяют терроризировать и добросовестных застройщиков",-- рассказал заместитель гендиректора по развитию АО "Холдинговая компания ГВСУ "Центр"" Владимир Савчук.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Источник: Ъ-Деньги