«Заезжай и живи». Сергей Никитин о концепции развития микрорайона Юго-Западный

Компания «ВостСибСтрой» в этом году вновь вышла на рынок жилья Иркутска с проектом микрорайона Юго-Западный. 24 июля на стройплощадке заложили символический камень в связи с началом строительства второй серии девятиэтажных домов эконом-класса. Почему именно эконом, в то время как на рынке – устойчивый тренд на жильё комфорт-класса? За счёт чего удаётся разумно снижать себестоимость при растущих ценах? Зачем компания сделала ставку на технологию каркасного домостроения, а не на монолит? На эти и многие другие вопросы Газете Дело ответил руководитель проекта «Юго-Западный» Сергей Никитин.

Сергей Никитин. Фото А. Федорова

Жильё класса эконом плюс

Сергей, расскажите коротко об истории проекта, который вы реализуете: как он появился, где находится?

– Проект микрорайона Юго-Западный «родом» из проекта «Луговое», который начинался с трёхэтажных домов, потом «подрос» до пяти этажей. И когда «ВостСибСтрой» начал осваивать следующую площадку, было принято решение сделать ребрендинг – дать новому проекту название «Юго-Западный» и возводить дома в 9-этажном исполнении. Первый жилой «квартал» в микрорайоне уже построен полтора года назад – в нём более 500 квартир.

За то время, что проект «Юго-Западный» находился «на паузе», мы подготовились к проектному финансированию, работе по эскроу счетам. Сейчас  дали старт следующей серии – это три 9-этажных дома, 6 блок-секций общей площадью 18 316 кв м, где будет порядка 450 квартир. Это наш первый продукт в многоквартирном сегменте, реализуемый по новым правилам и стандартам. Для нашей компании он совсем небольшой, но мы уже проектируем следующую очередь строительства общей площадью около 26 тыс. кв. метров.

В чём новизна проекта «Юго-Западный» для иркутского рынка?

– В том, что в жильё эконом-класса мы интегрируем максимальное количество элементов комфорт-класса. Это, в частности, закрытые дворы без машин, сквозные подъезды, безбарьерная среда – то есть вход в подъезд с уровня земли, колясочные, лапомоечные для собак. Мы будем и дальше повышать комфортность наших домов, например, в  следующей очереди будут тёплые балконы.

При этом мы стараемся цену за квадратный метр делать оптимальной, чтобы стоимость квартиры оставалась доступной.

Особые условия от банка-партнёра

Вы сказали, что сейчас стройка в Юго-Западном идёт по новым правилам – с применением проектного финансирования и эскроу счетов. С каким банком сотрудничает «ВостСибСтрой»?

– Новые дома в микрорайоне Юго-Западный мы строим в партнёрстве с «Примсоцбанком» – региональным учреждением, головной офис которого находится во Владивостоке. Для банка это тоже первый проект, который он реализуют в жилищной сфере в формате проектного финансирования. Банк искал надёжного партнёра, чтобы выйти на строительный рынок в нашем регионе, и принял решение участвовать в проекте, потому что наше сотрудничество продолжается уже более восьми лет. Этот факт стал ключевым.

А есть преимущества сотрудничества с нефедеральной финансовой организацией? В чём они выражаются?

– Когда мы планировали получать проектное финансирование, то обращались в три банка: два крупных федеральных, у которых уже есть опыт работы по проектному финансированию, и в «Примсоцбанк». И он по многим позициям предложил нам такие условия, от которых мы не смогли отказаться, в том числе, и по процентной ставке. Потому что чем ниже процентная нагрузка на проект, тем доступнее продукт для конечного потребителя, ведь в итоге за всё платит именно он.

фото А. Федорова

120-я серия: быстрота и надёжность

За счёт чего ещё удаётся снизить себестоимость проекта, но при этом не потерять в качестве?

– Конкурентным преимуществом Юго-Западного можно считать технологию возведения домов: это сборный железобетон, известный как 120-я серия. Для «ВостСибСтроя» она не в новинку, но последние годы мы строили объекты по монолитной технологии: собирали опалубку и заливали каркас и стены непосредственно на стройплощадке.

Однако сейчас на рынке труда сложилась нестабильная ситуация с рабочей силой, в первую очередь, с приезжими кадрами, которые, в основном, и выполняли монолитные работы. Поэтому было принято решение перейти на сборный железобетон. Все конструкции изготавливаются на заводе «Сибавиастрой», а собирают их бригады наших монтажников, что позволяет не зависеть не только от иностранных рабочих, но и от погодных условий. Ведь железобетонный каркас здания намного легче собирать зимой, при отрицательных температурах, чем проводить монолитные работы. Таким образом, мы ускоряем процесс строительства, сроки реализации проекта, меньше платим процентов банку.

Микрорайон Юго-Западный

Цифровизация процессов

Как компания «подстраивается» под современные тренды в строительной отрасли, что меняет в своей работе?

 – Безусловно, стремительно меняется всё, в том числе, и в нашей отрасли – от стоимости  стройматериалов до поведения сотрудников как на строительной площадке, так и в офисе, а также потребительского спроса. Свою роль в этом процессе играет и пандемия ковида. И мы должны оперативно реагировать на все вызовы времени.

