Ипотека рухнула, объёмы продаж падают. К чему готовиться строительному рынку?

Наверное, сейчас в российской экономике никому не уделяется столько внимания, как строителям. В частности, из 357 миллиардов рублей,  выделенных правительством РФ в марте 2022 года на поддержку базовых отраслей, 304,2 млрд. руб. достались именно сфере строительства.  По словам руководителя портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) Кирилла Холопика, который побывал в Иркутске 18 мая, это намного больше, чем доля самой строительной отрасли в ВВП страны. На встрече с иркутскими застройщиками он также прокомментировал положение дел с ипотечным кредитованием, проектным финансированием, спросом и предложением, а также с ценами на недвижимость. Газета Дело записала основные тезисы выступления Кирилла Холопика.

Кирилл Холопик, фото предоставлено ЕРЗ

Об ипотечном кредитовании

По прогнозу Центробанка, в 2022 году прирост ипотеки составит 10-15% и главным локомотивом в этом процессе выступит семейная ипотека. Но эксперты рынка не согласны с таким заявлением регулятора, и считают, что ипотека упадёт на 30%, или – в лучшем случае – останется на уровне 2021 года (5,7 трлн руб.)

– В кризис 2014-2015-го ипотечный рынок  упал на 30%, и это несмотря на то, что тогда средневзвешенную ставку удалось сохранить на уровне 12%, в отличие от нынешней ситуации, – отметил Кирилл Холопик. – Сейчас очень многие потенциальные заёмщики отказываются от кредита на недвижимость, потому что, во-первых, не уверены в себе, во-вторых, не уверены в застройщике, и, в-третьих, не уверены в банке. Банки, в свою очередь, тоже чувствуют себя неуверенно – они сомневаются и в стабильности и заёмщика, и застройщика, поэтому будут тормозить выдачи ипотечных кредитов. Наш прогноз – падение ипотеки в целом по году составит 30% как минимум, особенно учитывая тот факт, что в апреле обвал составил по разным оценкам от 50 до 75%.

При этом эксперт сделал акцент на том, что по данным Центробанка, просрочка по ипотеке в целом по России оценивается в 0,4% и она ежемесячно снижается, а это говорит о высоком качестве ипотечного портфеля в нашей стране.

О продажах

Соответственно, будут снижаться и продажи недвижимости. По информации руководителя портала ЕРЗ, Сбер зафиксировал в апреле снижение заявок на покупку недвижимости с 18 тысяч до 6 тысяч.

О новых проектах

Эксперт озвучил негативный прогноз и в отношении новых проектов: снижается не только количество проектных деклараций, но и количество квадратных метров в них.

– Банки приостановили проектное финансирование не только новых проектов, но и даже с действующими есть проблемы, и в первую очередь, они останавливают финансирование проектов с низкой маржинальностью, - констатировал Кирилл Холопик.

Меняются и подходы к проектам. В частности, значительно сокращаются многокомнатные квартиры, также идёт сокращение различных экспериментальных решений: если раньше застройщики выводили такие проекты на рынок, чтобы проверить, попадают ли они в тренд, или нет, то сейчас такой тенденции уже не будет.

О цифровизации

Единственное, от чего не отказываются застройщики и не сокращают программы – это цифровизация, причём как жилых проектов, так и функционала компаний, особенно, в  части проектирования и продаж недвижимости.

– В связи с кризисными явлениями в экономике у потребителей будет расти спрос на безопасное жильё, защищённое за счёт цифровых технологий, и безусловно, дальнейшее развитие в МКД получит  такое направление в проектировании и строительстве как «умный дом», – отметил Кирилл Холопик.

О ценах на недвижимость

По словам руководителя портала ЕРЗ, банки оценивают падение цен на недвижимость в текущем году на 15-20%.  Среди застройщиков мнения, что цены будут снижаться, в марте придерживались 17%,  а в апреле таких было уже 23%.

– В Москве уже происходит скрытое снижение цены – когда на сайте стоимость квадратного метра не меняется, но застройщик при этом предлагает клиенту «индивидуальные условия» продажи, – пояснил эксперт.

При этом он отметил, что перепроизводства квартир на рынке нет – их продаётся ровно столько, сколько «поступает» на рынок. Этот процесс, в том числе, регулируют  банки за счёт того, что тормозят проектное финансирование.

О пострадавших и восстановлении рынка

По заявлению Кирилла Холопика. В любом кризисе должен быть пострадавший. В 2014-2015-м пострадавшими оказались дольщики, но сейчас такого не произойдёт, уверен эксперт, а последствия нынешней непростой экономической ситуации больше всех прочувствуют на себе владельцы земельных участков, так как цены на землю будут неизбежно падать.

Кстати, в том числе потому, что сейчас не будет истории с обманутыми дольщиками, восстановление рынка недвижимости пройдёт всего за 2-3 года, считает руководитель портала ЕРЗ.  Важное значение имеет и тот факт, что сейчас на поддержку строительной отрасли правительство выделило рекордную сумму – 304,2 миллиарда рублей, притом что в целом на отраслевую поддержку пришлось 357 млрд руб.

– Это намного больше, чем доля самой строительной отрасли в ВВП страны, – прокомментировал Кирилл Холопик, но при этом добавил, что не стоит забывать о том, что строительство – это локомотив для многих других сфер экономики.

Екатерина Прядко, генеральный директор строительной компании «Грандстрой»:

– Насколько нам известно, несмотря на выделенные банкам средства, пока ни одного договора на проектное финансирование по льготной ставке в регионе не заключено. В частности, наша компания не может его получить уже практически пять месяцев. Хотя не всё так печально: банки конкурируют между собой, пытаются предлагать различные условия, в том числе готовы обсуждать снижение доли собственных средств застройщика, готовы говорить о снижении цены продаж и о смягчении залоговых условий. То есть идут на контакт с застройщиками.

Если говорить о продажах, то стоить отметить, что в Иркутской области покупательская способность была невысокой и раньше: в месяц, по большому счёту, в регионе проходили от 200 до 350 сделок с недвижимостью в новостройках, а что будет дальше, как мы переживём это лето, сейчас сказать невозможно. И конечно, на фоне Дальневосточного округа с их условиями ипотечного кредитования под 2%, нам бы хотелось получить если не аналогичную, то хотя бы ипотеку под 5%. К тому же у нас же ещё и сейсмика «давит» на себестоимость, и в таких условиях строительной отрасли развиваться гораздо сложнее.

Михаил Сигал, генеральный директор ГСК «Восток Центр Иркутск»:

– Банки ссылаются на то, что лимиты доведены, а некие документы по субсидированию не подписаны с правительством, и отказывают застройщикам в субсидированной ставке. А с другой стороны, мы и сами не торопимся получать проектное финансирование под 15%,  так как это очень большая финансовая нагрузка. А при высокой себестоимости процентные расходы играют для нас существенную роль.

На встрече с представителями иркутского строительного рынка Кирилл Холопик вручил почётные награды компаниям, которые в 2021 году ввели в эксплуатацию самый большой объём жилья, вошли в число лидеров  в Российской Федерации (в том числе в новой номинации «Умный дом»), а также в Сибирском федеральном округе и в Иркутской области по качеству своих проектов. Среди них – «Грандстрой», «Восток Центр Иркутск», «Хрустальный Парк Девелопмент», «Новый Город», «Атлант», «Стройкомплекс» и др.

Наталия Горбань

Источник: СИА