Дмитрий Щербаков: «Покупатели не хотят вкладывать деньги в нематериальные активы»

Продать бизнес. Что это значит на самом деле – если иметь в виду не алгоритм подготовки  и проведения сделки, а соотношение ожиданий продавца и условий, предлагаемых «рынком покупателя»? Об  этом мы побеседовали с  Дмитрием Щербаковым, руководителем  АН «Слобода».

Дмитрий, много ли на рынке предложений по продаже объектов, «заточенных» под конкретный вид бизнеса?

– Да, немало. Продаются и турбазы, и медицинские центры, и гостиничные здания, и заведения общепита.

Продают именно недвижимость или бизнесы?

– Нередки случаи, когда продавец сначала пытается продать именно бизнес – с процессами, сотрудниками, клиентской базой и потенциальными доходами…

А в итоге?

– А в итоге в 99% случаев продаётся не бизнес как таковой, а недвижимость, под этот бизнес приспособленную.

Как вы думаете, почему?

– Это продиктовано экономической логикой.  Мы все понимаем, что бизнес в России держится, как правило, на людях, их энергии, связях. Это трудно оценить и монетизировать. И трудно потом адаптировать «под себя». Покупатели осознают риски и не хотят вкладывать деньги в нематериальные активы, какими бы надежными они ни казались. В итоге вложенное время, труд, опыт, лояльность и профессионализм бывшего владельца и  сотрудников – а это тоже составляющие бизнеса – часто остаются неоцененными. К тому же, порой проще в подготовленном помещении создать новую бизнес-модель, чем перестроить под свои требования чужую.

Какие объекты коммерческой недвижимости пользуются наибольшим спросом?

– Сложно выделить какую-то одну группу, хотя в сезон повышается спрос на турбазы, особенно на Байкале.

Существуют ли специфичные требования к таким объектам?

– Скорее, рекомендации. Например, чем больше помещение будет готово к запуску в нем нового бизнеса или к сдаче в аренду – тем быстрее оно продастся. Поэтому продавцы часто выставляют на продажу  объекты с оборудованием и мебелью.

Можно ли рассчитывать на то, что оборудование, мебель, средства, вложенные в ремонт, удастся окупить при продаже?

– Далеко не всегда. Здесь можно провести аналогию с продажей жилой недвижимости: там полностью окупить дорогостоящий ремонт и дорогую мебель почти никогда не удается. Оборудование, если оно высококлассное и современное, может стать предметом торга, но только при условии, что оно соответствует самым высоким стандартам и задачам бизнеса новых владельцев или их арендаторов.

Такая ситуация выгодна для покупателя?

– Да, но и покупателям нужно иметь в виду определенные риски. Покупая, например, помещение под гостиницу, надо оценивать не только состояние и ликвидность объекта как такового, но и качества локации, и перспективы для будущего бизнеса. А оценить это помогут риелторы. Они же помогут досконально проверить объект на предмет юридической «чистоты».

ул. Байкальская, 105А (БЦ «Зеон»), оф. 201,
тел. 230-300; ул. Свердлова, 25, тел. 333-926.
www.sloboda38.ru

Источник: ДЕЛО