Земля под застройку: скрытые риски аренды

Вопрос  долевого участия в жилищном строительстве в России традиционно считается острым и злободневным. Однако, направляя все усилия на защиту дольщиков, государство забыло об еще одной стороне процесса – собственнике земельного участка, находящегося в аренде у застройщика. О том, какие риски существуют у владельцев земли при передаче ее в аренду под дальнейшую застройку, рассказала юрист Адвокатского Бюро «Владимир Рябенко и партнеры» Алина Берест.

Чем рискует собственник земельного участка, если решит передать его в аренду под строительство жилого дома?

– По общему правилу, для того, чтобы получить разрешение на строительство, застройщик обязан иметь либо в собственности, либо на праве аренды земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования. Не у каждой строительной компании есть земля, и тогда нужна аренда. Законодательство РФ четко прописывает: как только регистрируется первый договор долевого участия, участок автоматически переходит в залог к дольщикам. При этом право залога не прекращается до выполнения застройщиком обязательств в полном объеме перед каждым участником долевого строительства. То есть застройщик должен построить квадратные метры, сдать их и надлежащим образом передать будущим жильцам. В этом и заключается возможная «ловушка». Не всегда застройщик сдает жилье в установленные сроки, не всегда дольщики принимают квадратные метры вовремя и без претензий. Все это время – пока объект долевого строительства не передан надлежащим образом дольщикам – земельный участок оказывается как бы «замороженным». В этой ситуации нельзя прекратить право аренды, право залога, нельзя заключить договор уступки права требования по этому договору. С землей в данном случае ничего нельзя сделать, потому что в приоритете право залога дольщика.

Закон не оставляет никакого выхода для владельца земли?

– В идеальном варианте ситуация разрешается следующим образом: у застройщика есть право в одностороннем порядке передать квартиру, и в этом случае после регистрации одностороннего акта приема-передачи квартиры от застройщика обязательство перед дольщиком считается выполненным в полном объеме. Но это, как показывает практика, не всегда удается.

Есть ли конкретные примеры таких ситуаций в вашей практике?

– В Иркутске есть похожая ситуация, и мы сейчас ей занимаемся. Строительство на участке фактически завершено, но строительная компания выполнила не все обязательства по договорам долевого участия, из-за чего распоряжаться землей собственник не имеет права. Участок достаточно большой, и владелец хотел бы еще извлечь из него прибыль, но не может из-за описанных норм законодательства. Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности до тех пор, пока застройщик не исполнит свои обязательства. У собственника возникает вопрос: а если бы застройщик вообще ничего не построил? Что мне делать? – На этот вопрос в законе четкого ответа нет.

Какое решение этой коллизии вы видите?

– Думаю, что практический метод решения этой проблемы мы закрепим уже в ближайшее время, и расскажем подробнее. Задача сложная, ведь фактически мы создаем прецедент в этом вопросе.

Адвокатское бюро «Владимир  Рябенко и партнеры»
Адрес: г.Иркутск, мкр. Ершовский, 26А, офис 402
Тел.: 8 (3952) 550-666. Сайт: riabenko.ru

Источник: ДЕЛО