Разгон ипотечного рынка. Что происходит?

Снижение ключевой ставки Центробанком спровоцировало беспрецедентный рост ипотечного кредитования в России в 2016-2017 гг., который продолжается до сих пор. По мере снижения ключевой ставки с 11% до текущих 7,25% сопоставимыми темпами снижалась средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам с 12,92% до 9,57%.

Спрос со стороны населения на ипотеку при снижении ее стоимости вырос под еще более крутым углом. Каждое изменение процентной ставки приводит к почти экспоненциальному росту числа предоставленных банками ипотечных кредитов. Особенно ярко это проявилось в 2017 г.

На графике хорошо видно, что при общем снижении ставки на 3,3% темпы роста ипотечного кредитования г/г взлетели из отрицательной зоны в район 80%.

Помимо снижения процентной ставки такую динамику связывают, прежде всего, со стабилизацией экономической ситуации, которая для населения выражается в стабильности курса рубля. После скачка валюты в конце 2015 г. страну ожидали два года сравнительно стабильного курса. Рубль за это время укрепился, что позволило населению быть увереннее в своем будущем и задуматься о таких долгосрочных приобретениях, как недвижимость.

Снижение процентной ставки по ипотеке и низкий уровень цен на недвижимость, упавших в 2015 г., сделали ипотечные сделки доступными для граждан и привели к лавинообразному росту рынка. Суммарная задолженность по рублевым ипотечным кредитам с конца 2015 г. выросла с 3,8 трлн руб. до 5,5 трлн руб. (+44,7%)

Частично оказало поддержку рынку рублевой ипотеки перераспределение спроса со стороны валютных заемщиков. Доля ипотечных кредитов, номинированных в валюте, после 2014 г. неуклонно падает. Взлетевший в два раза курс доллара заставил заемщиков переоценить валютный риск таких кредитов. По состоянию на 1 мая этого года задолженность по валютным кредитам оценивается всего в 40,7 млрд руб. против 5,5 трлн в рублях.

Помимо роста спроса на рублевую ипотеку со стороны заемщиков, наблюдались встречные шаги и со стороны кредиторов. Банки стали более «сговорчивыми» в вопросах оценки платежеспособности. Для сравнения, процент одобряемых банками заявок по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ) в IV квартале 2017 года составил 68,7% против 41,5% в I квартале того же года.

Низкие процентные ставки привели к снижению общей долговой нагрузки на заемщиков, что привело к увеличению доли клиентов банков, размер дохода которых отвечал критериям надежности. Кроме того, сами критерии могли быть пересмотрены в посткризисные годы в сторону смягчения.

Пузырь или  не пузырь?

Агрессивный рост ипотечного рынка вызвал массу разговоров по поводу нового пузыря на рынке недвижимости. Опасения вызывает падение реальных доходов населения, которое наблюдается четвертый год подряд и за 2017 г. составило 1,7%.

Статистика новых ИЖК по срокам отражает тот факт, что рост рынка сопровождается повышением среднего срока кредита. Это означает, что для того, чтобы платеж по ипотеке был комфортным и при текущих доходах позволял рассчитывать на получение необходимой суммы кредита, заемщики соглашаются растягивать срок погашения.

С середины 2015 г. средний срок ипотечного кредита вырос со 170 до 192 месяцев (с 14,2 до 16 лет).  Максимальный срок, на который банки кредитуют заемщиков, составляет 30 лет.

Тем не менее, данные по просрочке опасений не вызывают. Пик доли задолженности с просроченными платежами в общей совокупности выданных ИЖК пришелся на I квартал 2016 г. после чего во всех сегментах просрочка снижается и на 1 мая текущего года составила около 3,5%. Просрочка выше 180 дней составляет около 1,8%. 

По макроэкономическим показателям доля ипотечной задолженности к ВВП в РФ по-прежнему не так велика по сравнению с ситуацией в развитых странах и находится на достаточно скромном уровне. Есть потенциал роста и по показателю отношения кредитов на жилую недвижимость к совокупным кредитам и займам.

В целом, статистические данные позволяют предположить, что угрозы пузыря на ипотечном рынке пока нет, и мы наблюдаем реализацию отложенного спроса 2015-2016 гг. на фоне самых низких процентных ставок по ипотеке за всю историю этого рынка в России.

Наиболее рискованными сегментом являются ипотечные кредиты с первоначальным взносом ниже 20%. По данным ЦБ, доля таких кредитов в портфелях банков несущественна и не несет системных рисков. Однако в 2017 г. число выдач таких ссуд активно росло, и банком были приняты упреждающие ограничительные меры, которые вступили в силу с 1 января 2018 г.