Так, у нас сейчас внедрена информационная система, которая моделирует и контролирует все процессы – от строительства до продаж. Это разработка отечественных программистов, позволяющая в режиме реального времени отслеживать изменения в стоимости материалов, технологических подключений, выполненных работ, ценах подрядчиков и многое другое.

Второй оцифрованный блок – это продажи. У нас есть программный продукт, который мониторит параметры взаимодействия с клиентами. Полученная информация собирается в единую базу, и мы в режиме реального времени видим, какие квартиры, по какой цене, в какой части дома были проданы и т.д.

Совмещая данные двух систем, мы можем корректировать продажную цену в зависимости от себестоимости, и выдавать стоимость квадратного метра, обоснованную именно на данный момент, а не устанавливать её бездумно «с потолка».

Востребовано ли ваше предложение на рынке?

– Сейчас на рынке сложилась опасная ситуация. Чрезмерный рост цен на квадратные метры может сыграть злую шутку, потому что покупательская способность падает, и будут ли расти зарплаты пропорционально стоимости квадратного метра, неизвестно.

Но у ситуации есть вторая сторона: большая часть Иркутска попала в приаэродромную санзону, где нельзя ничего строить. В связи с этим у многих наших коллег встали на паузу новые проекты, это говорит о том, что дефицит жилья будет усиливаться, а значит, цены тоже будут расти. Но людям при любых обстоятельствах нужно будет где-то жить: покупать первое жилье, расширяться в связи с рождением детей и т.д.

Инфраструктура под ключ

Давайте вернёмся к проекту. Вы называете Юго-Западный не жилым комплексом, а микрорайоном. Почему?

– Потому что у нас комплексное освоение территории, общая площадь которой – около  20 га. Развитие Юго-Западного идёт в соответствии с концепцией «Город в городе»: здесь планируется возвести около 15 очередей жилья – это примерно 400 тыс. кв. м, где, включая Луговое, будет проживать 12-15 тыс. человек.

Сейчас мы строим вторую очередь, следующую начнём осенью. Уже построены поликлиника и детский сад, в плане – ещё два дошкольных учреждения. 1 сентября откроется новая современная  школа на 1275 учащихся. 

Кроме этого, «ВостСибСтрой» передал Марковской администрации земельный участок для строительства досугового центр. Также мы сейчас активно работаем над вопросом строительства бизнес- и торгового центров.

Школа в мкр. Юго-Западном. Фото М. Романовой

Следуя концепции «Город в городе», мы хотим обеспечить жителям максимальный комфорт, насытив микрорайон и социальной, и торговой, и деловой инфраструктурой, чтобы люди могли реализовать свои насущные потребности, не выезжая каждый раз в центр Иркутска, и не стояли в пробках. Хотя, вы знаете, транспортная инфраструктура позволяет приехать в Юго-Западный и уехать из него по нескольким дорогам: Култукскому тракту и улице Маршала Конева, через посёлок Маркова с выездом в микрорайон Юбилейный или на Академическую. Плюс к этому проектируется южный обход.

Проще работать в таком формате, когда уже готова социальная инфраструктура?

– Безусловно. Мы специально пошли по такому пути – изначально насытили площадку соцобъектами, а потом уже стали строить жилые дома. Одно дело – показывать на картинке, где что будет когда-то, и совсем другое – когда никому ничего не нужно объяснять, всё уже можно увидеть своими глазами. Как говорится, заезжай и живи.

Детский сад в мкр. Юго-Западном. Фото М. Романовой

Кроме соцобъектов, какие ещё есть преимущества у Юго-Западного? Всё-таки, на мой взгляд, несмотря на все плюсы, микрорайон довольно отдалённый.

–  В этом как раз и есть его особая прелесть – зато здесь близко лесная зона, нет такой транспортной нагрузки, как в центре города. Но при этом – именно отсюда начинается дорога на Байкал.

Внутри микрорайона будут большие пространства между домами, без каменных мешков. Когда мы проектировали генплан Юго-Западного, то сознательно выбрали 9-этажную застройку, во-первых, потому что это оптимальный проектный ход, чтобы себестоимость квадратного метра была оптимальной, а во-вторых, она «не давит» психологически.

Микрорайон Юго-Западный

Лес – это, конечно, хорошо, а будет ли в микрорайоне благоустроенная зелёная зона для отдыха?

– По нашей задумке, дворовые пространства должны быть тихими и комфортными, поэтому места для активного отдыха и развлечений планируется «вынести» в парк. Земельный участок под него уже определён, сейчас мы занимаемся проектированием этой локации.

А ещё в планах организовать специальную – законную – площадку для выгула собак, потому что на самом деле это – большая проблема для горожан, у которых есть домашние питомцы.

 Где можно найти информацию о Юго-Западном?

 –  Уже запущен сайт нашего проекта, очень простой, хорошо запоминающийся: юго-западный.рф. К нему в режиме реального времени подключена наша информационная система, которая показывает планировки квартир, их расположение, актуальные цены. Все изменения сразу же отражаются на сайте. Мы максимально открыты для наших покупателей и работаем по принципу «Квартиры по честным ценам».

Наталия Горбань

фото А. Федорова

8 (3952) 488-558
юго-западный.рф

Застройщик: ООО СЗ «ВостСибСтрой-М». Проектная декларация: наш.дом.рф

Источник: ДЕЛО