«Это сдержит рост цен на новостройки». Банкиры и строители о продлении льготной ипотеки

Льготную ипотеку продлят еще на один год – до 1 июля 2022 года. С таким предложением на Петербургском международном экономическом форуме выступил президент России Владимир Путин. Эксперты поддерживают данное решение. Они уверены, что это обеспечит более мягкий переход от льготных ставок к рыночным, риск создания ипотечного пузыря отсутствует, но они сомневаются, что это полностью позволит сдержать рост цен на новостройки.

«Москва и Питер выпадают из программы»

По мнению президента-председателя правления банка «Открытие» Михаила Задорнова, продление льготной программы смягчит переход из льготной ипотеки к обычным условиям и предотвратит создание ипотечного пузыря на рынке.

– Первое, что я думаю, – в той конфигурации, в какой она продлена на один год, Москва из Питер из нее выпадают. 3 млн рублей – это средний размер ипотеки по стране, но в Москве и Питере средний размер ипотеки ровно в два раза выше, – пояснил глава банка «Открытие». – Поэтому однокомнатную квартиру в Москве можно будет купить по льготной ипотеке, более – вряд ли

Михаил Задорнов не исключил, что из программы "выпадут" еще ряд регионов, где средний размер ипотечного кредита также выше, чем среднероссийский.

В целом продление льготной программы несколько смягчит выход из льготной ипотеки к нормальным правилам.

– 7% в принципе соответствует тому движению рынка, которое банки уже сделали. При этом продление программы льготной ипотеки не повлечет за собой создания так называемого пузыря на рынке ипотечного кредитования. Сейчас средние темпы роста ипотеки за 20%, это правда. Потребительское кредитование – порядка 14-15% темпы роста. Ясно, что все мы ожидали, что в июне будет просто бешеный спрос, как это бывает, когда какая-то программа заканчивается. Сейчас будет более гладкое движение, – отметил Михаил Задорнов.

«Для региональных заемщиков новые условия не должны стать барьером»

Пролонгация условий государственной поддержки – позитивная новость для рынка недвижимости. Она позволит сохранить доступность приобретение собственного жилья для жителей региона, а для застройщиков обеспечить дальнейший спрос на новостройки, считает Ольга Беспечная, региональный управляющий АО «Альфа-Банк» г. Иркутск.

– На сегодня в Альфа-Банке средняя сумма кредита на новостройки составляет 3, 2 млн руб. С учетом снижения лимита, возможно будет небольшая корректировка в первоначальном взносе, но для заемщика в регионе новые условия не должна стать барьером для принятия решение о покупки жилья в кредит, – подчеркнула Ольга Беспечная. – Если сумма кредита по сделке не превысит 3 млн руб., то первоначальной взнос останется для заёмщика на уровне от 15 % от стоимости жилья. Скорректированная программа приближена к своему первоначальному варианту и нацелена на 1-2 комнатный квартиры, которые сейчас в дефиците.  Между тем количество новых ЖК пусть незначительно, но растет. Только в этом году мы аккредитовали семь новых ЖК в Иркутске. Кроме того, не стоит забывать о других программа поддержки строительной отрасли и семьи – Семейная ипотека, условия по ней позволяют не только оформить кредит, но и оформить рефинансирование, по ставке от 4,69 %

По словам Ольги Беспечной, продление программы позволит потенциальным заемщикам более обдуманно подойти к выбору объекта ипотеки и застройщика, выбрать оптимальные условия кредитования и финансового партнера, что в целом повлиять на стабилизацию рынка недвижимости и улучшению качества и сервиса предоставляемых услуг на этом рынке. Рост цены на новостройки, который произошел в 2020 году, маловероятен.

«Цены на новостройки должны стабилизироваться, падения не жду»

Михаил Сигал, генеральный директор ГСК «Восток Центр Иркутск» уверен,  что госипотеку, несмотря на изменившиеся условия, будут брать.