Что ожидает рынок ипотеки в 2018-2019 гг. и кто выиграет от роста рынка

Большинство экспертов смотрят на ипотечный рынок 2018-2019 гг. с оптимизмом, но ожидают снижение темпов. Более плавное снижение ключевой ставки Центробанком может замедлить рост привлекательности ипотеки для населения.

Однако, результаты за первые 4 месяца 2018 г. достаточно позитивные. Предоставленные ипотечные кредиты выросли к аналогичному периоду 2017 г. на 63% в количественном и 77% в стоимостном выражении. Суммарно к концу 2017 г. по оценкам Дом.РФ (прежде АИЖК) ожидается 2,5-2,8 трлн руб. выданных ипотечных кредитов.

Главными выгодоприобретателями продолжения ипотечного ралли, разумеется, являются банки. В первую очередь это касается госбанков Сбербанка и ВТБ. На них по итогам 2017 г. пришлось свыше 70% всех выданных ипотечных кредитов.

Сбербанк выдал в 2017 г. более половины всей ипотеки в стране, его рыночная доля выросла на 5,5 п.п. до 51,3%. В кредитном портфеле банка жилищное кредитование физлиц заняло в 2017 г. долю 16,1% против 14,8% годом ранее.

Также, среди банков, акции которых торгуются на бирже, доля ипотеки существенно выросла в портфеле банка Уралсиб – на 12 п.п. до 44%. В абсолютном значении ипотечный портфель банка вырос на 19 млрд руб. Также высокая доля ипотеки в кредитном портфеле у банка Возрождение (около 69%), который к тому же имеет весьма низкий уровень просроченной задолженности около 1,1%.

Рисковым фактором для банков является тот факт, что ипотечные кредиты сейчас выдаются в подавляющем большинстве под фиксированную процентную ставку. Это выгодно для заемщиков, но, для банков такая структура ипотечного портфеля чревата убытками в случае роста ключевой ставки.

Для снижения этого риска в ближайшее время могут получить распространение ипотечные продукты с плавающей процентной ставкой.

Выиграют от роста рынка ипотеки и девелоперские компании, среди которых на бирже торгуются Пик, ЛСР и Эталон (торгуется на лондонской бирже LSE).

Покупка жилой недвижимости на первичном рынке, в основном, осуществляется по договорам долевого участия (ДДУ). Выдача ипотечных кредитов под залог прав требований по ДДУ в 2017 г. росла не столь стремительными темпами в отличие от рынка вторичного жилья. Это связано с высокой базой 2015-2016 гг., когда действовала субсидируемая государством сниженная процентная ставка по ипотеке на новостройки.

В целом, за 2017 г. объем предоставленных кредитов под залог прав требований по ДДУ вырос на 16% при суммарном росте выдачи рублевых ИЖК на 37%. Доля кредитов на первичное жилье в общей сумме новых кредитов за два года снизилась.

В 2018-2019 гг. эта ситуация может частично перемениться за счет новой государственной программы по субсидированию процентной ставки 6% для семей, где рождается второй и последующие дети. Программа распространяется только на новостройки, так что ради субсидий многие заемщики могут сменить свой выбор со вторичного рынка недвижимости на первичный.

Тем не менее, уже в 2017 г. девелоперы почувствовали мощную поддержку со стороны растущей ипотеки. Доля ипотечных сделок в продажах компании ЛСР выросла в 2017 г. с 38% до 47%. при том, что продажи в целом снизились на 6% (с 681 до 640 тысяч кв. м). Без поддержки со стороны растущего ипотечного рынка продажи могли потерять 12,2%, то есть в два раза больше.

В I квартале 2018 г. продажи ЛСР выросли на 14% г/г до 160 тысяч кв.м, в то время, как доля ипотечных сделок составила 54% против 43% в аналогичном периоде 2017 г. Таким образом, рост ипотечного рынка добавил порядка 26 тысяч кв.м к итоговому результату и вывел темпы роста продаж на положительную территорию.

В структуре продаж группы ПИК доля ипотечных сделок уже по итогам 2017 г. составила 60% от общего объема и продолжает расти. В I квартале 2018 она составила уже 66%. В структуре продаж группы Эталон доля ипотечных сделок также постоянно растет и в I квартале 2018 достигла 40% против 22% в аналогичном периоде годом ранее.

Продолжение роста ипотечного рынка поддержит продажи застройщиков в 2018 г., а при сохранении динамики, и в 2019 г. Для банковского сектора ипотечное кредитование, по оценкам экспертов, будет ключевым драйвером роста после потребительского.

Галактионов Игорь

Источник: СИА