Споры о земле. Скрытые риски долгосрочной аренды

В практике строительства нередки спорные ситуации, возникающие при долгосрочной аренде земельных участков. Причин для споров может быть много, и, по мнению юриста адвокатского бюро «Рябенко и партнеры» Германа Фролова,  существуют правила,  несоблюдение которых может привести арендатора к серьезным финансовым потерям. О некоторых из этих правил Герман рассказал Газете Дело.

Правило 1. Не нарушайте существенных условий договора аренды

Долгосрочная аренда земельных участков – обычная практика муниципалитетов или области. Участки на определенных условиях передаются девелоперам под застройку, но впоследствии у арендаторов  могут возникнуть серьезные трудности. При нарушении существенных условий, например, при использовании его не по назначению  или ухудшении качества земельного участка, договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

В практике встречаются также случаи, когда арендодатель использует в расчете арендной ставки повышающие коэффициенты. Поводом для введения повышающего коэффициента может послужить неполучение арендатором разрешения на строительство или задержка с вводом объекта в эксплуатацию. 

Поскольку арендодателем в таких сделках являются муниципалитеты или область, говорить о «равноправных» взаимоотношениях с арендатором не приходится. Именно  возможность одностороннего введения изменений или расторжения договора  являются для долгосрочной аренды «слабым местом».

Правило  2. Изучайте «историю» участка

Прежде чем заключить договор долгосрочной аренды и начать на нем строительство, необходимо убедиться, что эта аренда законна. К сожалению, тот факт, что арендодателем выступают власти, не гарантирует абсолютной «чистоты» сделки.

Необходимо провести комплексную проверку участка, цель которых – понять, что это за участок и прояснить историю его изменений.

Если этого не сделать, можно попасть в очень неприятное положение.  Есть примеры, и их немало, когда людям под жилое строительство предоставлялись земли, ранее бывшие землями лесного фонда. Впоследствии суд  выносил решение о признании договоров недействительными, что влечет за собой неблагоприятные последствия.

Самый  простой способ избежать этих неприятностей –  проверить участок по публичной кадастровой карте, запросить выписку из ЕГРН, но этого недостаточно. Если участок берется в аренду у муниципалитета или у области, необходимо сделать запрос и проверить, что на этом участке было ранее,  восстановить историю переводов участка из одного назначения в другое. Проверить это самостоятельно очень сложно, поэтому лучше обратиться за помощью к юристам.

Так  можно в дальнейшем обезопасить себя от аннулирования договора  аренды и признания его недействительным.               

Адвокатское бюро «Владимир  Рябенко и партнеры»
Адрес: г.Иркутск, мкр. Ершовский, 26А, офис 402
Тел.: 8 (3952) 550-666. Сайт: riabenko.ru

Источник: ДЕЛО