Коммерческая недвижимость: зарабатываем медленно, но верно

Что сегодня предлагает инвесторам рынок коммерческой недвижимости? На какую доходность от объектов можно рассчитывать, и как инвестировать, чтобы получить гарантированный доход? Руководитель АН «Слобода» Дмитрий Щербаков делится ценной практической информацией, которая поможет потенциальному покупателю сориентироваться  в текущей ситуации.

Дмитрий, какие объекты коммерческой недвижимости сегодня наиболее востребованы покупателями в Иркутске?

– Самыми востребованными сегодня являются объекты в ценовой категории от 5 до 10 млн рублей. Поскольку спрос большой, предложение по таким объектам, как обычно, немного отстает. Объекты есть, но качественных среди них немного. Можно, конечно, найти что-то интересное, но для этого надо быть, что называется, «агрессивным» инвестором, внимательно следить за рынком, «держать руку на пульсе». А вообще все зависит от целей инвестирования. Если объект приобретается с целью перепродать и заработать, то лучше искать объекты в срочной продаже, там дают хороший дисконт. Если помещение планируется сдавать в аренду или использовать самому, можно найти что-то с более долгим сроком окупаемости, но надежное, гарантирующее доход в долгосрочной перспективе.  Как правило,  это помещения в торговых или офисных центрах или помещения в цокольных этажах. Цоколей сейчас предлагают много, их можно сдавать по 300-400 рублей за кв.м и рассчитывать на доходность 12-13-14% годовых. Это хорошая альтернатива депозитам.

Можно ли сказать, что чем дороже объект – тем больше возможностей у инвестора?

– Дополнительные возможности появляются у инвесторов в сегменте от 15 млн рублей. С таким бюджетом можно, например, купить не одно, а несколько помещений и получать  совокупный доход больший, чем с одним помещением. Но такая стратегия предполагает дополнительные издержки, в том числе и временные, а время стоит дорого. Поэтому многие предпочитают всё же купить один объект – пусть даже с меньшей доходностью. У таких объектов окупаемость 7-9 лет. Выбор тут, кстати, больше, и это, в основном, качественный стрит-ритейл. За эти деньги можно найти помещение от 100 до 200 кв.м, там совсем другие арендаторы и ставки крупнее, особенно если помещение в хорошем месте. 

А как дела в самом высоком ценовом сегменте?

– Есть помещения стоимостью и более 100 млн рублей. В этом сегменте в большинстве случаев помещения приобретаются для последующей перепродажи.

Также инвесторы, приобретающие их, часто идут по пути реконцепции. Следствием такой работы становится повышение доходности, ликвидности объекта. Улучшенное, измененное помещение впоследствии можно гораздо выгоднее продать. Мы занимаемся такими объектами, работаем по проектам реконцепции.

Можно ли сказать, что чем дороже объект, тем меньше с ним будет хлопот?

– Нет, такой зависимости нет. Есть другая: чем выше бюджет покупки, тем больше ожидания покупателей в плане качества помещения. Недорогие помещения, как правило, требуют дополнительных вложений в ремонт. Но и объекты стоимостью выше 25 млн рублей могут быть неидеальными.

Как ведут себя в этом случае покупатели?

– Инвесторы в этом сегменте уже опытные;  знают, в каком состоянии должно быть помещение, чтобы его легче было сдать. И если объект не соответствует требованиям, такие  покупатели либо отказываются, либо жестко торгуются.

Коммерческая недвижимость как объект для инвестиций по-прежнему популярна, но рынок неустойчив, и если растет, то крайне медленно. Не выгоднее ли вкладываться в жилье?

– В жилой недвижимости другие динамики. Там ниже оборачиваемость, потому что договоры, как правило, заключаются на долгий срок. Там выше риск порчи имущества и неплатежей, ниже ставки.  Квартиры могут простаивать довольно долго. Словом,  инвестировать в коммерческую недвижимость  проще: меньше рисков, все прописано договором. Но для успешных инвестиций в коммерческую недвижимость нужно соблюдать правила: придерживаться консервативных, спокойных стратегий, и по возможности иметь не одно помещение, а несколько, чтобы не держать «все яйца в одной корзине». И, конечно, выбирать надежных партнеров-риелторов (улыбается).

Надежный партнер-риелтор обеспечит безопасность сделки? А что еще?

– Безопасность сделки может обеспечить любой хороший юрист, но сегодня  риелторам платят не только за это. Хорошее агентство может не только подобрать качественный объект, но спрогнозировать и даже обеспечить его доходность. Мы анализируем обращения, заявки и понимаем, как можно максимально быстро и выгодно сдать помещение. Таким образом, мы продаем уже готовый продукт. Это интеллектуальная работа, тут необходим не только опыт, но и чутьё, и это нарабатывается годами. Опытный риелтор знает, как оптимально доработать объект, какую реконцепцию провести, какого арендатора туда привести, какие направления «прокачать», чтобы помещение приносило прибыль.

ул. Байкальская, 105А (БЦ «Зеон»), оф. 201,
тел. 230-300; ул. Свердлова, 25, тел. 333-926.
www.sloboda38.ru

Источник: ДЕЛО