Почему крупные банки начали снижать ставки по ипотеке?

Практически все крупные банки за последние две недели снизили ставки по ипотеке либо снизят их в самое ближайшее время, следует из их сообщений и комментариев "Российской газете". Фактически это начало новой волны падения стоимости ипотеки, которая может сбить средние ставки до 8,5%. Для ряда ипотечных заемщиков наступает хорошее время, чтобы перекредитоваться, сократив платежи, - теоретически экономия может превысить и миллион рублей.

Массовое снижение ставок по ипотеке банками совпало по времени не просто так, это следствие последнего снижения ключевой ставки Банком России 25 октября сразу на 0,5 процентного пункта (такого решительного шага не было почти два года), до 6,5% годовых. Главная причина - более быстрое торможение инфляции, чем прогнозировал ранее ЦБ. В начале 2020 года она может опуститься и вовсе ниже 3%, что позволит Банку России продолжить снижать ключевую ставку. Таким образом, стоимость кредитов будет падать и дальше, но заметнее всего - по ипотеке.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке к 1 октября 2019 года составляла 9,68%. Это уже возвращение к показателям лета 2018 года - тогда ставки тоже опустились ниже 10%, став минимальными за всю новейшую историю.

Следующий год, вероятно, станет временем новых рекордов. Снижение средних ипотечных ставок по новым кредитам ниже 9% можно ожидать в первом полугодии 2020 года, а до конца года они вполне могут достичь 8,5%, допускает директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. Стимулировать снижение ставок будут также рост цен на жилье, планы частных банков по увеличению доли на рынке ипотеки и замедление темпов выдачи, полагает аналитик Frank RG Артем Мосин.

Ранее президент Владимир Путин поручил правительству и Банку России обеспечить снижение средних ставок по ипотеке до 8% и меньше до 2024 года. В ноябре замглавы минфина Алексей Моисеев говорил, что показатель может быть достигнут и раньше. Очевидно, что ставка будет снижаться и благодаря таким льготным программам, как "семейная ипотека".

Снижение ставок по ипотеке после 25 октября произошло или произойдет в ближайшее время, в том числе в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, банке "Открытие", "Уралсибе", банке "ДОМ.РФ", Совкомбанке, Росбанке Дом, Альфа-банке, банке "Санкт-Петербург", Абсолют Банке, сообщили "РГ" их представители. При этом в ряде банков уже есть предложения со ставками не только близкими к 8%, но даже и ниже. Однако они сопровождаются рядом дополнительных условий либо предназначены для определенных групп заемщиков.

Когда средняя ставка упадет ниже 9%, можно ожидать увеличение спроса на рефинасирование ипотеки - на рынок выйдут заемщики 2016-2017 годов, занимавшие под 11% и выше, отмечает Доронкин. За рефинансированием могут начать обращаться и заемщики, которые брали кредиты в конце 2018 и начале 2019 года, когда шло повышение ипотечных ставок, поскольку прошло необходимое время для выполнения требования по сроку от начала платежей (обычно банки не могут рефинансировать кредит ранее чем через полгода после выдачи кредита), говорит Мосин.

У банков уже есть спецпредложения по ипотеке по ставке 8% и даже ниже

Волна рефинансирования ипотеки уже поднималась в прошлом году - тогда доля таких сделок составляла 13%, в 2019 году - только 5%, рассказывает управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. По его мнению, в 2020 году она вырастет максимум до 10% - много заемщиков успели рефинансироваться в 2018 году. Но в целом перекредитование будет выгодно для клиентов, считает Павлов, поскольку средняя ставка в начале года снизилась примерно на 1,5 процентного пункта. Это минимум, при котором рефинансирование имеет смысл, - в противном случае экономия будет незначительна из-за новых издержек, уточняет он.

Например, условный заемщик оформил кредит в начале года на 4 миллиона рублей и сроком 20 лет под 11%. Его ежемесячный платеж составит 41,3 тысячи рублей, а итоговая переплата за пользование кредитом - 5,9 миллиона рублей. При рефинансировании через год на оставшийся срок по ставке 9,5% ежемесячный платеж сократится до 38 тысяч рублей, а сумма переплаты - до 4,65 миллиона рублей, добавляет Павлов.

Экономическая целесообразность для рефинансирования обычно есть только при совокупном снижении ставок на 2-2,5 процентных пункта, считает директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Иван Уклеин. При этом стоит учитывать, что самые выгодные ставки банки предлагают зарплатным клиентам, и заемщик, как правило, берет ипотеку в том банке, где получает зарплату, говорит Мосин. "Поэтому не факт, что рефинансировать ипотеку в другом банке будет сейчас выгодно. Но если тренд на снижение ставок продолжится, то с весны можно ожидать ускорения темпов рефинансирования ипотеки", - не исключает аналитик.

Источник: РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА