На пороге перемен. Иркутская недвижимость в цифрах

Строительный рынок вновь переживает «эпоху перемен». Долевку еще не отменили, но то, что это произойдет, ни у кого сомнения не вызывает. Как это отражается на динамиках спроса и предложения? Чего ждать покупателям в ближайшие месяцы? Газета Дело и портал REALTY.IRK.RU подготовили для вас очередной обзор основных рыночных показателей, а застройщики, риелторы и представители банков  прокомментировали текущую ситуацию.

Разрешения на строительство

1 июля 2018 года вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве. Иркутские застройщики предусмотрительно запаслись разрешениями на строительство по старым правилам, и в результате, по данным администрации г. Иркутска, за первое полугодие 2018 года было выдано больше разрешений на строительство многоквартирных домов, чем за весь прошлый год. 

7 из 21 разрешения в 2018 году выдано на возведение домов в рамках уже реализуемых проектов. Большая же часть разрешений оформлена на новые строительные площадки, при этом застройщиками в большинстве этих проектов заявлены компании, ранее в качестве застройщиков не выступавшие. Согласно выданным в первом полугодии 2018 г. разрешениям, самое большое количество квадратных метров планируется построить в ближайшем будущем в Октябрьском районе Иркутска – более 233 тыс. кв.м. В Ленинском районе Иркутска планируется возвести около 170 тыс. кв.м, в Свердловском – более 55 тыс. кв.м, в Куйбышевском – около 48 тыс. кв.м. Но ожидает ли Иркутск строительный бум?

Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора ФСК «Новый город»:

«Кажется,  что если разрешений на строительство получено много, то на рынок выйдет большое количество жилья. На наш взгляд, этого не будет. Показательны в этом отношении были и 2015, 2016, 2017 год: разрешений получено много, а строительство так и не ведется. То есть разрешение получили, а строить оказалось экономически невыгодно.

Иркутск давно очень плотно застроен, свободных земель практически нет. Есть сложности и с финансированием. Банки сегодня не готовы финансировать строительство в объеме, требуемом  хотя бы для поддержания прежних темпов. Они просчитывают риски, и чем крупнее проект, тем сложнее получить средства. Рассчитывать на финансирование  по новому закону смогут только крупные застройщики, при этом проекты будут меньше, чтобы снизить риски. Сегодня мы строим по 6-8 блок-секций, а будем строить по 2-3».

Новостройки

За 8 месяцев 2018 года в Иркутске зарегистрировано, по данным Росреестра, 2958 ДДУ. Это на 17 %  меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако на протяжении трех  последних месяцев наблюдается рост числа ДДУ. Какие факторы влияют на колебания покупательского спроса? На рынок вернулись инвесторы?

Александр Косилов,  руководитель отдела продаж ФСК «Новый город»: 

«Снижение числа ДДУ относительно прошлого года – показатель того, что предложений на рынке первичного жилья стало меньше. А на рост в течение последних трех месяцев однозначно повлияла скорая отмена «долевки». Потребители понимают, что завтра квартиры будут уже дороже. Сыграло роль и повышение ставок ЦБ. В августе доллар пошел вверх, и повторилась ситуация  конца 2014 года, когда люди стали массово покупать квартиры, чтобы сохранить свои сбережения».

Алексей Распутин, руководитель ФСК «Родные берега»:

«В увеличении количества сделок, это мы наблюдаем и на своих объектах, задействован целый пул порой разнонаправленных факторов. Влияние традиционных (рост курса доллара, инфляция, удорожание строительных материалов и т.д.) факторов предсказуемо повышает активность рынка недвижимости. А в этом году к ним добавился переход от ДДУ к проектному финансированию. Инвесторы как профессиональные участники рынка понимают, что рост цен на недвижимость, причем весьма существенный, неизбежен, а возможность заработать на инвестировании в новостройки вскоре исчезнет. Впервые за четыре года реализации проектов в этом полугодии мы фиксируем по новым объектам выравнивание соотношения «ипотека» - «инвестирование», тогда как раньше доля сделок с привлечением ипотечных кредитов составляла не менее 70 % от общего количества заключенных ДДУ».

Наталья Зверева, заместитель генерального директора АО “Восток Центр Иркутск»:

«В 2015 году инвесторы не могли продать пул своих объектов и высвободить финансовые средства. Сейчас продали, получили добавленную стоимость и возвращаются к нам. По одному из наших объектов, на котором еще не открыты продажи, в предварительном бронировании порядка 40 % – инвестиционные квартиры».

