Паника на рынке недвижимости? Что делать инвестору

С началом мобилизации спрос на жилье пробил новый минимум. Агентства недвижимости сообщают, что некоторые продавцы дают дисконт на квартиры до 30% за срочность. Росреестр фиксирует падение числа сделок в сентябре более чем на четверть. Что будет дальше? Что делать инвестору? Своими рекомендациями делятся эксперты БКС.

Что будет с ценами

Они, вероятнее всего, будут снижаться и дальше, считают эксперты БКС. Ранее на это указывали только неофициальные источники: ценовые индексы, сводки агентств, аналитика оценщиков. Ценовой индекс IRN падает шестой месяц подряд. Индекс ДомКлик и фьючерс на его основе снижаются пять месяцев подряд.

Теперь добавились более официальные цифры. Так, Росреестр по итогам сентября отчитался о падении числа сделок во всех трех основных сегментах: ДДУ (новостройки), купля/продажа (вторичка), ипотека (вне зависимости от продавца). Падение за целый год составило соответственно: 2%, 18% и 11%, за месяц – до 29%.  

Где дно

Эксперты БКС обращают внимание, что в среднем падение цен пока не выглядит драматично. Росстат фиксирует снижение лишь в отдельных регионах, например, в Петербурге и Ленобласти — в пределах 5% по итогам первых двух кварталов. Фьючерс на московскую недвижимость с весны упал на 6%.

Но потенциал дальнейшего снижения может быть существенно большим. Эксперты указывают, что рынок жилья в России живет большими 5–7-летними циклами, из которых 2–3 года обычно длится падение и еще столько же восстановление. Вблизи дна потеря цены приближается к 35%.

На этом фоне очевидно, что ловить скидки до 30% инвестору пока рано. Когда будет достигнуто дно, выбор жилья с таким же дисконтом будет шире. А вот продавать — все еще имеет смысл, поскольку снижение только началось.   

Стратегия бывшего рантье

Попытка удержаться на рынке арендного жилья сейчас несет дополнительные риски. Как это уже было в марте, после событий сентября произошел повторный массовый приход новых квартир, ранее стоявших на продажу: инвесторы пока не готовы смириться с потерей в их цене.

Если жилье изначально было куплено под сдачу в аренду, то стоит рассмотреть уход в более доходные консервативные инструменты. Платежи от арендаторов не перекроют падение цены на 30%, даже если сдавать объект на протяжении еще пяти лет. Средняя ставка в найме сейчас ниже 5%.

При этом ставки в государственных облигациях с погашением в ближайшие 3–5 лет сейчас составляют 9–10% годовых. Это как минимум вдвое выше, чем в аренде жилья.

Стратегия прироста капитала

Если жилье приобреталось с целью заработать на росте, то стоит рассматривать уход в акции. Эксперты БКС указывают, что исторически на всех рынках, включая российский, недвижимость проигрывает по динамике бизнесу. В среднем акции растут на 6–7% в год быстрее, чем цены на жилье, отдельные акции — на десятки процентов.

Для инвестора, который привык вкладывать консервативно (преимущественно в недвижимость) наиболее комфортным вариантом могут стать акции тяжеловесов рынка, которые торгуются как минимум 15–20 лет и в этом году показывают себя лучше индекса.

Резюме

1. На рынке жилья этой осенью усилился негатив: сделок все меньше, предложения больше, а продавцы готовы давать двузначный дисконт в цене.
2. Скидки, доходящие до 30%, это следствие паники. Рынку еще далеко до своего дна, в среднем падение цен колеблется около 5% от максимумов начала года.
3. У инвестора, который нацелен на стабильный доход, есть время, чтобы выйти с умеренными потерями и переложиться в облигации, например, ОФЗ под 9–10%.
4. Тем, кто вкладывался с целью прироста капитала, стоит уходить в акции: падение рынка жилья может занять еще 2–3 года, и это хороший срок для таких вложений.
5. Исторически индексы акций обгоняют рынок жилья, отдельные российские акции – на десятки процентов.

Источник: СИА