«Cтарый конь борозды не испортит»: в бизнес-центрах старше 2000-х годов вакансия в среднем выше 20%, но и цены на 25% выше

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали сегмент столичных бизнес-центров, построенных до 2000 года, и выяснили, что в среднем вакансия в них на 7-10 п.п. выше, чем среднерыночная, а ставка аренды – выше более чем на 25%, чем в среднем по рынку за счет более привлекательных локаций.

Первые профессиональные бизнес-центры, которые появлялись в Москве в конце 90-х и начале 2000-х годов были преимущественно представлены объектами класса В – 96% (3,6 млн кв. м). Офисных центров класса А в то время было немного и объем их предложения составлял порядка 144 тыс. кв. м, учитывая начальную стадию развития рынка качественных офисных площадей. Если проекты класса B можно было реконструировать из существующего фонда, то класса A всегда предполагает новое строительство. Среди первых, наиболее крупных проектов класса A можно отметить следующие: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Романов двор I», «Голутвинский двор», «Японский дом», «Усадьба-Центр».

Одним из первых профессиональных девелоперов, который стал развивать рынок качественной офисной недвижимости в Москве, стала компания ENKA. К началу 2000-х годов в ее портфеле недвижимости были следующие объекты класса А и В: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Мосэнка Плаза 2», «Мосэнка 4 Парк Плаза», «Мосэнка 6 Капитал Плаза».

На конец 2018 года доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, составляет 22%. Этот показатель значительно выше среднерыночного уровня в 12,7%. Большинство офисных объектов постройки ранее 2000-х годов располагаются в центральном деловом районе, где в целом спрос на офисы снижается в последнее время (не только на здания до 2000 года, но и на более поздние). Это во многом обусловлено высоким уровнем ставок аренды, а также трудностями с парковкой у многих проектов – ограниченное количество машиномест в самом БЦ, мало городских парковочных мест и их высокая стоимость, что порой критично, как для самих резидентов БЦ, так и для гостей. Доля вакантных площадей в более ранних годах постройки офисах класса А, расположенных внутри Бульварного кольца, составляет 17%.

Доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, увеличилась за последние 4 года (с 2014 года) на 10 п.п., в том числе рост на 5 п.п. за последний год, когда доля вакантных площадей выросла с 17% до 22%. Это связано не только с устареванием зданий, но и в целом снижением спроса на офисные объекты в центре города.

Доля вакантных площадей в одних из самых крупных офисных центрах класса В, построенных до 2000 года, на конец 2018 года составляет в среднем 18%. Данный показатель в 2 раза превышает среднерыночное значение вакантности, которое по предварительным итогам 2018 года находится на уровне 9%.

В отличие от офисов класса А, где значение доли вакантных площадей выросло на 10 п.п. относительно 2014 года, в офисах класса В доля вакантных площадей увеличилось в 2018 году всего на 1 п.п. (с 17% до 18%). Стоит отметить, что относительно конца 2017 года, когда доля вакантных площадей составляла 23%, за 2018 года она сократилась на 5 п.п. Одной из причин того, что офисы класса В, построенные до 2000 года, являются более востребованными, чем офисы класса А можно назвать стоимость аренды – офисы класса В почти на 30% дешевле.

Как отмечает Мария Зимина, директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости, недвижимость достаточно консервативная отрасль, поэтому мы видим, что стоимость зданий более ранних годов постройки подчас дороже, чем новые строения. К тому же цена в большей степени определяется расположением, залоговой стоимостью актива, нежели сроком эксплуатации объекта. Рынок, безусловно, обновляется и идет новое строительством с современными технологическими решениями, однако чаще всего за пределами центральных районов города. При этом нельзя сказать, что в Москве слишком много устаревших зданий или старого фонда, потому что в России рынку качественных офисных площадей всего 20 лет. В мире мы встречаем много примеров, когда здания на Манхеттене с 50-70-летней историей сосуществует и конкурируют с современными бизнес-центрами.

Источник: СИА