– Увеличение ипотечной ставки не сильно повлияет на объём спроса. Тому виной слабая покупательная способность населения, поэтому ипотека для многих – единственная возможность решить жилищный вопрос .

Что касается цен на новостройки, то помимо спроса на цену влияют и существенно возросшие инфляционные процессы. Причём это не только инфляция внутри России, более существенное влияние сегодня оказывает рост цен на мировых рынках, тому пример металл и пиломатериал.

Количество сделок с новостройками, по данным Росреестра, снижается несколько месяцев подряд. При этом это на ценах никак не сказывается, потому что существенно растёт себестоимость. Многие строительные компании вынуждены закладывать в цену инфляционные риски, поскольку продавая сегодня квартиру по договору долевого участия, по сути, застройщик реализует фьючерс, предметом которого является квартира. В случае если он ошибётся, то ему банально не хватит средств на завершение проекта.

Существенного роста цен тоже не ожидаю, поскольку для него сегодня нет базовых условий. После перехода на новые ценовые уровни рынок должен стабилизироваться. Дальнейшее воздействие внешних факторов, таких как инфляционные колебания и стимулирующие меры, больше будет влиять на объём сделок, цены, скорее всего на какой-то период останутся на текущем уровне. В дополнение хочу сказать, наблюдая за кризисами 1998 года, 2008 и 2014-го, недвижимость – это одно из лучших средств пережить экономический шторм, поэтому важно сделать правильный выбор.

«Нельзя однозначно прогнозировать стабилизацию цен на новостройки»

Продление льготной ипотеки немного поддержит рынок, так как процентные ставки по стандартным программам выше, уверена директор Иркутского регионального филиала Россельхозбанка Наталья Баркова.

– Снижение спроса на льготную ипотеку ощущалось уже весной. Поэтому уменьшение кредитного лимита до 3 млн рублей должно еще больше охладить спрос, так как стоимость объектов в новостройках в последнее время заметно выросла и уложиться в данный лимит смогут не все желающие. Мы не уверены, что новые условия по госипотеке смогут повлиять на рост цен на новостройки. Ведь кроме ипотеки было множество и других факторов, например, рост цен на стройматериалы, дефицит рабочей силы из стран СНГ, которые влияли на цены. Поэтому однозначно прогнозировать стабилизацию цен не приходится.

«Застройщики готовы к спаду, но цены будут расти»

Рост ставки до 7% не страшен, а вот снижение максимального порога до 3 млн рублей повлияет негативно, считает  Ольга Иванова, генеральный директор ООО СЗ Флагман:

– Объясню почему. Аналитики Домклик говорят: средняя сумма кредита показывает, что большинство людей улучшали жилищные условия, оплачивая часть стоимости новой квартиры средствами от продажи  существующего  жилья (или наличными деньгами), а часть - «добивали» ипотекой. То есть льготная ипотечная программа – это реальный инструмент для расширения жилья.

Однако в связи с тем, что предложение было ограничено, ипотека «смыла» огромное количество квартир с рынка. И у застройщиков, в глобальном плане, нечего продавать. У тех же, кто, как мы, вышел недавно, есть объекты, но мы не зависим от спроса (мы строим на банковские деньги и не нуждаемся в деньгах дольщиков). 

Застройщики готовы к спаду, если он вдруг случится, и будут держать цены. Но мое мнение: цены будут расти, хоть и не такими темпами, как в конце года. Фиксация цен возможна только, если будет увеличение объёмов стройки и остановится рост цен на материалы.  Пока что себестоимость жилья снизу «поджимает» очень жестко и ее рост невозможно предугадать. А значит, предпосылок для снижения цен нет.

«Ждем небольшое охлаждение по данной программе»

Введение данной программы является легким переходом из льготной ипотеки к обычным ипотечным условиям, считает Владимир Чернышев, управляющий банком «Открытие» в Иркутской области:

– Учитывая, что процентная ставка по льготной ипотеке будет немного увеличена, а сумма снижена до 3 млн.руб., то небольшое охлаждение по данной программе будет. Ряд заёмщиков и объектов не попадут под данную программу по сумме.

