Аренда непреодолимой силы. В договоры между торгцентрами и ритейлерами вписался пленум Верховного суда

Конфликт между ритейлерами и владельцами торгцентров, угасший было после принятия Госдумой компромиссного варианта закона о расторжении компаниями малого и среднего бизнеса договоров аренды, может вспыхнуть вновь. Пленум Верховного суда готовится утвердить постановление, позволяющее расторгать любой договор при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, в частности, действий властей. Владельцы торгцентров опасаются массового бегства арендаторов без штрафных санкций. Ритейлеры жалуются на «арендное рабство».

Рассмотренный пленумом Верховного суда (ВС) РФ проект постановления «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств» вызвал тревогу у владельцев торгцентров. От имени представителей индустрии управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский направил на прошлой неделе председателю ВС Вячеславу Лебедеву письмо.

Он сообщает, что отрасль беспокоит 38-й пункт проекта постановления, разъясняющий ст. 401, ст.  405, ст. 417 ГК РФ. Там говорится, что если после заключения договора возникают чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, не зависящие ни от одной из сторон, каждый контрагент «в случае объективной утраты интереса вправе отказаться от договора». Также указывается, что обстоятельства могут возникнуть в том числе из-за принятия органами власти акта, влекущего объективную невозможность исполнения договора. От договора можно отказаться, если обстоятельства «привели к существенной просрочке или с очевидностью приведут к ней в будущем».

Олег Войцеховский пишет, что 38-й пункт «существенно расширяет возможности арендаторов на отказ от договоров». По его словам, это противоречит логике уже принятого Госдумой закона, позволившего расторгать контракты арендаторам из числа малого и среднего бизнеса (МСБ) без штрафов, если не удалось договориться об уменьшении платежей до 1 октября 2020 года. Чтобы избежать правового хаоса, господин Войцеховский просит господина Лебедева исключить 38-й пункт из постановления.

С одной стороны, этот пункт носит общий характер и не дает разъяснений именно по аренде, отмечает юрист Forward Legal Арпине Пирумян. Но, добавляет она, в текущей редакции у арендодателей могут возникнуть риски, о которых в своем письме пишет глава совета: «При наличии закона, устанавливающего специальную норму об основаниях для отказа арендатора от договора, роль разъяснений ВС в арендных отношениях спорная».

Управляющий партнер RedStone Индира Шафикова отмечает, что многим торгцентрам до сих пор не удалось договориться с 20% арендаторов: «Они требуют закрепить предложенные временные скидки до конца действия договоров». «Ритейлеры оказались в ситуации арендного рабства»,— возражает директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац, зачастую торгцентры как локальные монополисты не дают возможности безболезненно выйти из арендных отношений.

Халиль Аминов, Александра Мерцалова, Никита Щуренков

Источник: КОММЕРСАНТЪ