"Цены упали на 15-20%, ничего не продается". Как реновация изменит правила игры на рынке недвижимости

Массовое расселение старых домов в Москве затронет интересы не только их жителей. Размах программы реновации, обнародованной чиновниками, во многом определит ситуацию на рынке жилья в течение ближайших 15 лет, не только в уже застроенных кварталах, но и в новостройках. Хотя еще не определены конкретные параметры программы, уже сегодня очевидно, что она может привести к снижению спроса и цен.

Задуманная городскими властями программа реновации жилья в Москве может стать одним из ключевых факторов, определяющих развитие столичного рынка жилой недвижимости на ближайшие несколько лет.

Согласно исходным оценкам мэра Сергея Собянина, реализация задуманного займет около 15 лет. Сначала городские власти предполагали снести 7,9 тыс. жилых домов площадью 25 млн кв. м, общий объем квартир для расселения жильцов при этом оценивался в 35,14 млн кв. м. Но затем чиновники скорректировали планы. Сейчас в списке домов, вошедших в перечень голосования для включения в программу реновации, 4,6 тыс. зданий. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин недавно заявил, что для их расселения потребуется построить около 15 млн кв. м жилья. Только эта цифра увеличит текущий общий объем жилого фонда Москвы, составляющий 236 млн кв. м, на 6,4%.

Ситуация без особого профита

"Ничего практически не продается. Потенциальные покупатели перестали интересоваться хрущевками после того, как пошла отрицательная реакция части москвичей на объявленную столичными властями программу по реновации",-- так описывает ситуацию на рынке вторичного жилья, коммерческий директор "Миэль-новостройки" Анна Шишкина. В ряде случаев сделки по покупке квартир в хрущевках сорвались накануне подписания договора, подтверждают в "Инком-недвижимости".

Если в рамках программы переселения, инициированной бывшим мэром Юрием Лужковым, покупатели приобретали квартиры в сносимых домах, рассчитывая получить новое жилье с улучшенной планировкой и возможностью продать его дороже, в нынешней ситуации это почти невозможно. Если человеку и удастся продать новое жилье, то особого профита он от этого не получит, говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Михаил Куликов. Похожее мнение у главы аналитического центра ЦИАН Алексея Попова: "Предыдущая программа предполагала переселение в новое жилье по социальным нормам (18 кв. м на зарегистрированного), это стимулировало инвестиционный интерес, но сейчас покупатели скептически относятся к предоставлению равнозначной квартиры для переселения".

В результате снижения спроса упали и цены. Анна Шишкина считает, что стоимость недвижимости в пятиэтажках снизилась на 15-20%. Господин Попов согласен, что шансов выгодно реализовать свое жилье у собственников квартир в пятиэтажках немного: это жилье продается по средней цене 151,1 тыс. руб. за 1 кв. м, на 18-20% ниже среднего показателя по Москве.

Председатель совета директоров компании "Бест-новострой" Ирина Доброхотова подтверждает, что без значительного дисконта продать жилье в сносимых пятиэтажках сейчас нельзя, но и объем предложения, по ее мнению, в них расти не будет. "Собственники, по сути, разделились на два лагеря: кто хочет остаться в своем доме и кто однозначно за снос и желает переехать в новое жилье, а те, кто выставляет сейчас на продажу свою квартиру в пятиэтажке, чаще всего хотят срочно решить какой-то насущный жилищный вопрос и не могут ждать",-- рассуждает она.

Зато снижение цен на вторичном рынке может сыграть на руку властям. Если в окончательной версии закона о реновации сохранится пункт о денежной компенсации для переселенцев, которые не захотят переезжать в предоставленное чиновниками жилье, то размер возмещения окажется ниже.

Падение по кругу

Но падение цен и спроса может коснуться не только жилья, определенного под снос. Алексей Попов подсчитал, что сейчас в Москве существуют 600-800 домов, находящихся в центре кварталов сносимых пятиэтажек, но не попавших в предварительный перечень реновации. "В основном это панельные и блочные башни, построенные в 1970-х годах, большая часть из которых сконцентрирована в Измайлово, Зюзино, Перово и Кузьминках: по своим потребительским свойствам они не так сильно отличаются от пятиэтажек",-- объясняет он. Господин Попов предполагает, что соседство со строительными площадками в течение двух с половиной -- четырех лет, необходимых для строительства новых домов, снизит стоимость этой недвижимости на 10-12%.

