Минувший год стал лучшим для рентных ЗПИФов коммерческой недвижимости

Пандемийный 2020 год стал весьма успешным в плане привлечения средств розничных инвесторов не только в открытые и биржевые ПИФы (более 206 млрд руб.), но и в закрытые розничные паевые фонды (ЗПИФы), специализирующиеся на рентной недвижимости. По оценкам управляющей компании Accent Capital, активы таких фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли на 68%, до 23,9 млрд руб. За минувший год было сформировано восемь новых фондов, а общее их число достигло 20 фондов.

Розничные инвесторы в фондах в основном достаточно состоятельные. «Первоначально интерес к фондам проявляли в первую очередь клиенты сегмента Private Banking, но в 2020 году мы получили множество заявок от клиентов среднего сегмента "ВТБ Привилегия" в ходе сбора средств в фонд, инвестирующий в объекты коммерческой недвижимости»,— рассказал главный исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов. По оценкам, основанным на данных Accent Capital и крупных УК, в конце года общее число пайщиков таких фондов составило 6,6 тыс. человек, почти на 90% выше показателя 2019 года. Для крупных фондов средний счет составляет от 0,6 млн руб. до почти 7 млн руб.

Активный приток средств частных инвесторов в инвестиционные продукты, в том числе ЗПИФы, идет на фоне падения интереса к банковским депозитам. По данным ЦБ, отток с валютных счетов, популярных у состоятельных инвесторов, за 2020 год составил $6,5 млрд. При этом розничные ЗПИФы принесли доход в два-три раза выше, чем депозиты.

«Доходность наших фондов составила 7,5–14% годовых»,— отмечает гендиректор «Сбер Фонды недвижимости» Екатерина Черных. «Большинство фондов, которые созданы в 2020 году, еще не вышли на целевую доходность. Но объекты внутри этих фондов генерируют 11–12% годовых»,— отмечает руководитель дирекции альтернативных инвестиций «Альфа-Капитала» Екатерина Ганцева. Фонды под управлением «КСП Капитал УА» обеспечили доход 8–9% после уплаты налогов.

Основной упор в выборе объектов инвестирования управляющие делали на две категории недвижимости — складскую и торговую. По оценке Accent Capital, СЧА фондов первого типа выросла за прошлый год на 88%, до 10,8 млрд руб., второго — на 54%, до 13,1 млрд руб. «Исходя из конъюнктуры рынка, лучшую бизнес-модель фонда могут обеспечить склады, торговый сегмент и бизнес-центры»,— отмечает Екатерина Черных.

Как полагает управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов, «низкая вакантность качественных складских площадей на входе в пандемийный год и при этом резкий взлет онлайн-торговли сосредоточили фокус многих управляющих на этом секторе». В сфере торговой недвижимости в основном это касалось продуктового ритейла, который «сохранил трафик и денежный поток, обеспечивая текущую доходность объектов», отмечает господин Богданов. Вместе с тем локдаун и перевод сотрудников на удаленку негативно отразились на ставках в офисах и гостиницах, поэтому сейчас они выглядят менее привлекательно в инвестиционном плане, отмечает Екатерина Ганцева. 

Виталий Гайдаев

Источник: КОММЕРСАНТЪ