Депозиты меняют на квадратные метры. Можно ли заработать на ипотеке

В октябре остатки на счетах частных лиц в банках сократились более чем на 111 млрд руб.— это реакция на последовательное снижение процентных ставок до исторических минимумов. По данным Банка России, сейчас максимальная процентная ставка банков-лидеров по объему вкладов находится на уровне 4,5% годовых против 5,9% годовых на начало 2020 года. Повышение доступности ипотеки спровоцировало рост количества сделок, в рамках которых депозит стал использоваться как первоначальный взнос.

Сейчас ставки на покупку недвижимости на первичном рынке, по данным «Дом.РФ», начинаются от 7,4% годовых (по самой популярной госпрограмме — 6,5% годовых), а на вторичном рынке — от 7,6% годовых. «Инвестиционных сделок стало в два раза больше,— оценивает управляющий партнер сети "Миэль" Александр Москатов.— Но здесь слово "инвестиции" можно поставить в кавычки, так как цель вложения не столько заработать, сколько сохранить. Это консервативные инвестиции, а не игроки рынка, как рантье». Впрочем, уверен директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев, в среднесрочной перспективе мы увидим стабильный спрос на жилье как с целью сохранения средств, так и с целью получения дохода.

По сути, у вкладчика, который решил инвестировать в недвижимость, два пути: купить готовое жилье с целью сдачи его в аренду или вложить в новостройку на этапе строительства и заработать через несколько лет на перепродаже. Если в предыдущие годы была распространена вторая стратегия, то в этом году популярность обеих подходов сравнялась. Как объясняет управляющий директор Сбербанка Михаил Матовников, в этом году доходность ренты превысила доходность депозита, и это стимулировало вкладчиков рассматривать недвижимость как альтернативу получению доходности.

Однако, выбирая более доходную инвестиционную стратегию на рынке недвижимости, нужно оценить ряд важных моментов. В первую очередь это срок, в течение которого могут потребоваться деньги.

«Если срок инвестирования менее трех лет, депозит — наиболее удобный способ сохранения и сбережения,— указывает господин Матовников.— Идти в другие инструменты имеет смысл при горизонте инвестирования от трех лет, а лучше — на более длительный срок, иначе в нужный момент можно выйти с потерями для себя».

«В условиях увеличения количества безработных и падения доходов населения рассчитывать прилично заработать на аренде не самая надежная стратегия»,— считает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов.

Тем, кто использует депозит для первоначального взноса по ипотеке, не стоит рассчитывать на погашение ежемесячных платежей только за счет аренды, так как гарантии постоянного спроса нет. «Если рассматривать "первичку", то доходность в первый год будет отрицательной: вы потратите на ремонт минимум 10% стоимости квартиры плюс 6,5-процентные платежи по ипотеке»,— говорит Антон Павлов. Впрочем, если речь о готовом жилье, то здесь хоть и более высокий процент по ипотеке, но меньше или вообще отсутствуют затраты на ремонт, «такую квартиру можно сразу сдавать и отбивать ипотеку», отмечает эксперт. Кроме того, по его мнению, у цен на готовое жилье более высокий потенциал роста, так как драйверами роста цен в этом году стали именно новостройки.

И все же наиболее актуально рассматривать недвижимость как объект инвестиции с целью продажи. По словам Антона Павлова, львиная доля ипотечных рекордов по выдаче пошла на покупку жилья в новостройках в рамках госпрограммы-2020, а значит, покупатели будут ждать, пока сдадут объекты, и делать ремонт. Поэтому большинство из нынешних инвесторов вкладывается в недвижимость, в первую очередь делая ставку на рост ее стоимости в будущем, а не с конкретной целью сдать квартиру в аренду, уверен он.

Майя Марлинская

Источник: СИА