Галина Кузняная, член совета директоров ФСК «Новый город»:

«В нашей компании за семь месяцев 2018 года количество инвестиционных договоров выросло в 4 раза по сравнению с аналогичными периодом прошлого года. Среди клиентов есть такие, которые покупали квартиру с помощью ипотеки, сдавали ее и затем приобретали следующую. И так 5-7 раз».

Вторичное жилье

По данным Росреестра, количество сделок с вторичным жильем в Иркутске с января по август 2018 года (по сравнению с аналогичным периодом 2017г.) выросло на 20%. При этом в августе, в отличие от первичного рынка, на вторичном было оформлено меньше сделок (меньше, чем в августе, было зарегистрировано только в январе и феврале 2018 года, по сравнению с августом 2017 года также отмечено снижение почти на 3%). В чем причина этой «просадки»? Стоит ли ждать в этом году традиционного «предновогоднего ралли»?

Юрий Винников, исполнительный директор АН «Тысячелетие»:

«Мы в нашем агентстве тоже отметили рост продаж в целом по году, а вот особо снижения в августе не заметили. Сделки есть, люди так же продавали и покупали квартиры. Но в целом август традиционно считается месяцем, когда отмечается спад деловой активности: многие уезжают в отпуск, на отдых, откладывают решение вопроса до осени и порой переносят сделки».

Константин Козлов, директор АН «Премьер realty»:

«Ситуация со спадом в августе – прямое отражение экономической ситуации в стране, настроения и благосостояния граждан. В связи с началом сезона продаж и нестабильностью на финансовом рынке  возможно некоторое увеличение количества сделок, но несущественное».

Даниил Чеусов, исполнительный директор федеральной риэлторской компании «Этажи» в г. Иркутске:

«Сейчас на вторичном рынке жилья  спрос превышает предложение. Мы считаем, что это самое благоприятное время как для продавца, так и для покупателя: банки предлагают выгодные условия, а их партнеры предоставляют дополнительный дисконт на процентные ставки. Для продавца же это время хорошего спроса, когда  можно выгодно и быстро продать свою недвижимость. Конец года, как правило, приносит наибольшее количество сделок, этот год не станет исключением».

Ипотека

Ипотечных сделок в Иркутске, по данным Росреестра, за 8 месяцев 2018 года оформлено на 17 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А в августе 2018 года  этот показатель по сравнению с августом прошлого года «просел»  вдвое, хотя ставки по ипотеке на историческом минимуме. При этом банки отмечают рост выдачи ипотечных кредитов. В частности, Сбербанк, по данным на 1 августа 2018 года, выдал в 1,5 раза больше кредитов на приобретение жилья, чем за тот же период прошлого года. С чем связана такая ситуация? Доля рефинансирования по-прежнему высока? Изменилось ли соотношение кредитов на первичное и вторичное жилье? Стоит ли ожидать в ближайшее время повышения ставок по кредитам?

Алексей Распутин, «Родные берега»:

«Относительно своих проектов мы такого снижения не заметили, но стали свидетелем  тренда на увеличение числа инвестиционных сделок. Причем вернулись инвесторы из ЦФО и Сочи, т.к. капитализация и ликвидность вложения в местные объекты оказались выше и прозрачнее. Возможно, снижение ипотечных сделок связано с достижением их исторического максимума в прошлом году». 

Светлана Герасимова, ведущий специалист АН «Тысячелетие»:

«Рост ипотечных сделок в 2017 году был связан с началом снижения банковских ставок на кредиты. Это вызвало повышенный спрос на покупку недвижимости именно с использованием ипотеки. Важно учитывать и то, что ставки снижены не только на ипотечные, но и на потребительские кредиты, и при проведении обменных сделок с доплатой клиенты предпочитают брать именно их. Это может быть одной из причин снижения доли ипотечных сделок».

Даниил Чеусов, федеральная риэлторская компания «Этажи» в Иркутске:

«Именно в 2017 году банки начали активно снижать процентные ставки по ипотеке, что вызвало ажиотаж среди населения. А с начала 2018 года,  вследствие возросшего спроса на недвижимость в 2017 году,  стоимость на объекты недвижимости выросла на 4-6 % , и это привело к снижению покупательской способности. Рост стоимости недвижимости вызвал соотносимый рост первоначального взноса по ипотеке, что также повлияло на покупательскую способность. Кроме того, собственники недвижимости, видя рост цены квадратного метра, не торопятся её продавать, ожидая еще более благоприятного момента. Все это и повлияло на рынок».

