Как торговые центры справляются с нынешним кризисом?

Сегмент торговых центров Москвы в последние несколько лет находится в зоне повышенной турбулентности. Сначала серьёзный удар по этому рынку нанесла пандемия, а сейчас масштабный исход западных крупных арендаторов. Эксперт рынка коммерческой недвижимости столицы Юрий Завидов, основатель компании Zavidov Realty,  рассказал о том, как рынок подстраивается под новые реалии: 

– По нашим оценкам снижение доходности по столичным торговым центрам среднем составляет 20%. При этом районные проекты площадью до 15 тыс. кв. метров падение меньше 10—15, крупные до 30%.

Сегодня нельзя говорить о том, что уровень снижения посещаемости полностью соответствует уровню снижения дохода. Это связано в том, числе с тем, что сегодня значительная часть доходов ТЦ состоит из фиксированной арендной платы. Кроме того, в «якоря», как, например в продуктовые супермаркеты, люди ходят всё равно. Но они не заходят и не делают покупки в других магазинах в ТЦ.

Если говорить о наиболее чувствительных расходах торговых центров, то здесь в первую очередь стоит назвать налог на имущество, исчисляемый от кадастровой стоимости – это действительно большая головная боль для ТЦ. И да простят меня государственные органы, кадастровая оценка зачастую не имеет под собой никакой рыночной логики. Притом ни как в одну, ни так и в другую сторону. Где-то может быть в разы завышено, а где-то до смешного занижено. В то же время этот налог, в Москве, по крайней мере, не убивает успешный и хорошо управляемый ТЦ, а максимум снижает доход собственника. Замечу, что это местный налог и в ряде субъектов власти идут навстречу бизнесу, снижая его. Кроме того, кадастровую стоимость можно оспорить через суд. Долго, хлопотно, но на 50% случаев результативно. 

Сегодня, если торговый центр эффективен, правильно сформировал пул арендаторов и они регулярно платят, то он останется на плаву, хотя и не избежит временных потерь. Если же ТЦ «дохлый», то, сколько подпорок и послаблений ему не оказывай, он всё равно не жилец. Агонию можно продлить, но вернуть к полноценной жизни нельзя.

Любой бизнес — это череда подъёмов и снижений. Да, сейчас сложно. Это не 2005 год, когда всё росло, и хозяину ТЦ можно было сидя с коктейлем на Канарских островах ни о чём не думать. Сейчас надо искать компромисс с арендатором и, возможно, умерить аппетит. И помнить о том, что услуга по предоставлению площадей в аренду — это не товар, который можно положить на склад в ожидании лучшей рыночной ситуации, а если она не наступит распродать по бросовой цене. Всю арендную плату, которую арендодатель не получил в этом месяце с вакантных площадей, он не получит уже никогда. Это безвозвратная потеря.  Поэтому рационально уступить в ставке, даже существенно, но получить хоть сколько-то с каждого квадратного метра, чем ждать месяцами и годами мифического арендатора, готового арендовать задорого.

В торговых центрах довольно ограниченный и прозрачный круг затрат. Можно оптимизировать управление, охрану, клининг, но это не очень радикальная экономия. Я бы скорее говорил о том, что у многих бизнесменов ТЦ — это единственный источник регулярного дохода. И они начинают на него «вешать» все свои рискованные вложения, «пристраивать» на придуманные вакансии родственников и т. п. В итоге это тянет ТЦ на дно, и в итоге он тонет.  

Сейчас только 15–20% торговых центров в мегаполисе можно отнести к неудачным и бесперспективным. Здесь я не вижу критичной ситуации. Даже если город лишится какого-то количества, но этого никто не заметит. Люди и так в них не ходили. Банкротства могут быть. Но от этого сам ТЦ, как физический объект никуда не пропадает. Переход к банку — это продолжение логической цепочки банкротства. Но он, будучи в собственности банка, управляется ещё хуже, потому что для банка это «непрофиль» и обуза. Непонятно, что дальше. Продажа под снос — такое возможно. В этом году в Бутове ТЦ продали, он на 1 га земли стоит. Видимо, снесут и жильё построят. Гипотетически такой сценарий имеет право на жизнь, но если земельный участок под ТЦ интересный по площади, конфигурации и локации, если есть уверенность в том, что город даст там построить что-то коммерчески более интересное, если вход дешёвый и если готовы ждать, потому что это история лет на 5 минимум.

Городу нынешний спад ничем не грозит. При всём уважении к отрасли не надо преувеличивать её значение в городской жизни. На крайний случай Пятёрочка,  «Магнит», «Сбер», аптека и пункт выдачи заказов всегда в соседнем доме есть без всякого ТЦ. Для отрасли вывод банальный, но от этого не менее правильный. Эффективные по менеджменту и локации ТЦ сохранятся и разовьются, слабые перейдут в более умелые руки. Посмотрите ADG. Все про кризис говорят, а они открывают один за другим новые ТЦ в зданиях бывших кинотеатров с отличным креативом. Следовательно, разруха в головах, а не в торговых центрах.

Источник: СИА