Миграция населения разгоняет цены на жилье

Эксперты Циан.Аналитики проанализировали итоги Всероссийской переписи населения 2021 года, результаты которой были опубликованы в августе 2022 года. Аналитики выяснили, как изменение численности населения и миграция влияют на стоимость недвижимости и ввод жилья девелоперами. Были проанализированы данные по городам с населением более 500 тыс. жителей.

В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru, а также из базы данных показателей муниципальных образований и данных всероссийских переписей населения 2010 и 2021 гг.

Увеличение населения в городах приводит к росту стоимости квартир

Цены на недвижимость растут быстрее в городах с более высоким миграционным приростом. В лидерах рейтинга по росту цен Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда, затем идут крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа: Казань, Нижний Новгород и Самара. Более чем на 60 тыс. руб. за период 2016-2022 гг. выросла стоимость квадратного метра во Владивостоке, что сопоставимо с ростом в Казани. В крупнейшем восточном городе нашей страны сыграли роль дальневосточная ипотека и недостаток подходящих земельных участков под новое жилищное строительство. Среди крупных городов по росту цен выделились также Краснодар, Тюмень и Сочи – в эти города в межпереписной период был обеспечен высокий приток населения.

В долевом отношении лидеры увеличения стоимости квадратного метра выглядят несколько иначе: здесь наибольший прирост продемонстрировали Краснодар и Сочи (рост 106% и 104% соответственно в 2022 г. к 2016 г.) с максимальным приростом населения за межпереписной период за счет более привлекательных климатических условий для проживания. Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. Для ряда городов сыграл роль эффект низкой базы – на 80-90% за 5 лет цены на недвижимость выросли в Барнауле, Новокузнецке, Кемерово, Омске.

Вместе с тем, не все миллионники показали активный рост цен на жилую недвижимость. Сдержанным оказался рост в Екатеринбурге, Перми и Волгограде. В двух последних городах наблюдается сокращение населения, поэтому спрос на жилье снижается, что приводит к умеренному росту цен на первичном и вторичном рынках.

Распределение городов с населением более 500 тыс. человек по динамике численности населения и стоимости квадратного метра

Наименьший рост стоимости показали такие города, как Оренбург, Челябинск и Ижевск. В указанных городах население сокращается, в связи с чем снижается активность девелоперов и повышается спрос на строительство жилья населением. В долевом соотношении наименьший рост стоимости показали также Уфа, Пермь и Екатеринбург. Минимальный рост стоимости в процентном соотношении в Москве за счет эффекта высокой базы.

Ввод жилья напрямую связан с численностью населения

Наибольший ввод жилья в межпереписной период был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения. Максимальные объемы ввода в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, в каждом из которых построено более 20 млн кв. м. жилой недвижимости за период 2010-2021 гг. При этом в Санкт-Петербурге за этот период введено почти в 2 раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры: Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж, Казань. Среди миллионников минимальный объем жилья возвели за 10 лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде.

Из крупных городов взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Минимум недвижимости за 10 лет возведен в Тольятти, Хабаровске и Махачкале (менее 3 млн кв. м.). Если в двух первых городах – это следствие сокращения численности населения, то в Махачкале – изъяны статистики. Для Северного Кавказа в целом и для Махачкалы в частности характерен высокий прирост населения, однако значимая доля жилья вводится жителями и не всегда корректно учитывается статистически.

Дальневосточные города традиционно не интересны крупным девелоперам, а потому сильного прироста вводимого жилья здесь не наблюдается. Исключение – экономически активный Владивосток, в котором реализуются точечные проекты строительства жилой недвижимости более высокого класса. Рекордные вводы жилья Владивосток так же не демонстрирует.

Соотношение динамики населения и объемов ввода жилой недвижимости

Ключевая роль в увеличении объемов строительства принадлежит ипотеке. Наиболее активный рост ввода жилой недвижимости в крупнейших городах пришелся на период 2011-2015 гг. При этом в 2010-2013 гг. он во многом обеспечивался увеличением строительной активности населения. В 2014-2015 гг. на фоне снижения реальных доходов населения увеличилась активность девелоперов, которые предлагали квартиры на первичном рынке по более низким ценам в сравнении со стоимостью собственного строительства.

В 2016-2017 гг. реальные доходы населения продолжали сокращаться, что в совокупности с относительно дорогой ипотекой снизило спрос на недвижимость, из-за чего девелоперы заморозили часть проектов как в крупнейших городах (Москва, Екатеринбург), так и в менее крупных (Пенза, Барнаул, Тюмень). К примеру, в Москве девелоперы снизили ввод жилья в 2016 г. на 600 тыс. кв. м. по сравнению с 2015 г.

В 2018-2019 гг. наблюдался рост реальных доходов населения, на фоне чего годовые объемы ввода жилья по крупнейшим городам вернулись к значениям 2015 г. 2020 г. пандемии COVID-19 не позволил рынку показать дальнейший рост. На рынке недвижимости сказалось и снижение реальных доходов населения, и ковидные ограничения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации.

Падение рынка могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 г. не была запущена программа льготной ипотеки, которая подогрела рынок жилой недвижимости, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов. Результат – беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 г. на 18,5%. 23% из общего объема ввода обеспечено населением.

При этом в городах с убывающей численностью населения ввод жилья обеспечивается преимущественно населением, а в быстрорастущих городах – девелоперами. К примеру, в Пензе, Астрахани и Тольятти, в которых за межпереписной период население сократилось на 5-10%, доля строительства собственного жилья составляет 40-50%. Похожие цифры по Саратову, Ульяновску и Туле. Для более крупных убывающих городов Нижнего Новгорода, Омска и Самары эта доля составляет 25-30%. Аналогичные доли в растущих Екатеринбурге и Новосибирске – 10-15%.

В правиле есть и исключения — это южные крупные города с развитым пригородным хозяйством. Так, в активно увеличивающих численность жителей Краснодаре, Ростове-на-Дону и Воронеже до 30% жилой недвижимости в 2020-2021 гг. было введено населением. Вместе с этим для указанных городов характерно снижение строительной активности населения и увеличение роли девелоперов.

Источник: СИА