Каких-то резких скачков цен на недвижимость быть не должно. Скорее всего, цены новостроек будут стагнировать на текущем уровне. В тоже время и стремительного роста цен, как  в прошлом году, не будет.

«Спрос не вырастет, цена не упадёт»

Александра Тирских, АО "УКС города Иркутска"

Александра Тирских, маркетолог АО «УКС города Иркутска» :

– Продление льготной ипотеки по программе «Господдержка-2020» уже не окажет существенного влияния на рынок недвижимости. Многие, у кого была возможность приобрести квартиру, уже успели воспользоваться этой программой, не дожидаясь роста цен на жилье и завершения срока выдачи льготной ипотеки. Опять же, занижение максимальной суммы кредита до 3 млн руб. ограничивает выбор людей на фоне резкого повышения стоимости на квартиры. Скорее всего, интереснее станет программа семейной ипотеки. Она теперь будет предоставляться семьям с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года (сейчас ипотека выдается семьям с двумя детьми и более при условии рождения ребенка после 2017 года). Тем более, что заявленная ставка будет ниже, чем у программы «Господдержка-2020» (6% против 7%), а лимит суммы кредита на покупку квартиры, наоборот, выше – до 6 млн.руб.

Тем не менее,ожидать роста спроса на недвижимость не стоит. В 2020 году падение национальной валюты более чем на 20%, рост цен на жилье, а также прогнозы аналитиков о возможном повышении ключевой ставки Центробанка и, как следствие, увеличение ставок по ипотеке, спровоцировали людей оперативно вкладывать свои сбережения в недвижимость на этапе котлована. Сейчас же, многие, у кого была возможность приобрести квартиру по приемлемой для них цене, уже успели воспользоваться этой программой. Другими словами, повышенный интерес к квартирам, который появился в прошлом году с введением льготной ипотеки, уже себя исчерпал.

Изменение условий госипотеки скорее всего не повлияет и на стабилизацию цен на новостройки. Реальный вклад льготной ипотеки в удорожание жилья – не более 4-5%. Все остальное – это не ипотека. Сейчас ценообразование формируется, исходя из внешних экономических факторов, таких как, например, повышение цен на строительные материалы, а также дефицит рабочей силы. И ожидать начала строительства новых жилых комплексов в надежде, что стоимость квадратного метра на начальном этапе будет низкая, не имеет смысла.

«Обновление программы госипотеки ограничит резкий рост цен на недвижимость»

ВТБ считает абсолютно взвешенным и разумным решение модернизировать программу льготной ипотеки с фокусом на адресную поддержку отдельных регионов, где объем строительства является пока недостаточным, и категорий населения, которые нуждаются в помощи для улучшения жилищных условий.

– По нашей оценке, в обновленном виде программа не должна оказать существенное влияние на уровень продаж. По итогам года мы в любом случае прогнозируем рост объема ипотечных сделок на рынке примерно на четверть, – прокомментировал предложение президент-председатель правления ВТБ Андрей Костин.

По его мнению, изменение максимальной суммы кредита в рамках программы – очень действенный шаг для поддержки отдельных сегментов граждан, которые действительно нуждаются в ее сохранении. При этом на кредиты с суммой до 3 млн рублей, которые соответствуют обновленным критериям программы, на сегодняшний день приходится больше половины выданной ипотеки по госпрограмме, основную часть составляют как раз регионы. Москва и Санкт-Петербург с областями занимают по этому критерию в ВТБ только 11%. 

Обновление госпрограммы повлияет на средний уровень ставок, но не будет критичным – многие банки сейчас выдают ипотеку со ставками, близкими к 7,5%. В данном случае более существенным фактором, который продолжит оказывать влияние на рост стоимости ипотеки, является повышение ключевой ставки ЦБ РФ.

При этом президент ВТБ отметил, что новые условия льготной ипотеки позволят купировать резкий рост цен на недвижимость в отдельных регионах.

Источник: СИА