Михаил Куликов тоже прогнозирует снижение цен на 10% на недвижимость в соседних со сносимыми пятиэтажками домах, учитывая при этом не только время стройки, но и последующие проблемы. "Квартир в новых домах станет в среднем втрое больше, а значит, будет в три раза больше людей, машин, увеличится нагрузка на социальную инфраструктуру",-- рассуждает он. Но такой позиции придерживаются не все консультанты. Анна Шишкина считает, что новых покупателей, напротив, может привлечь перспектива обновления инфраструктуры в районе.

Новостройки на очереди

Программа реновации затронет и первичный рынок: резкий рост объемов ввода в отдельно взятых районах в любом случае кардинально изменит цены на расположенные здесь новостройки. Анна Шишкина подсчитала: если речь пойдет о вводе 2,5 млн кв. м в год, то цены в некоторых районах упадут еще на 15-20%. "Этот эффект мы заметим через три--пять лет, к этому моменту заявленные сегодня проекты уже пройдут активный пик продаж, вопрос встанет лишь о целесообразности новых",-- поясняет она.

Госпожа Шишкина предполагает, что в дальнейшем возможное падение серьезно скорректирует стратегию работы девелоперов. "Многие из них и сейчас работают с низкой маржинальностью из-за резкого роста объема предложения, дальнейшее снижение цен вряд ли стимулирует их планировать крупные проекты",-- добавляет она. По оценкам компании "Миэль", сейчас средневзвешенная стоимость предложения на первичном рынке составляет 196,7 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом себестоимость строительства в Москве без учета затрат на землю, дополнительную инфраструктуру и отделку в MR Group оценивают в 55-70 тыс. руб. за 1 кв. м.

Девелоперы, опрошенные "Ъ", пока не ждут, что программа реновации существенно повлияет на рынок первичного жилья в Москве, и ни одна из ответивших компаний не планирует менять планы по развитию, темпы и объемы застройки. "Программа еще не принята. Не зная ее условий, оценивать возможное влияние на рынок сейчас сложно",-- сообщили в пресс-службе группы ПИК. Сейчас рынок никак не изменился, отмечает глава ФСК "Лидер" Владимир Воронин, когда станут известны детали программы и будет отлажен механизм ее реализации, может измениться спрос на жилье в новостройках. "Жители пятиэтажек среди тех, кто в первых рядах покупает жилье в новостройках. На фоне прозвучавших заявлений, часть из них может отложить покупку",-- не исключает господин Воронин, добавляя, что не ждет серьезного падения спроса, так как текущий этап обновления жилого фонда займет не менее десяти лет и многие будут решать жилищные проблемы исходя из жизненной ситуации и финансовых возможностей.

Сомнительные излишки

По мнению гендиректора ГК МИЦ Даромира Обуханича, влияние программы может быть более существенным, если объем нового предложения окажется выше годового прироста. "Если объемы строительства по программе реновации будут ниже среднегодового объема предложения, это едва ли существенно изменит цены, структуру предложения или спрос",-- считает он.

Руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрий Цветов говорит, что в течение двух-трех лет, пока программа будет раскручиваться, рынок не почувствует изменений. Он подсчитал, что если годовой бюджет на строительство составит 100 млрд руб., то при себестоимости строительно-монтажных работ и отделки из расчета 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м можно будет строить 1,7-2 млн кв. м в год. "Это сопоставимо с появлением на рынке крупного игрока",-- отмечает господин Цветов. "В домах, строящихся под переселение, может оставаться 10-20% излишков, которые перейдут очередникам или на открытый рынок,-- продолжает Дмитрий Цветов.-- То есть прирост предложения на первичном рынке за счет этих домов составит около 100-300 тыс. кв. м в год, или 5-10%".

Определенный эффект реновация может оказать и на застройщиков Подмосковья. Директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет рассуждает: спрос на новостройки в регионе может снизиться на 5-7% за счет людей, отказавшихся от идеи переехать из пятиэтажки в область в ожидании сноса своего дома. Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-tet Юлия Сапор предполагает, что запланированная реновация может стимулировать выход на рынок новых проектов в краткосрочной перспективе. "Принятие решения о запуске проекта может быть ускорено: например, девелопер может решить, что в данном районе и с данным проектом возможно выйти сейчас на реализацию и завершить продажу за три года, тем самым успеть до начала реализации квартир в проектах, которые будут возводиться на местах снесенных домов",-- поясняет она. Но госпожа Сапор не исключает, что процесс может быть обратным: некоторые девелоперы решат продать участки, отказавшись от реализации проектов в отдельных районах.

Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко

Источник: КОММЕРСАНТЪ