Владимир Чернышев, управляющий ОО "Иркутский" банка "Открытие":

«Одной из ключевых тенденций на рынке ипотеки в 2018 году стала коррекция спроса: с сегмента  рефинансирования – лидера 2017 года – он сместился к программам для приобретения жилья в новостройках и на вторичном рынке. Причем, если предыдущие годы были преимущественно годами рынка «первички», то в настоящее время мы фиксируем значительный перевес в пользу готовых квартир. Предпочтение вторичного жилья объяснимо: ставки в этом сегменте практически сравнялись со ставками на ипотеку в новостройках, отсутствуют риски недостороя, жить в квартире можно сразу после совершения сделки, а выбор достаточно широкий для клиентов разного уровня платежеспособности.

Вероятность повышения ипотечных ставок, безусловно, существует. В случае если ЦБ до конца года повысит ключевую ставку, а это более чем вероятно, рынок с некоторым временным лагом отыграет изменение стоимости фондирования ипотечных сделок. Насколько значительным будет рост ипотечных ставок, зависит от развития ситуации. Пока, исходя из текущих реалий, можно предположить, что он не превысит 1%. Поэтому говорить о сворачивании ипотечного направления не стоит. Что касается 2019 года, то ряд экспертов считает, что к концу первого квартала инфляционный рост прекратится и рынок успокоится».

Юлия Антышева, заместитель директора ФСКБ Приморья "Примсоцбанк" в г. Иркутске:

«Мы наблюдаем тенденцию снижения доли рефинансирования в общем объеме выдаваемых банком кредитов. Однако на сегодня, по итогам 8 месяцев работы, доля рефинансирования в нашем банке по-прежнему занимает порядка 50% , при том, что в среднем по рынку доля она не более 15%».

Сбербанк:

«На 1 августа 2018 года на территории Иркутской области банком выдано 7717 жилищных кредитов на сумму 12,5 млрд рублей. Тенденции в части выбора между первичным и вторичным рынком остаются неизменными – 70 процентов клиентом приобретают жилье на вторичном рынке».

ВТБ:

«По Иркутской области розничный бизнес ВТБ  выдал на приобретение готового жилья 1 201 ипотечный кредит на общую сумму  2,2 млрд рублей, на приобретение строящегося жилья – 462 ипотечных кредита на общую сумму  879 млн рублей.

За 8 месяцев 2018 года доля ипотечных кредитов, выданных в рамках программы рефинансирования, в общем объеме выдач выросла на 31 %. Вероятность повышения ставок по ипотечным кредитам в ближайшей перспективе  зависит  от множества факторов: как от размера ключевой ставки ЦБ РФ, так и от ситуации в макроэкономике и стоимости привлечения средств на рынке».

Цены

По данным REALTY.IRK.RU, средняя стоимость вторичного жилья выросла с начала года на 6 %, новостроек - на 2 %. Какие факторы повлияли на стоимость квадратного метра? Ждать ли дальнейшего роста цен?

Дмитрий Ружников, «Новый город»:

«До конца года цены, скорее всего, существенно не вырастут. А вот в 2020 году  уже возможен существенный рост  – на 10-20 %».   

Алексей Распутин, «Родные берега»:

«Мы уже сейчас видим рост себестоимости из-за удорожания строительных материалов и увеличения операционных издержек. На этом фоне даже выход новых проектов не приведет к снижению цены, но не только цена влияет на спрос. Не все проекты интересны покупателям в равной мере. Они оценивают и выбирают качество организации жизненного пространства: архитектуру, материалы, дизайн мест общего пользования, комфортность и эстетичность придомовой территории. К примеру, в самом статусном и дорогостоящем проекте нашей компании к моменту ввода не осталось ни одной непроданной квартиры, несмотря на более высокую, чем у конкурентов, стоимость. Это реальный пример того, что покупатель выбирает качество и концепцию».

Анатолий Заиграев, ведущий специалист АН «Тысячелетие»:

«Действительно, рост цен на квартиры есть. Ипотека поддерживает рынок, ставки по кредитам весьма привлекательны, и если не произойдет резких изменений, можно предположить продолжение роста цен. Плюс осенью и в конце года традиционно отмечается повышение деловой активности, что также может повлиять на цены».

Коммерческая недвижимость

За 8 месяцев 2018 года, по данным Росреестра, в Иркутске зарегистрировано 1515 сделок с коммерческой недвижимостью. Это на 27 % больше, чем было оформлено за аналогичный период прошлого года: за январь-август 2017 года Росреестр зарегистрировал 1189 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) нежилых помещений.

Ввод жилья

По данным Иркутскстата, за 8 месяцев 2018 года в Иркутской области введено 443,9 тыс. кв. м жилья. Из них в Иркутске – 143,3 тыс. кв. м, в Иркутском районе – 159,2 тыс. кв.м.  За аналогичный период прошлого года в области было введено 528,4 тыс. кв. м.

Источник: ДЕЛО