Стройка в «эпоху» пандемии. Как коронакризис отразился на рынке недвижимости Приангарья?

Несмотря на то, что в строительной отрасли работы не останавливались даже в «разгар» ограничительных мер, связанных с пандемией COVID-19, она, тем не менее, считается одной из самых пострадавших от коронакризиса сфер экономики. Так, по данным Росстата, только ввод жилья в целом по России в 1 полугодии 2020 г. «просел» на 11,4%. Негативные тенденции не обошли стороной и Иркутскую область – это подтверждают основные показатели рынка недвижимости за 6 месяцев этого года, которые собрал портал REALTY.IRK.RU.

Фото А. Федорова

Ввод жилья: двигаемся вниз

По данным Иркутскстата, за 6 месяцев 2020 года в Иркутской области введено в эксплуатацию 327,4 тыс. кв м жилья, из которых 186,5 тыс. кв м относится к категории индивидуального, то есть построено населением. В первом полугодии 2019 года эти цифры были выше – так, в регионе было введено 336 тыс. кв м жилья, 228,5 из них построено населением. Кстати, частный сектор по данным Росстата, в период пандемии пострадал особо – он показал спад объёмов ввода жилья на 11,7% практически во всех регионах страны.

При этом директор АН «Премьер realty» Константин Козлов отмечает, что сейчас  наблюдается повышенный спрос на загородную недвижимость и покупатели прямо заявляют, что покупают её для того, чтобы более спокойно пережить пандемию.

– Но, в то же время, программа сельской ипотеки сырая – сделок по ней очень мало, и все сделки по этой программе находятся в «подвешенном» состоянии, - констатирует Константин Козлов.

ДДУ: в два раза меньше

Как сообщает Управление Росреестра по Иркутской области,  в первом полугодии 2020 года зарегистрировано в два раза меньше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого года. 

Всего за январь – июнь этого года было зарегистрировано 2418 договоров участия в долевом строительстве, из которых 744 – с применением эскроу-счетов. В первом полугодии 2019 года сделок с новостройками было более, чем  в два с раза больше: тогда Росреестр зарегистрировал 5082 ДДУ.

Причём, в июне 2020 года ДДУ в регионе заключили на 34% меньше, чем в мае: в первый летний месяц их было 364, а в мае – 552. И это второй случай за последние 8 лет, когда май, несмотря на большое количество праздничных дней, оказался более удачным по количеству сделок с новостройками, чем июнь (в мае 2014 года ДДУ было зарегистрировано на 7% больше, чем в июне). Сделок с новостройками по эскроу-счетам в июне зарегистрировано на 39% меньше, чем  месяцем ранее (в мае было оформлено 297 ДДУ с применением эскроу-счетов, в июне – 169).

С чем связана такая тенденция, прокомментировал генеральный директор  компании «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал:

Михаил Сигал. Фото из архива компании

– В первую очередь, конечно же, в период самоизоляции многие покупатели потеряли уверенность в завтрашнем дне, снизились доходы, оттого и покупка квартиры ушла на второй план  по сравнению с первоочередными вопросами. Но это всё перетекло в копилку отложенного спроса. Также на снижение количества ДДУ повлиял переход застройщиков на новую модель проектного финансирования  – не  все смогли пройти банковский фильтр или вовсе сами решили уйти с рынка. Ещё один фактор – инерция, вызванная сроками прохождения экологической экспертизы у нас в регионе. Кроме этого, многие застройщики не смогли обеспечить свои объекты рабочей силой и поэтому не могут продавать квартиры, не понимая сроков окончания строительства. Мое мнение – в 2021 году объем предложений на рынке жилья в Иркутской агломерации будет наименьшим за последние годы, объективно возможен дефицит.

Цены на жилье: «вторичка» теряет привлекательность?

По данным портала REALTY.IRK.RU, за первое полугодие 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Иркутска выросла на 15%. «Вторичка» за полгода тоже подорожала, но на 9,5%. Разница между средней стоимостью квадратного метра «первички» и «вторички» сокращается на протяжении последних трех лет.

По мнению заместителя руководителя  Байкальского представительства РГУД, директора по маркетингу ГК «Актив» Татьяны Галущенко, адекватной можно считать разность цены квадратного метра между «первичкой» и «вторичкой» в диапазоне 3-5 тыс. руб. за 1 кв м. Причем дороже должно быть вторичное жилье.

Татьяна Галущенко. Фото А. Федорова

– Объясняется это тем, что вторичное жилье продается, чаще всего, в состоянии «заезжай и живи», в то время, как строящиеся квартиры продаются в Иркутске в подавляющем большинстве в черновой или получистовой отделке. Таким образом, после приемки жилья, покупатель еще должен потратить дополнительные средства на отделку своей квартиры. Это и есть те самые 3-5 тыс. рублей на 1 кв м, – говорит эксперт. – Когда цены между «первичкой» и «вторичкой» выравниваются, это говорит о некотором дисбалансе рынка. Означать может многое: начиная с того, что в городе на вторичном рынке в стадии продажи находится большое количество квартир старого жилищного фонда, которые уже морально, функционально и физически себя исчерпали, и заканчивая тем, что стоимость новостроек раздута. Причем даже не по вине застройщиков, а обусловлена законодательными инициативами последней пары лет, которые вынудили застройщиков наращивать стоимость. Ну и третий немаловажный фактор: сегодня разность ипотечных ставок между «первичкой» и «вторичкой» порядка 3% в пользу новостроек. Покупателю жилья выгоднее взять ипотечный кредит под 6% в новостройке, чем под 9% на вторичном рынке, т.к. ежемесячный платеж будет ниже. Этот момент также позволяет застройщикам держать цены.

Ипотека: незначительный, но всё-таки рост

По данным наш.дом.рф, за первое полугодие 2020 года в Иркутской области выдано 9364 ипотечных кредита на сумму 19572 млн руб. За аналогичный период 2019 года было выдано 9328 кредитов на 17197 млн руб. Большая часть ипотек, как и в предыдущие годы, оформляется на вторичное жилье.

Однако в 2020 году, заметен рост количества ипотечных кредитов, оформленных на новостройки: за первое полугодие 2019-го их было выдано 1673 (на сумму 3574 млн руб), за 6 месяцев 2020-го  – 1701 (4200 млн руб). Такую тенденцию, по мнению экспертов, можно рассматривать как следствие льготной ипотечной государственной программы под 6,5%, стимулирующей покупку недвижимости в новостройках.

Кстати, по информации Управления Росреестра по Иркутской области, с мая по июль этого года ведомство зарегистрировало 382 сделки по программе льготной ипотеки под 6,5%. Из них – 301 договор долевого участия в строительстве (ДДУ), 40 договоров уступки права требования по ДДУ и 41 договор купли-продажи.

Текущее строительство: эскроу счета набирают «обороты»

По данным информационной системы наш.дом.рф на 03.08.2020, в Иркутской области с привлечением средств дольщиков строится 742 тыс. кв.м. жилья (37 застройщиков, 41 разрешение на строительство).

С использованием счетов эскроу возводится 312 тыс. кв м (16 застройщиков, 16 разрешений на строительство). Из них 15 проектов финансирует Сбербанк (298 тыс. кв м), один проект – ВТБ (14 тыс. кв м). Для сравнения: по итогам 2019 года с эскроу счетами работали 10 компаний, которые возводили 147 тыс. кв м жилья по десяти разрешениям на строительство.

Еще 430 тыс. кв м – 25 проектов от 22 застройщиков – достраиваются по старым правилам.

Источник: REALTY.IRK.RU - Недвижимость Иркутска и Иркутской области